В сентябре разрыв между рыночными ипотечными ставками и условиями по льготным программам оказался двукратным. Это дало многим экспертам повод говорить о грядущем свертывании господдержки – слишком дорого стала она обходится бюджету. Попробуем проанализировать, обоснованы ли такие ожидания.
Для начала напомним, как вообще работает льготная ипотека. Заёмщик получает кредит по ставке менее 8% годовых (в среднем по стране – около 7,5%), а государство выплачивает банку компенсацию, обеспечивая ему доход от выданного кредита на оговорённом в правилах программы уровне. Но этот уровень не зафиксирован на весь срок кредита (как ставка для заёмщика), а привязан к ключевой ставке. И чем выше ключевая ставка, тем больше денег государство должно выплачивать банку.
На сегодня рыночная ставка по жилищным кредитам достигла в среднем 15% - на таких условиях выдаются займы на вторичном рынке, на который льготные программы не распространяются. То есть вдвое выше, чем по программам с господдержкой (по семейной ставка находится на уровне 6,3-6.5% годовых). А ведь есть ещё ипотека для сотрудников IT-компаний со средней ставкой около 4,5%. Действительно, нагрузка на госбюджет получается изрядная. Тревожным звоночком стала приостановка выдачи сельской ипотеки – лимиты оказались исчерпаны, а пополнять их правительство сочло нецелесообразным.
Нынешняя программа льготного ипотечного кредитования рассчитана до 1 июля 2024 года. И если по поводу семейной ипотеки власти однозначно дали понять, что она будет продлена и станет, скорее всего, постоянно действующей, то относительно льготной ничего подобного не прозвучало. Значит ли это, что программе осталось действовать всего 9 месяцев? Полностью такого исключать нельзя, впрочем, есть нюансы.
Попробуем рассмотреть все доводы за и против такого развития событий. В пользу сворачивания программы льготного кредитования говорит всё увеличивающийся разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках. Это приводит к тому, что квартира в новостройке автоматически теряет в цене сразу после того, как ее владелец получает ключи. При этом формально ее качества никак не меняются.
С другой стороны, без льготной ипотеки спрос на новостройки сильно просядет, застройщики замедлят темпы вывода на рынок новых проектов, их доходы упадут, а вслед за этим и объем налоговых отчислений. Этого финансовым властям России, конечно же, совершенно не хочется. Строительная отрасль к тому же «кормит» множество смежных – от производства мебели до услуг по ремонту, так что спрос на квартиры от застройщиков поддерживать просто необходимо. В пользу сохранения программы говорит и высокая дисциплина заемщиков: уровень «просрочки» на рынке совсем невелик.
Исходя из вышесказанного, можно предположить, что государство будет искать некое компромиссное решение. То есть сворачивать программу не станет, но подвергнет серьезной трансформации. Первые шаги в этом направлении только что были сделаны: речь о повышении минимальной планки первоначального взноса с 15 до 20%. И, кстати, с 1 января будущего года он должен вырасти до 30%. Кроме того, вполне возможно повышение ставки в рамках программы, например, до 9% годовых. Собственно, такое один раз уже было: «предыдущая версия» льготной ипотеки предусматривала ставку в 7%.
Получается, у заемщика из недалекого будущего будет следующая альтернатива: либо высокая ставка при относительно небольшом первом взносе, либо высокий взнос и низкая ставка. Семьям детьми и IT-специалистам доступны отдельные программы с пониженными ставками, но и для них первоначальный взнос будет довольно высоким. Здесь политика Центробанка довольно однозначна: регулятор дает понять, что хочет исключить малейший риск перегрева рынка и ради этого согласен сделать ипотеку менее доступной.
Отчасти этот процесс уже начался: в частности, Сбербанк отменил скидки на ставки по разным видам ипотеки с господдержкой, в том числе за приобретение сервиса электронной регистрации. Таким образом, минимальная ставка по всем льготным программам выросла на 0,3 п.п. По всей видимости, за ним ставки поднимут и другие банки, так что она вполне может в ближайшее время увеличится до базовых 8%.
Однако пока многие кредитные организации принимают заявки на выдачу льготных займов на старых условиях. И для тех потенциальных покупателей квартир в новостройках, кто до сих пор колеблется, рынок дает однозначный сигнал: стоит поторопиться. Поскольку в дальнейшем условия по льготным программам будут только ужесточаться. Этот тренд уже не вызывает сомнений.
Важно и то, что застройщики имеют собственные программы льготных ипотечных кредитов (совместно с банками), хотя ЦБ и с ними – программами - пытается бороться. Например, компания «Ленстройтрест» предлагает траншевую ипотеку, когда платежи до момента сдачи дома в эксплуатацию находятся на минимальном уровне. Причем без удорожания самой квартиры. Предложение действительно для отдельных корпусов во всех проектах девелопера – «IQ Гатчина», «Окла», «Юттери» и «Янила». Подробнее об этом вам расскажут в Отделе продаж «Ленстройтреста» по телефону +7 (812) 210-44-78.
