От клиентов часто приходится слышать вопрос — А зачем вообще нужен первоначальный взнос по ипотеке? Какая банку разницу выдавать 6 млн с взносом 600 т.р. или 2 млн с взносом 200 т.р., все равно первоначальный взнос получает не банк, а продавец?
Каждый раз приходится рассказывать людям, что отсутствие или минимальный первоначальный взнос это существенные риски как для банка, так и для самого заемщика:
1. Если у покупателя нет собственных сбережений или они минимальны, то банк считает такого клиента высоко рискованным, т. к. клиент не склонен к накоплению, а именно не способен откладывать существенную долю своих доходов, поэтому ему будет сложно обслуживать кредит, ведь платеж по ипотеке это не кредит за новый телефон.
2. Продолжаем п.1. Если банк выдает кредит высоко рискованному клиенту, то, согласно требований ЦБ, он должен делать большие резервы, ведь риск добросовестного возврата такого кредита минимальный, а большие резервы — это фактически выведенные из оборота деньги, на которых можно было бы заработать.
3. Рынок всегда подвергается ценовому колебанию, в определенный момент времени цена на квартиры растет, а потом наступает период падения и если возникнет ситуация, что квартира пойдет с молотка, то нет никакой гарантии, что в результате ее продажи будет возможно полностью погасить кредит.
4. В случае реализации квартиры для погашения долга банк не будет ставить себе цель продать ее максимально дорого, у банка будет цель продать ее так, чтоб хватило денег на погашение долга, т. е. будет ее выставлять на торги по минимальной цене, а если не сможет ее оперативно продать, то цена будет снижаться и возникнет риск, что квартира продана, а денег на погашение не хватит, покупателю придется и дальше платить, но уже за воздух.
5. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, а значит и долговая нагрузка, банк смотрит на такого клиента более лояльно, т. к. прекрасно понимает, что человек уже отдал большую часть денег за квартиру за счет своих накоплений и не станет доводить ситуацию до реализации квартиры за просрочки.
6. Чем выше первоначальный взнос, тем меньшие резервы банк должен делать, а значит может предложить таким клиентам более низкую ставку, что сказывается на итоговой переплате.
Еще рискованней проходят сделки с новостройками, т. к. квартира покупается с минимальным взносом новая, а потом переходит в разряд вторичного жилья, а в последнее время наблюдается существенный ценовой отрыв новостроек от вторички, это понимают не только те, кто работает с недвижимостью (риэлторы, банки), но и сам ЦБ, поэтому он стал регламентировать постепенное увеличение размера первоначального взноса, что должно сдержать рост цен, а следом не допускать дальнейшего раздувания ипотечного пузыря.
Покупать или нет квартиру в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, или совсем без него, каждый решает сам для себя, но риски есть у всех сторон сделки, но за все эти риски платит в итоге покупатель.