Добрый вечер, дамы и господа! С вами адвокат и налоговый консультант Сергей Ковальчук.
Я не являюсь профессиональным экономистом или финансистом, но, проанализировав складывающуюся ситуацию на рынке новостроек, а также статистику за последние три года по темпам продажи новых квартир и льготной ипотеке, прихожу к следующим выводам.
Впрочем, прежде, чем к ним перейти, вот вам краткая выкладка и моя аналитика. В конце статьи я также приведу и имеющиеся контрдоводы к своим выводам.
Итак, поехали.
1. Движущей силой строительного комплекса является ипотека. Но не просто ипотека, как таковая, а именно льготная. Потому что обычная коммерческая ипотека падает, и уже довольно давно.
А для льготной ипотеки нужны средства. Где их взять? Повысить налоги и штрафы. Как вариант, можно выставить на приватизацию некоторые активы, принадлежащие государству.
Льготная ипотека действует до лета 2024 года и вопрос в том, будет ли эта программа государством продлена. За продление ратует Минстрой, а против Минфин и Центральный банк.
Если льготная ипотека продлеваться не будет, то стройкомплекс может рухнуть, потянув за собой и банки, которые так охотно сейчас его кредитуют. Если же разразится банковский кризис, то за ним последуют финансовый и экономический.
И это не пустые слова. В августе этого года была закрыта программа т.н. сельской ипотеки (одна из льготных). По ее условиям был 10 процентов первоначальный взнос и всего 3 процента годовых.
Поскольку сейчас ключевая ставка уже 13 процентов, а банки дают обычную ипотеку под 16-18, то разница между 16-18 и 3 должна субсидироваться государством. А у нас сейчас в приоритете военные расходы и расходы на ВПК. Но... по льготной ипотеке у нас в стране сейчас продается примерно 70-80 процентов жилья.
В этой связи народ, понимая, что лавочка с льготной ипотекой может в ближайший год закрыться, ринулся за ней. Только в августе объем ее выдачи составил более 600 млрд. рублей.
2. В 2022 году строители сдали в эксплуатацию рекордные 100 миллионов кв. м. жилья в стране. Но это не значит, что рынок их купит в ближайшее время. По статистике, например, в Москве доля нераспроданных новых квартир составляет около 58 процентов, в Краснодаре уже 75 процентов, а в Омске целых 77!
Соответственно, ожидается, что в Москве эти квартиры будут реализованы в течение трех лет, а в Краснодаре и Омске в течение четырех с половиной. Естественно, нужно понимать, что это прогноз при нынешних темпах продаж. А вы понимаете, сколько за эти годы будет возведено новых многоквартирных домов?!
Сейчас уровень продаж помогает сохранять тот фактор, что люди не знают, куда им лучше вложить деньги, они в растерянности. Положить на депозит в банк? Купить ценные бумаги или ПИФы? Приобрести доллары и евро? Уверенность в этих инструментах пошатнулась, а вот вложить в недвижимость, тем более под льготную ипотеку многим представляется беспроигрышным вариантом.
Люди думают, что вложение в недвижимость является гарантией сохранения и прироста капитала. И что так будет всегда. А что, если нет?
3. Да, за последние три с половиной года рост стоимости "квадрата" в целом по России составил сумасшедшие 90 процентов. Так, если в январе 2020 года стоимость квадратного метра в новостройке была примерно 79 тысяч рублей, то в июле 2023 года он стоил уже более 147 тысяч.
А насколько за эти три с половиной года повысились доходы граждан? Не знаю, но думаю, что в разы меньше.
Себестоимость строительства постоянно растет и будет расти и дальше. Вот основные причины этого роста:
- так как на рынке наблюдается дефицит рабочих строительных специальностей (уже сейчас их дефицит составляет многие десятки тысяч), их зарплата все время увеличивается. В этом году ее рост составил 10,4 процента;
- поскольку много импортного оборудования, материалов и комплектующих, то стремительно растет стоимость строительных и отделочных материалов, а также машин и инструментов. За год рост их стоимости составил от 30 до 50 процентов. Это обусловлено ростом курса валют;
- стоимость кредитов для застройщиков растет. Это обусловлено не только ростом ключевой ставки ЦБ, но и ситуацией со счетами эскроу. Для тех, кто не понимает, о чем речь, кратко объясню: на эти счета люди, покупающие квартиры, вносят деньги, а после сдачи дома в эксплуатацию застройщик получает эти деньги от банка (проектное финансирование). Так вот, если еще недавно деньги граждан покрывали 92 процента стоимости объекта, то сейчас уже только 84.
4. И без того закредитованные граждане будут брать все больше кредитов по высокой ставке (сейчас ключевая ставка ЦБ составляет 13 процентов и, судя по всему, будет расти). Эти кредиты им нужны для ремонта приобретенных в ипотеку квартир и чтобы их обставить.
Иными словами, покупательная способность людей падает. К тому же наблюдается рост банкротств, как личных, так и т.н. "семейных".
5. Условия ипотеки ужесточаются и будут ужесточаться дальше. Поскольку за прошедший год рост выданных льготных ипотечных кредитов составил 30 процентов, государство субсидировало гражданам (они "отжали" у государства) сотни миллиардов рублей разницы между льготной процентной ставкой и реальной банковской.
В такой ситуации государство приняло решение увеличить первоначальный взнос с 15 до 20 процентов, а в следующем году предполагается, что он составит уже 30 процентов.
6. По мнению некоторых специалистов, ситуация с выдачей ипотеки начинает напоминать ту, которая была в США до страшного кризиса 2008 года. То есть, якобы надувается ипотечный пузырь, так как дают ипотеку всем, кому попало. Даже закредитованным до 80 процентов платежа от своих месячных доходов.
Все это может привести к падению стоимости на квартиры в домах-новостройках сразу на 10-20 процентов. Хватит ли девелоперам "жирка", чтобы перенести это? К тому же никто не знает, когда наступит восстановление спроса и цены поползут вверх.
Выводы:
А) В ближайшее время компаниям-застройщикам придется продавать возведенные (тем более возводимые) помещения по сильно сниженным ценам.
Б) Возможна череда банкротств организаций-застройщиков, вызванная их большой закредитованностью, высокой ключевой ставкой ЦБ и низкими показателями продаж.
В) Это приведет к тому, что в городах (особенно крупных) могут образоваться целые микрорайоны с пустующими вновь возведенными многоквартирными домами.
Г) Поскольку, как считает сам Президент, строительная отрасль является локомотивом для всей экономики, это чревато если не обрушением или стагнацией экономики, то ее заметным замедлением.
А вот и обещанные контрдоводы к моим же аргументам.
1. Сами строители смотрят вперед с оптимизмом. Они говорят, что множеству участников СВО платятся немалые деньги, которые пойдут, в основном, на покупку недвижимости. Это же касается и денег, положенных за то, что военнослужащий погиб при исполнении обязанностей или получил ранение (контузию).
2. Долговая нагрузка крупнейших компаний-девелоперов растет, но медленно. Банки кредитуют их под льготный процент, который сейчас составляет примерно 4,7 процента годовых.
3. В 2023 году доходность бизнеса крупных девелоперов составила от 15 до 25 процентов, а это десятки, если не сотни миллиардов рублей прибыли ("жирок"). Следовательно, часть объектов они имеют возможность строить "за свой счет", не беря банковских кредитов.
4. Ситуация с ипотечным пузырем, как в США до финансово-экономического кризиса 2008 года, не более чем пугалка. Пока что наши банки не дошли до того, чтобы давать ипотечные кредиты старикам от 70 лет, бывшим осужденным и тем, у кого вообще нет какого-либо подтвержденного дохода.
Что ж, подождем. Аргументы пессимистов и оптимистов одинаково убедительны. Никто не знает, что будет в будущем. И маститые экономисты, доктора наук, профессора и т.д. ошибаются сплошь и рядом.
Что касается моего личного взгляда, то я, пожалуй, склоняюсь больше к аргументам пессимистов.
А что думаете вы? :)
