1. Купить на котловане.
Пожалуй, самый понятный и распространённый способ инвестирования в недвижимость. Покупаем квартиру на этапе котлована. Продаём либо готовы объект либо ещё не введённый в эксплуатацию. В первом случае это уже будет объект вторичного рынка, соответственно покупателю, который захочет его купить придётся одобрять стандартную ипотеку с текущими ставками 15-17% годовых. Если продавать ещё не сданный объект, то у покупателя будет возможность приобрести его, используя «Семейную ипотеку» ставка по ней на момент написания статьи – 5,7-6%. Важно, это касается только жилых помещений.
Ипотека на новостройки от 1% годовых, траншевая, семейная, с господдержкой, IT-Ипотека. Оставить заявку на ипотеку!
Важно понимать, что с новостройками сейчас очень сложно прогнозировать стоимость продажи такой квартиры, поэтому и доходность предсказать сложно.
Какие есть нюансы?
Их немало. Первое – не все застройщики дают возможность переуступить свои права требования по договору участия в долевом строительстве (далее ДДУ) бесплатно, иногда стоимость такого «разрешения» доходит до нескольких сотен тысяч рублей.
Второе – важно не забыть про налоги. Если оплата по ДДУ прошла менее чем за три года (если единственное жильё и 5 лет, если не единственное жильё), то готовьтесь оплатить 13% налога с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Третье – правильно составленное соглашение (или договор) уступки права требования – залог безопасной сделки, здесь и нужно участие профессионала. Новый ориентир поможет правильно составить все документы и застрахует сделку на сумму до 8 млн рублей!
2. Купить, чтобы сдать.
Один из самых популярных вариантов. Покупаете готовое жилье (или новостройку на последних стадиях строительства) и начинаете сдавать в аренду. Из плюсов такого варианта – возможно вы сохраните сбережения от инфляции, но не более. Сейчас в Екатеринбурге такой способ инвестиций приносит не более 7-9% годовых. И уж тем более не стоит покупать такие объекты в ипотеку, аренда вряд ли будет покрывать даже платёж по ипотеке, не говоря уже о прибыли.
Однако есть способ получить с жилой недвижимости больше. Это сдача в посуточную аренду. При этом есть два пути – заняться сдачей самостоятельно или передать квартиру в управление специально обученным людям. В первом случае придётся самим думать о заполняемости квартиры, рекламе, размещении на площадках, уборке и содержании квартиры. Если передать в управление, доход будет несколько меньше, но участвовать в процессе вам не придётся совсем.
Заполняемость таких квартир обычно 60-70% (при грамотном управлении) это значит, что в среднем квартира будет занята 20 дней в месяц из 30. В Екатеринбурге в зависимости от локации можно сдавать квартиру по 2000-3500 в сутки, соответственно доход может составить 40-70 тыс. рублей в месяц. Если передать в управление, то доход будет составляет 50-60% от чистого дохода (из всех поступлений вычитаются расходы на горничных, расходные материалы, коммунальные платежи).
3. Покупка с целью перепродажи.
Суть метода в следующем: покупаем квартиру в очень плохом состоянии, делаем ремонт, обставляем мебелью, продаём дороже. Срок инвестиций в этом случае – 2-3 месяца, доход с однокомнатной квартиры в Екатеринбурге может составить до 500.000 рублей (чистый, после вычета расходов на покупку и ремонт).
Нюансы.
Важно очень скрупулёзно подойти к смете на ремонт и обстановку. Сэкономить можно на строительных материалах, мебель можно купить на авито. Обязательно закажите профессиональную фотосессию и хоум стейджинг!
4. Срочный выкуп.
Многие собственники попадают в ситуацию, когда квартиру надо было продать «ещё вчера», деньги нужны срочно (например, для выхода на сделку по покупке другого объекта, срочный переезд в другой регион, страну). Часто такие квартиры продаются на 15-20% ниже рыночной. Период инвестиций может быть от 2 недель до нескольких месяцев, доходность может составить 10-15% за несколько месяцев.
Нюансы.
В ситуации со срочным выкупом нужно тщательно проверять документы и собственника, есть вероятность, что срочная продажа связана с предбанкротным состоянием, большими долгами или недобросовестным приобретением. Заказать юридическое сопровождение сделки вы можете в Новом Ориентире!
5. Инвестиции через ЗПИФ.
ЗПИФ – Закрытый паевой инвестиционный фонд. На рынке Екатеринбурга есть несколько ЗПИФов, которые предлагают с ними инвестировать в недвижимость. Работает это следующим образом. Покупатель (инвестор) вносит обеспечительный платёж 500.000 рублей и ждёт сдачи дома. После приёмки квартиры у инвестора есть месяц на оплату оставшейся части. Остаток можно внести за счёт своих и за счёт ипотечных средств, с 2023 года такие квартиры можно покупать и по господдержке.
Нюансы.
Квартиру нельзя продать ДО того, как инвестор её примет по акту приёма передачи и полностью оплатит. Понятие уступки права требования в данной ситуации будет неприменимо.
Плюс этого варианта – порог входа достаточно маленький, за вами фиксируется квартира и цена. Ипотеку можно брать уже когда квартира полностью готова (взять ипотеку на 1-2 месяца и продать).
Пример: квартира стоит 4.000.000 рублей, вам необходимо внести 500.000 рублей. Если предположить, что квартира вырастет на 500.000 рублей за время строительства, то доходность инвестиций составит 100% за 2-3 года (без учета налогов и небольшой суммы процентов по ипотеке).
6. Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости.
Существуют различные платформы для инвестиций в недвижимость «в складчину», работают они по-разному. Разберём один из примеров.
Платформа создаёт акционерное общество, выпускает акции, которые и продаются на платформе, на собранные средства покупается коммерческая недвижимость и начинает сдаваться в аренду. Иногда инвестиции идут на строящийся объект, это даёт возможность платформе приобрести первичную коммерческую недвижимость дешевле, чем уже готовую и сданную в эксплуатацию. Кроме того, многие застройщики на этапе проектирования предусматривают помещения под торговые площади. Помещения покупаются под конкретных арендаторов, это крупные торговые сети, такие как Лента, Пятёрочка, Перекрёсток, ОК.
Плюс такого варианты инвестиций – низкий порог входа, юридическая чистота, доходность 15-35% годовых.
Ознакомиться с предлагаемыми объектами можно здесь
7. Займы под залог недвижимости.
Суть простая – инвестор выдаёт заём под залог недвижимости с регистрацией залога в Росреестре. В этом случае подписываются 3 документа: договор займа, договор залога, график платежей и всё отправляется на регистрацию. В Росреестре в пользу инвестора встаёт обременение на объект, это подтверждается выпиской из ЕГРН со штампом МФЦ или электронной подписью Росреестра (при электронной сделке). Весь процесс полностью соответствует ФЗ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Доходность может составлять 36-48% годовых. Выданные средства обеспечены недвижимостью.
Нюансы.
Обычный срок займа – 1 год. Заёмщик может перестать выплачивать по займу, в этом случае в судебном порядке у заёмщика отчуждается квартира в пользу инвестора. Суммы займа по таким договорам не превышаем 40-50% от рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в залог.
Вопросы можно задать в WhatsApp
Другие наши статьи:
- ЦБ поднял ключевую ставку. Что будет с ипотекой?
- Красная икра и шампанское на Ярмарке Недвижимости в Екатеринбурге!
