Какая сейчас ситуация на рынке недвижимости в общих чертах:
- новостройки в среднем на 40% дороже вторичного жилья.
- доля ипотечных кредитов, выдаваемых заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, в первом квартале 2023 года достигла 40%. Т.е. почти половина заемщиков отдает более 80% своих доходов на погашение кредитов.
- объем кредитов по «нерыночной» ставке составляет более 11 трлн рублей, что превышает 7% ВВП. Льготные ипотеки — это почти 60% от всех субсидируемых кредитов в экономике (что ложится большой нагрузкой на бюджет) или около 6,3 трлн рублей (+6 трлн рублей всего за три года).
- т.к. ставка льготных программ не привязана к ключевой ставке, тем самым подстегивает еще больше поднимать ставку ЦБ, что в свою очередь охлаждает экономику.
Таким образом у нас есть большая нагрузка на бюджет в виде льготных ипотек и дополнительные факторы для поднятия ставки ЦБ, что отрицательно сказывается на экономике, которая, переживая и без того не лучшие времена.
Если в какой-то момент заемщикам нечем будет выплачивать по кредитам и появится необходимость выставлять квартиры на вторичный рынок, то из-за разницы цен в 40%, даже продав квартиру они вероятно не смогут закрыт долг по кредиту.
Насколько такую ситуацию можно считать пузырем? Насколько все близко к тому, чтобы лопнуть? На мой взгляд очень близко, качнись ситуация еще не много в отрицательный рост, и цены могут посыпаться.
Похоже основными преимущества от льготной ипотеки получили застройщики. «Простой человек», теперь просто покупает более дорогой объект с более низкой ставкой по ипотеке, что, по сути, не изменяет для него итоговый платеж.
Еще больше интересных постов в телеграмм канале
P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»