Ипотека, расчеты на цифрах. Новая услуга об банков: купи ставку.

Всем привет 👋🏻 Продолжаю делиться подробностями покупки новой квартиры.

Тема вызвала интерес на канале, поэтому я создала отдельную подборку. Ссылка:

Если вы решили приобрести недвижимость, будет ошибкой ориентироваться только на стоимость самой квартиры. Расскажу сегодня, что нужно учесть со стороны дополнительных расходов.

На моем личном примере, помимо суммы на первоначальный взнос, были еще следующие траты:

• Аванс - 50000₽
• Оценка - 3500₽
• Комиссия за аккредитив - 1000₽
• Госпошлина за регистрацию - 2000₽
• Страховка (три риска) - 41900₽
• Комиссия за покупку ставки - 460925₽

Итого: 559325₽

То есть 560 тыс.руб. помимо ПВ и суммы ипотеки я должна была иметь сразу в наличии.

Можно было не покупать ставку, тогда сумма вышла бы 98400₽.

Агента и риэлтора я в своем списке не указывала, расходы с этой стороны нес продавец. В целом, мне лично агент не помогал, а только мешал. То документы не те пришлет, то скан плохой, то не перепроверит ФИО, в ДКП неверный этаж квартиры указал, за выпиской ЕГРН два раза в МФЦ бегали. Когда я общалась напрямую с продавцом, все вопросы решались гораздо быстрее и аккуратнее в части исполнения.

На мой взгляд, агент нужен только для того, чтобы бегать на показы и в случае какой-то прям супер сложной сделки, например, альтернатива, где с обеих сторон ипотеки и опека с маткапиталом. У нас была очень простая сделка, могли обойтись и без агента. В любом случае, это были расходы продавца.

Комиссия за покупку ставки

Прошлую ипотеку я закрыла в 2019 году, с того времени многое поменялось. Все сейчас в электронном виде и очень быстро, на подписание мы приехали только с паспортами и СНИЛС, все остальные документы проверяли дистанционно по электронным копиям. Подписали ДКП, кредитный договор и уехали на регистрацию. Весь процесс в банке занял не больше 15 минут. Можно провести сделку, когда покупатель в Москве, а продавец, например, в Питере. Ипотеку можно оформить вообще не приезжая в банк - некоторые банки дают скидки за электронную регистрацию закладной.

Еще одно новшество - услуга «Купи ставку». Стоимость зависит от конкретного банка. Обычно это некий процент от суммы ипотечного кредита. Можно купить ставку на год, два, пять лет или на весь срок. Я купила ставку на весь срок. Минус 1.5% к основной ставке по ипотеке и зафиксировала 9.89% по вторичке. Оплачивается один раз в день сделки.

Я села и подумала, какие есть варианты погашения ипотеки.

Вариант 1: рефинансировать ипотеку, когда снизится ключевая ставка. Риски:

• Обычно банки не рефинят свои ипотеки - надо будет идти в другой.
• Неизвестно когда снизится ключевая (сейчас ключ 13%) и на сколько: может на 0.5% только в течение года.
• Не факт, что другой банк одобрит ипотеку - к тому времени, например, может снизится доход.
• Нужна новая оценка - расходы.
• Заново оплачивать страховку, так как другой банк может не согласовать ваш действующий договор страхования или ваша СК не аккредитована.

Все это время нужно будет платить ипотеку по высокой ставке.

Вариант 2: оплатить сразу комиссию «купи ставку» и зафиксировать процент по ипотеке.

На рефинансирование выходить в случае, если ключевая ставка опустится до 7-8%%. А с учетом текущего положения в стране, этого можно ждать года три, если не дольше.

Почему я зафиксировала ставку сразу на весь срок, а не на первые 1-3 года. Потому что проценты по ипотеке рассчитываются в любом случае на весь срок и равномерно распределяются на весь график платежей. Выгоднее получается на весь срок.

Резюме по расходам

Давайте еще раз пройдемся по расходам, которые могут вас ждать при покупке квартиры в ипотеку:

До регистрации сделки:

• Аванс (бронь) - в среднем 50 тыс.руб. по вторичке. По новостройке может быть больше, зависит от конкретного застройщика, например, 5-10%% от стоимости объекта или фиксированная сумма. Когда я покупала прошлую квартиру в новостройке, сумма объекта была 5.3 млн, аванс я вносила около 300 тыс.
• Первоначальный взнос по ипотеке : минимально по вторичке и новостройкам без госпрограмм 10%-15%, требование выставляет банк. По господдержке сейчас минимум ПВ составляет 20%, соответствующее распоряжение Правительства вышло около недели назад.
• Оценка: 3500-6000₽. Совет: спросите у ипотечного менеджера контакты оценщиков. Вам дадут самого лояльного и самого дешевого. У меня была скидка по рекомендации от банка, поэтому заплатила 3500₽ вместо 5000₽.
• Комиссия за открытие аккредитива - в среднем 1000₽. Раскрытие обычно бесплатно. Тоже надо смотреть по тарифам банка. Платит, как правило, покупатель.
• Госпошлина за регистрацию - платит тоже покупатель, сейчас это 2000₽ за каждого собственника.
• Страхование по ипотеке. Взносы годовые, зависят от остатка долга по ипотеке. Чем ниже долг, тем ниже взнос. Если новостройка - страхуется только жизнь заемщика до момента вступления в право собственности. Далее - плюс еще два вида страхования: титул и сам объект. По вторичке оплачивается сразу три вида страхования: жизнь, титул и залог.

Совет 1: ищите корпоративные скидки и смотрите варианты в разных СК. У меня бала корп. скидка 30%.

Совет 2: на страхование жизни действует налоговый вычет 13%. Можно получать каждый год, пока платите за страховку. В январе я сразу подам на этот вычет.

Совет 3: в год полного погашения ипотеки подайте заявление в СК на возврат суммы страховки за оставшиеся месяцы. Например, если ипотека погашена в июне, то за период июль-декабрь вам вернут оплаченную сумму страховки.

• Расходы на агента, юридическую поддержку и нотариуса. Тут суммы могут достигать до 200-500 тысяч рублей, в зависимости от объекта и нюансов продажи. Например, если вы покупаете вторичку у разведенных родителей с долями у несовершеннолетних детей, лучше привлечь юриста для проверки чистоты сделки. Или после получения квартиры в наследство, где несколько наследников. Также внимательно читайте договор дарения, если квартиру передали в дар. Есть пункты, когда договор дарения имеет обратную силу и через 5-10 лет сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

После регистрации сделки.

Я пока обсчитываю эти расходы, точных цифр нет на руках, если у вас был такой опыт, напишите стоимость в комментариях, пожалуйста.

• Замена замков входной двери.
• Вызов сантехника для оценки состояния труб и сантехники.
• Замена/опломбирование счетчиков: водяных и газовых.

У нас электрическая плита, газовых счетчиков нет. На водяные счетчики я сразу попросила акт поверки и паспорта. Там тоже все хорошо. А вот во втором варианте квартиры поверки счетчиков не было и документов на них тоже, там нужно было бы их полностью менять.

• Перевоз вещей и мебели из предыдущего жилья.
• Клининг.
• Расходники: лампочки, розетки, выключатели, дверные ручки и др.
• Ремонт и покупка мебели, при необходимости.
• Запас средств минимум на два ипотечных платежа, в идеале, на квартал.
• Вечеринка по случаю заселения 🎉

Референс для новой кухни

Конечно, все зависит от конкретной ситуации, каких-то расходов у вас лично может и не быть. Плюс несрочное можно растянуть по времени.

Но учитывать эти моменты все равно нужно, а вместе с этим просчитывать откуда вы будете брать деньги на эти траты, с учетом наличия платежей по ипотеке, так как финансовая нагрузка на семью увеличится.

Расскажите, пожалуйста, в комментариях, на чем вам удалось сэкономить из вышеуказанных расходов.

#экономия #бюджет #ипотека #новая_квартира