Как показала практика, в прошлом году беспроцентная ипотека была применима к двум третям всех ипотечных сделок с первичной недвижимостью. Это обоснованно повлекло за собой повышение стоимости жилья этого сегмента. Как результат, Центробанк взял данный вопрос на контроль, и сегодня ипотека под 1 процент, а то и ниже, хоть и встречается, но не так часто.
Что же представляет собой субсидия от застройщика? Выгодна ли она, а если выгодна, то кому?
Что значит субсидированная ипотека
Любая субсидированная ставка по ипотеке – это возможность для заемщика взять жилищный кредит под низкие проценты, если кто-то другой компенсирует банку недополученную прибыль. В программах с господдержкой компенсацию финансовые организации получают из бюджета, а в данном случае – непосредственно от девелоперских компаний, построивших жилье.
Просто так давать ипотеку под 0,1% или вообще без процентов банки не будут. Прибыль они получают именно из установленной платы за пользование заемными деньгами, то есть процентов, а не из самого факта их выдачи. Одобрять кредиты с низкой ставкой по собственной инициативе они не будут, но в кооперации и по соглашению с государством или застройщиками вполне способны запустить льготные программы.
Основная цель субсидирования ипотеки застройщиком – повысить интерес покупателей к продаваемым объектам. С каждым годом копить деньги на собственную недвижимость становится ничуть не легче, ведь цены, хоть и понемногу, ползут вверх. Поэтому ипотека под 0,1 процент в Москве или другом городе страны выглядит очень привлекательной, ведь ежемесячные платежи по ней будут сравнительно небольшими.
Если взять для сравнения какой-нибудь вид льготной ипотеки, которая доступна населению, то окажется, что средняя процентная ставка в ней будет порядка 6-7% годовых. При подробном подсчете оказывается, что размер платежей в этом случае окажется едва ли не вдвое больше. О рядовой ипотеке, взятой на общих условиях, и говорить не приходится – итоговая переплата будет, как минимуму, равняться стоимости еще одной квартиры.
Кто оплачивает субсидию?
Ипотеку в 0,1 процент банку компенсирует застройщик, и в этом же кроется главный подвох. Только очень наивные люди могут думать, что строительные компании так поступают исключительно по душевной доброте. По сути, из собственных денег компании или занятых у того же банка застройщик может покрывать до 40% цены недвижимости.
Ответ на этот парадоксальный вопрос очень прост – субсидия изначально включена в стоимость квартиры. В среднем при понижении процентной ставки на один пункт застройщику приходится субсидировать около 3,5% стоимости жилья. По договоренности с банком-партнером ставка может быть снижена как на 1-2%, так и вовсе спуститься до нулевого показателя. Зависимо от того, какой процент снижения строительной компании придется оплатить из своего кармана, будет отличаться и объявленная цена недвижимости. Как правило, наценка при субсидированной ипотеке от застройщика составляет от 5 до 30%.
Причины возникновения беспроцентной ипотеки
Как уже упоминалось, льготная ипотека от застройщика была призвана повысить покупательскую активность, в частности, в первичном сегменте рынка. Дело в том, что в последние несколько лет этот сегмент стал менее популярен, и строительные компании решили пойти на этот шаг, чтобы не терять прибыль от продаж.
Риски, что спрос на первичное жилье упадет, появились сразу же, как только оно поднялось в цене. Причинами подорожания стали сразу несколько факторов: с одной стороны – экономический и политический кризис, поднявший цены на стройматериалы, нарушивший логистику и т.д., с другой – расширение количества льготных ипотечных программ.
Ипотека с господдержкой дала возможность большому количеству граждан обзавестись собственным жильем, взяв его в кредит под сравнительно небольшой процент. Поскольку в правилах большинства таких программ фигурирует именно первичная недвижимость, она объяснимо, по законам рынка, подорожала. Внедрение же беспроцентной ипотеки позволило вернуть некоторое количество покупателей, которых отпугнуло повышение цены.
Большинство заемщиков догадывается, что субсидированные ставки неизбежно означают и завышенную цену. Однако здесь ключевую роль играет и психологический момент – многие из них готовы купить квартиру по более высокой стоимости прямо сейчас, чем связываться с переплатой в будущем, тем более такой, которую нелегко подсчитать навскидку. Кроме этого, люди опасаются, что стоимость квартир может вырасти еще больше.
Особенности и ограничения нулевой ипотеки
Повышенное внимание Центробанка к субсидированным застройщиками кредитам привело к тому, что получить ипотеку под 1 процент сейчас немного сложнее, а ее условия претерпели изменения. Поскольку ЦБ отнес такие жилищные займы к категории кредитов с повышенным риском, банки вынуждены резервировать больше средств, а им это не выгодно. Первое, на что повлияло это изменение, – требования к заемщикам и пристальное внимание к их платежеспособности.
При ближайшем рассмотрении оказывается, что ограничений при ипотеке под 0 процентов в России предостаточно. Они же распространяются и на кредиты с минимальным процентом, компенсированным застройщиком.
Во-первых, нередко ипотека без процентов на квартиру действует исключительно до тех пор, пока дом не будет построен и введен в эксплуатацию. Иногда она вообще назначается только на первый год платежей. После истечения такого льготного периода заемщику придется платить уже по стандартной ставке, бывшей актуальной в данном банке на момент оформления кредита. Если же это один из льготных вариантов ипотеки, например, семейная, ставка будет соответствующей.
Несмотря на то, что такая схема невыгодна покупателям, сегодня все большее количество банков обращаются именно к ней. Это связано с тем, что так им легче следовать требованиям Центробанка, не неся при этом убытки.
Однако все же остались варианты, при которых беспроцентный кредит на квартиру сохраняется до его полного погашения. Он выгоден для покупателей, берущих займы на долгий срок, ведь платежи все это время будут вполне подъемными.
Во-вторых, беспроцентная ссуда на покупку жилья обычно подразумевает более высокий, чем обычно, первоначальный взнос. Большинство банков требуют заплатить минимум 20% стоимости квартиры, а то и больше. Несмотря на то, что в правилах всех финансовых компаний фигурирует 10% взноса, при таком небольшом первом платеже ипотеку под 0,1% вряд ли одобрят.
Как вариант, банк может согласиться на 10-20% взноса, но сделает надбавку к процентной ставке в 0,5 или даже 1%. Таким образом он страхует себя от возможных просрочек, ведь заемщик, внесший большую сумму из собственных средств, считается более платежеспособным.
В-третьих, следует обращать внимание на то, какая стоимость квартиры указана изначально. Дело в том, что ипотека с удорожанием означает поднятие цены на недвижимость, зависимо от снижения ставки. На сайте застройщика, банка-партнера или в объявлении может быть указана цена квартиры без этого удорожания, так, если бы она покупалась по обычной ставке.
Степень удорожания зависит от выбранной программы. Если параллельно с акциями от застройщика заемщик может получить господдержку, и первому не придется нести значительные расходы, повышение цены может быть и не очень значительным. Но если покупатель хочет минимальный процент, полностью субсидированный девелопером, ему нужно быть готовым к тому, что квартира поднимется в цене в среднем на 20-25%.
В-четвертых, на практике ипотека с нулевой ставкой или близкой к ней идет параллельно с другими льготными программами. Иными словами, если потенциальный заемщик может претендовать только на обычную, в районе ключевой ЦБ ставку, то снизить ее до минимально возможных показателей ему вряд ли удастся. Но даже если и так, то конечные условия будут очень невыгодными: значительное удорожание квартиры, большой первоначальный взнос до 50%, повышенные требования к платежеспособности и доходам, необходимость взять созаемщика и другие проблемы.
Если же покупатель попадает в одну из льготных категорий, для которых предусмотрены программы с господдержкой и уже сниженной ставкой, ему будет намного легче еще больше уменьшить процентную нагрузку, благодаря субсидии от застройщика.
В-пятых, выдавая минимальный процент по ипотеке, банк непременно потребует застраховать недвижимое имущество. Квартира в новостройке по определению высоколиквидная, и кредитору важно, чтобы она таковой и оставалась. Пока кредит не погашен, он заинтересован, чтобы квартира не сгорела или не была разрушена другим способом. Без такой страховки кредитор может вообще не одобрить заявку, даже с более высоким процентом.
Что касается страхования жизни и здоровья заемщика, то это дело добровольное. Однако скидки на ипотеку от застройщиков и без того делают ее более рискованной, а отсутствие страховки еще сильнее увеличивает коэффициент риска. Конечно, при невозврате долга банк сможет изъять квартиру и продать ее на торгах, но это длительная процедура, которая не всегда приносит ожидаемый доход. Ему гораздо проще подстраховать себя еще на начальном этапе.
Таким образом, при отказе от страхования самого заемщика, кредитор может поднять ставку – как правило, на 1-1,5%. Наибольшую проблему это составляет для заемщиков, которым за 50 лет. Страховка граждан такого возраста обходится дороже, поэтому переплата за нее может оказаться больше экономии на процентах. Нередко выходит так, что обычная ипотека оказывается выгоднее беспроцентной, отягощенной дополнительными расходами.
В-шестых, не все банки выдают нулевые кредиты, и не все объекты застройщиков под них подходят. Получить беспроцентную ипотеку проще всего в крупнейших финансовых организациях, таких как Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ, Росбанкдом и т.д. Что интересно, у одного и того же застройщика для разных объектов могут быть разные банки-партнеры. Поэтому за информацией нужно обращаться сначала в строительную компанию, чтобы точно узнать, какой банк занимается выбранным жилым комплексом.
Редко бывает и так, что застройщик предлагает субсидию на все свои объекты. По сниженной ставке, как правило, продаются лишь некоторые из них. Не обязательно эти жилые комплексы будут хуже других, может статься так, что по ряду причин, спрос на квартиры в них невысок.
В-седьмых, при получении субсидированной ипотеки от застройщика нужно быть готовым к непредвиденным расходам. Сегодня многие банки получают дополнительную прибыль, предлагая клиентам воспользоваться специальным сервисом электронной регистрации. Эта услуга платная и стоит от 5 до 11 тысяч рублей. Без нее кредиторы увеличивают процентную ставку примерно на 0,5%.
Эта практика распространяется не только на ипотеку от застройщика, но и на другие виды займов с низким процентом: дальневосточную ипотеку и тому подобное. Вдобавок к нему в расходы обязательно включается и оплата сервиса безопасных расчетов – около 3 с половиной тысяч рублей.
И последнее – субсидии от застройщика по ипотеке доступны только по договору долевого участия. Купить уже готовое жилье в сданном доме таким способом не получится, беспроцентный кредит распространяется только на строящееся жилье.
Плюсы и минусы ипотеки без процентов для покупателя
Итак, беспроцентный жилищный заем в некотором смысле выгоден, но в то же время ипотека от застройщиков имеет и подводные камни.
Основные факторы, которые говорят в пользу ипотеки с нулевой ставкой, это:
- Выгодный займ. Ипотека под нулевой процент – это фактически рассрочка на длительный срок, то есть, деньги, взятые в долг без оплаты пользования кредитом. Если учитывать, что инфляция – неизбежный и в целом нормальный для экономики процесс, с каждым годом платежи по займу будут если и не уменьшаться, то обесцениваться. Разумеется, это возможно только в том случае, если нулевая процентная ставка распространяется на весь срок кредитования.
- Отсутствие необходимости иметь высокий доход. Расходы на погашение ипотеки должны составлять не более 40% всех доходов заемщика. В сумму расходов включаются и проценты по кредиту. Если человек со сравнительно небольшим доходом при обычной ипотеке будут тратить на нее больше половины всех своих денег, ему вероятнее всего ее не одобрят. Но в случае, когда процент за пользование заемными средствами не будет начисляться, он вполне может уложиться в упомянутые 40%.
- Меньше итоговая переплата. Как таковой нулевой процент встречается не всегда, чаще можно встретить цифры 0,1%. Одна десятая процента тоже приведет к некоторой переплате, однако она будет практически не ощутима. Зато очень сильно почувствуется разница в сравнении с переплатой при ипотеке с обычной ставкой: сто с небольшим тысяч против нескольких миллионов рублей.
- Возможность совмещать ипотеку с арендой. Заселиться в квартиру, взятую по субсидированной застройщиком ипотеке, сразу не получится, и заемщику нужно будет где-то жить. Если у него нет собственной квартиры, жить он будет, скорее всего, на съемной, а это дополнительные расходы. Потянуть их с обычной ипотекой под силу не каждому, но при нулевой ставке это возможно даже со средним уровнем дохода.
Среди негативных сторон беспроцентного ипотечного кредита больше всего внимания заслуживают:
- Завышенная цена квартиры. Покупать жилье в инвестиционных целях с удорожанием не вполне целесообразно. До того момента, когда ее стоимость станет рыночной и достигнет того максимума, когда ее можно будет продать с наибольшей выгодой, могут пройти годы. Риск, что за это время цены на подобное жилье снизятся, не очень высок, но исключать такую вероятность тоже нельзя.
- При срочной продаже будут убытки. Если возникнет необходимость продать квартиру, купленную в беспроцентную ипотеку, раньше запланированного времени, реализовывать ее придется по актуальной средней цене, применимой к подобным объектам. Ни один покупатель не согласится переплачивать просто потому, что продавец тоже когда-то переплатил.
- Погашать ипотеку досрочно невыгодно. Переплата, которая могла вылиться в проценты, уже внесена, и, если закрыть кредит раньше времени, окажется, что внесена она зря. С другой стороны, долговая кабала на 20 или даже 30 лет тяжело воспринимается психологически, а человек себя чувствует буквально насильно привязанным к данной недвижимости.
- Большой первоначальный взнос. Кроме переплаты за квартиру, придется выложить и большую сумму накоплений на первый взнос. Собрать ее с небольшим доходом может быть нелегко.
- Налоговый вычет по процентам. Если процентная плата по кредиту минимальна, то и имущественный вычет будет смехотворным.
Также нужно помнить, что с субсидией продаются в целом неплохие объекты, но часто имеющие проблемы с транспортной доступностью, инфраструктурой, находящиеся не в самых экологически благополучных точках города.
Оригинал статьи: https://qayli.com/journal/subsidirovannaya-ipoteka-ot-zastroyshchika/
