С 1 октября 2023 года, Российские банки будут применять более высокие надбавки при выдаче ипотечных кредитов, что вызывает беспокойство в Центробанке. Новые меры направлены на более тщательную оценку финансовой нагрузки заемщиков.
Читайте до конца, чтобы узнать, коснутся ли эти изменения вас или вашу семью!
Новые ограничения в ипотеке
С начала октября 2023 года Российская ипотечная система столкнется с существенными изменениями. Новые правила, внедренные Центробанком, требуют от банков применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Центробанк, несмотря на отсутствие признаков пузыря в ипотечной сфере, внедряет эти "запретительные" меры, чтобы ужесточить кредитные условия.
Что такое надбавки и как они работают
Банк России применяет макропруденциальные надбавки для ипотечных кредитов с 2019 года. Эти надбавки представляют собой дополнительные требования к капиталу банка в зависимости от уровня риска каждого кредита. С высокими надбавками банкам требуется больше капитала для одобрения кредитов с более высокими рисками, делая такие кредиты менее выгодными. Два ключевых параметра определяют величину надбавок в ипотеке:
1. Показатель Долговой Нагрузки (ПДН)
ПДН отражает долю дохода клиента, которую он каждый месяц выделяет на выплаты по кредитам. Заемщики с ПДН более 80% считаются высокорисковыми.
2. Размер Первоначального Взноса (ПВ)
Этот параметр рассчитывается различными способами в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки это процент собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка это отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости объекта (LTV - англ. loan-to-value). LTV 80 означает, что взнос составляет 20%.
Изменения в надбавках
Центробанк опубликовал новые надбавки, которые начнут действовать с четвертого квартала для ипотеки на первичном и вторичном рынках. Новые правила наиболее жестко затрагивают ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 10%, независимо от долговой нагрузки. Для таких кредитов коэффициент надбавки составит 9, вместо 1,5, которые действовали ранее. Такие высокие надбавки означают, что банки должны уделять больше внимания капиталу на каждый такой кредит. Например, каждые 100 рублей кредита будут "стоить" банку как 900 рублей.
Новые меры, введенные Центробанком России для ипотечных кредитов, могут сделать ипотеку менее доступной для определенных категорий заемщиков. Существенная доля ипотечных сделок сейчас заключается с первоначальным взносом в диапазоне 10–20% для клиентов с высокой долговой нагрузкой.
Какие заемщики могут пострадать
Директор департамента розничных рисков банка "Зенит", Александр Шорников, указывает на то, что сейчас значительную долю продаж ипотеки составляют кредиты с первоначальным взносом от 10% до 20% для клиентов с ПДН (показатель долговой нагрузки) на уровне 60%. Подобные кредиты требуют от банков применять повышенные риск-веса, но не наивысшие. Льготные программы ипотеки, которые пользуются популярностью, будут менее подвержены ужесточению регулирования, так как они изначально имеют ограничения по первоначальному взносу и сумме кредита.
Высокорискованные заемщики
Согласно пресс-службе ВТБ, новые правила могут "несколько ограничить" доступность ипотеки для клиентов с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Управляющий директор компании "Метриум", Руслан Сырцов, считает, что уровень доходов и финансовая дисциплина станут более важными факторами при получении ипотечного кредита. Однако он также отмечает, что менее кредитоспособные заемщики всё равно смогут получать кредиты под залог имеющейся недвижимости.
Высокая группа риска по ПДН
Центробанк России классифицирует как клиентов с высокой долговой нагрузкой тех, у кого ПДН превышает 80%.
Согласно оценкам регулятора, увеличение объема ипотечных кредитов в России во многом происходит за счет кредитования этой категории клиентов. Доля кредитов на новостройки для клиентов с ПДН 80+ во втором квартале 2023 года составила 39%. Это почти вдвое больше, чем два года назад. В сегменте готового жилья на таких заемщиков приходится 43% выдач, по сравнению с 23% два года назад.
Выводы
Новые меры могут ограничить доступность ипотеки для заемщиков с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Банки и застройщики могут адаптироваться, пытаясь сохранить интерес к ипотеке путем изменения условий кредитования и предложения льготных программ. В любом случае, заемщики будут сталкиваться с более жесткими требованиями при получении ипотеки с начала четвертого квартала 2023 года.
Спасибо Вам, что дочитали этот материал до конца!
Ваша подписка и лайк - это не просто числа на экране, это показатель того, что мы делаем что-то важное для вас ❤️
Пожалуйста, подпишитесь на наш журнал и поделитесь публикацией, если она вам показалась интересной!
