Некоторое время назад, под одной из моих статей, я прочитал короткий комментарии: «как страшно жить».
Что же, есть такая фраза: меньше знаешь — крепче спишь ;)
Но, вот в чем загвоздка! Когда человек планирует что-то важное для себя, он начитает «копать», изучать информацию.
Все равно что начинающий рыбак. Когда едет на новое место, изначально узнает какая рыба там водится, на что и в какое время чаще всего клюет и так далее. Вы когда-нибудь видели эту бешеную разновидность снастей: лесок, крючков, блесен! И только с годами рыбак накапливает опыт, знания и накапливает необходимые инструменты для своего увлечения. Конечно, данная статья не о рыбалке, она посвящена безопасности в сделках с недвижимостью.
Однако, сфера недвижимости очень даже похожа с тем, что описано выше. Только вот цена ошибки значительно выше и дороже, чем забытые дома запасные крючки.
Из серии моих статей Вы уже знаете, что за все отвечает только сам покупатель! Нотариусы, банки, регистраторы следуют только прописанным алгоритмам, инструкциям и законодательству. Они ни за что не отвечают, однако, как же все они пиарят себя, как пиарят! Красиво говорят, но умалчивают о реальных проблемах и подводных камнях. Кто еще не знаком с упомянутой серией статей, рекомендую потратить не много своего времени и почитать, узнаете много важного для себя.
Уверен, вопросы «Куда бежать? Что делать? Как себя обезопасить?» заиграют для Вас новыми красками!
Можете не верить, но в действительности всё обстоит именно так!
Нотариусы, банки, выдающие ипотечные кредиты, регистрирующие органы конечно осуществляют некоторые проверки, а именно, проверяют только текущего собственника квартиры и то только поверхностно, конечно проверяют и саму недвижимость на предмет обременений, ограничений и запретов, но только на данный момент.
Не будем далеко ходить и сразу начнем с примера!
Опять же под одной из моих статей, посвященной безопасности нотариальных сделок с недвижимостью, некий Сергей Александрович оставил достаточно емкий комментарий:
«Нотариус не обязан проверять все предыдущие переходы права на квартиру. В обязанности нотариуса входит проверка документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности Продавца, но никак всех предшествующих собственников (ст. 53 Основ законодательства о нотариате). Нотариус, заверяя сделку, гарантирует и несет ответственность, что текущая сделка совершена в рамках закона и теми лицами, которые вписаны в договор. Что было до сделки, которую заверяет нотариус, нотариуса не интересует и не входит в зону его ответственности. Сказанное мною подтверждает (ст. 17 Основ законодательства РФ О нотариате): «Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей», а личную вину нотариуса еще необходимо доказать в суде. Страхуется в целом деятельность нотариуса, а не переход права на объект недвижимости. Нотариус гарантирует только дополнительные расходы!!!».
К слову именно так все и обстоит, да и банковские поверки ни чем особо не отличаются от нотариальных, вот только беда в том, что даже по проверкам текущих сделок с недвижимостью имеется достаточно слабых зон. Я приводил реальные примеры опять же в своих статьях.
Даже история одна вспомнилась, которую мне рассказал за обедом коллега.
Несколько лет назад работал я в одном из крупных агентств недвижимости. Как и в большинстве агентств были и в этом дежурства на телефоне — прием входящих звонков.
Далее от лица коллеги:
«некоторое время назад на дежурстве я принял звонок. Звонил мужчина с запросом на покупку однокомнатной квартиры за наличные. Как выяснилось, он из региона и планировал купить квартиру для дочери, она поступила в Москву учиться в медицинский институт. Диалог прошел конструктивно, договорились о следующем контакте через две недели, так как звонивший еще не знал, когда поедет в Москву. Звоню я ему сегодня, как договаривались. Он мне говорит, что сам не поедет в Москву, работы много. Поедет дочь, она же сама и будет определяться с квартирой, а он подтянется только на сделку. Его дочке 18 лет и она достаточно самостоятельная. Договорились, что я ее сопровожу по всем вопросам, а договор подпишем удаленно. Не люблю я комиссию озвучивать по телефону, но тут вариантов нет, надо же ее указать в договоре. Я ему озвучил стандартную цену по прайсу, он ответил, что дорого. Я к шефу, мол так и так, просят скидку. Шеф дал добро на уступку 25 тысяч (надо отметить, что в том агентстве и так были цены на услуги ниже среднего по рынку Москвы). Клиент говорит что все равно для него это дорого и что если нужда припрет, тогда он обратится».
Ну да, не вопрос, вот только когда нужда припрет, нужно будет обращаться в суд, а не в агентство недвижимости. Т.к. когда наступает беда, вопросы куда бежать и что делать повисают в воздухе. Ибо легче сделать все правильно изначально, а не экономить несколько десятков тысяч рублей при трате нескольких миллионов.
Рынок недвижимости сегодня складывается так, что максимальную обезопасить при покупке квартиры может организовать только агентство недвижимости, оказывающее полноценные услуги или грамотный риелтор! Т.к. только профессиональные риелторы помимо стандартных проверок используют еще и альтернативные проверки и не стандартные подходы.
Конечно, это не касается нерадивых специалистов, которые оказывают услуги купли продажи недвижимости на том же поверхностном уровне, как и прочие участники рынка недвижимости. Мы же с Вами понимаем, что в любой сфере деятельности есть профессионалы, а есть те, кто значительно им уступает.
Как пример:все делают прически и посещают частных мастеров или ходят в соответствующие салоны. Многие, особенно женщины, красят волосы. Давайте будем честны, все ли мастера делают хорошие прически, качественно красят волосы не сжигая их, чтобы они не превратились в солому?
Многие готовы ехать на противоположный конец города за красотой, чтобы получить качественную услугу от своего мастера и ни за что не пойдут к случайному мастеру, даже если в соседнем доме есть вроде бы приличная парикмахерская или салок красоты.
Не редко и ко мне обращаются по рекомендации с вопросом продажи или покупки квартиры несмотря на то, что в соседнем доме или в шаговой доступности действительно присутствует агентство недвижимости о котором клиенту известно.
Прежде чем описывать что именно делает только правильный риелтор для безопасной покупки квартиры своему клиенту, давайте подробно рассмотрим что проверяют вообще все участники рынка недвижимости (банки, нотариусы, риелторы):
- проверяют текущие документы;
- проверяют наличие прав и полномочий у продавца;
- проверяют действительность паспорта;
- проверяют наличие сведений о банкротстве правообладателя;
- проверяют наличие обременений на квартире;
- проверяют наличие действующих исполнительных производств, судебных разбирательств
- задолженности по налогам;
- отслеживают наличие прав и законных интересов третьих лиц не являющихся стороной сделки;
- проверяют соблюдение требований законодательства в части защиты прав не совершеннолетних;
- проверяют соблюдение семейного законодательства при совершении сделок;
- проверяют наличие сведений о плановом сносе объекта;
- проверяют признание гражданина безвестно отсутствующим;
- принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия;
- так же возможны некоторые иные проверки в зависимости от особенностей текущей сделки.
Все выше указанные проверки касаются только текущей сделки и текущего правообладателя квартиры, они осуществляются обязательно всеми участниками рынка недвижимости.
Вот теперь рассмотрим в деталях (помимо всего выше перечисленного) то, что делают только грамотные риелторы для безопасности сделки по купли-продажи квартиры:
- проверка истории перехода права;
«С момента постройки дома собственники могли меняться многократно. Как Вы понимаете, для банков, нотариусов и регистраторов не имеет значения как и что было до текущей сделки, они открыто об этом говорят».
А ведь в истории квартиры могли присутствовать: субсидии, материнский капитал, присутствие ренты и т.д.
- проверка архивных данных по зарегистрированным лицам;
Не мало важный вопрос по отказникам при приватизации квартиры, кто куда и в какой период выбыл (просто выписали ребенка, армия, места лишения свободы), наличие лиц сохраняющих право пользования квартирой.
- проверка регистрации юридических лиц в объекте;
В домовой выписке этого не видно, да ни кто и не заботится это проверить.
- проверка не только текущих обременений, залогов и арестов, но и наличии спорных вопросов в прошлых периодах;
Ряд споров имеют значительный срок давности и если на момент сделки выглядит все чисто, это не значит, что старый спор по объекту не будет возобновлен.
- проверка дееспособности продавца НД и ПНД;
Опять же, для банков это значения не имеет, нотариусы задают наводящие вопросы при сделке, но как показывает судебная практика, они открещиваются с тем, что не являются профессиональными медиками и следуют согласно правилам и законодательству. Риелтор так же не является медиком, но может проследить за прохождением освидетельствования. А как быть с тем, что продавец 7 лет живет скажем в Москве, а до этого 40 лет прожил в другом городе? По текущему месту жительства будет все чисто. Но будет ли все в порядке по иным местам жительства, единой базы нет, а кто это сможет проверить?
Более того, вообще ни кто не заботится о том, что бы проверить супругу или супруга продавца. Именно поэтому звучит слово правообладатель. Многие уверены, что если вторая половинка дала нотариальное согласие на сделку, то все хорошо.
Как бы не так…
- смена личных данных продавца, например ФИО;
так же мало кого заботит из участников сделки, а бывает, что человек меняет не один раз за свою жизнь.
- финансовая история продавца и опять же супруга или супруги;
НБКИ это хорошо, а что насчет субсидиарной ответственности, а как быть с долгами второй половинки? Опять же, никто кроме грамотного риелтора даже не задается вопросом как это проверить.
- проверка критических изменений в квартире — БТИ;
для нотариусов это вообще темный лес, банки же опираются на оценочный альбом выполненный независимой оценочной компанией. Вместе с этим, зная изъяны квартиры продавцы часто сами организуют предоставление необходимых документов для сделки, в результате чего, ни кто не видит проблемных зон. Отвечать, в случае чего, будет новый владелец квартиры.
А сколько всего еще зависит от правильного риелтора! Приведу несколько примеров:
Ни кто из продавцов не описывает свою квартиру плохо, всегда соседи тихие и спокойные, а инфраструктура просто замечательная. Кто будет выяснять истину?
Банкам, нотариусам, страховым компаниям все это до лампочки, жить же будет покупатель.
Как то делал я подбор квартиры клиенту. Вроде приглянулась одна. Как думаете, разве нам собственники сказал что на два этажа выше живёт гражданин, который пьет постоянно? Точнее 2 недели пьет, месяц тихо, потом опять 2 недели гульбанит по полной и так далее.
Или вот, еще один из случаев подбора квартиры. Хоть кто-то из проживающих в квартире сказал нам, что за стенкой спальни живет гражданин, который днем отсутствует или спит, а вечером напивается так, что ни чего не слышит, а музыка продолжает орать почти до обеда следующего дня. Полиция его часто навещает, а толку.
И подобных моментов много.
Часто бывает, что продавец и покупатель имеют российские паспорта, НО никто кроме риелтора не позаботится о таком вопросе, как резидент / не резидент. А это важно не только для продавца, но и для покупателя.
Как итог, имея опыт, знания и необходимые инструменты правильный риелтор решает тысячу вопросов, о которых многие даже не задумываются. А сколько экономит времени для своих клиентов?
Профессионал всегда даст лучшие рекомендации при рассмотрении того или иного объекта, обеспечит лучшую схему сделки с соблюдением добросовестности заказика так как погружается во все нюансы. Правильный риелтор всегда видит рынок целиком и способен взвесить все комплексно, используя имеющиеся данные, для выбора лучшего варианта. А используя альтернативные ресурсы и метод проверок, озаботится о безопасности своих клиентов, чтобы жизнь в приобретенной квартире приносила только радость и счастливые моменты!
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал и Вы не пропустите важное!
