Основа этой статьи будет гипотетическое сравнением доходности недвижимости и банковского вклада.
И результат не так очевиден на первый взгляд. А так же мы поднимем очень важный вопрос различных видов дохода.
Вступление.
Представим, что мы сдаём квартиру в аренду и получаем 6% рентного дохода, с учётом издержек и налогов.
И так же у нас есть возможность положить деньги на депозит под 11% с учётом уплаты налогов по доходам от депозитов.
В данных вариантах вложения, указывается разный тип доходности. В случае с депозитом 11% будет является общей доходностью. А случае с квартирой арендный платёж будет лишь одним из способов получения прибыли. В случае роста стоимости квартиры, общая доходность от недвижимости будет больше 6%.
Отсюда следует первое правило: сравнивать финансовые инструменты следует по общей доходности (по англ. Total return)
Примем во внимание, тот факт, что квартира или другой финансовый актив зачастую не имеет стабильного прогнозируемого дохода, который будет получен в следующем году. Квартира может подорожать в один год на 5%, в другой год на 15%. При этом заранее сказать какая будет доходность нельзя.
Означает ли это, что в один год нужно владеть недвижимостью, а в следующий «всё на депозит»?
Конечно нет. И это второе правило.
Стоит ориентироваться на ожидаемую доходность.
В случае с квартирой, ожидаемая доходность квартиры это рост на уровень инфляции (~7%) и арендный доход, в нашем примере 6%. Итого 13% ожидаемой доходности. Против депозита – 11%
Так же для более точного сравнения и оценки финансовой эффективности вложений стоит считать доходность (ожидаемую доходность) в реальном выражении. То есть с поправкой на инфляцию.
В случае с квартирой это чуть проще. Квартира не увеличивается в размере и рост стоимости, как и на другой товар, при условии, что баланс спроса и предложения останется такой же, будет увеличиваться на размер инфляции, сохраняя покупательскую способность. К этому стоит добавить рентный доход (7%) и минус расходы на содержание и налоги (1%) Итого для нашего примера – доходность квартиры 6% в реальном выражении.
Депозит (11%) вычитаем инфляцию примерно 7% получаем около 4% в реальном выражении.
Говоря про инфляцию мы так же берём среднюю инфляцию за длительный период. За предыдущие 10 лет инфляция по рублю составляла чуть больше 7%; за 20 лет – 8,40%
Так же, про стоимость квартиры, вы можете подумать, что она растёт очень сильно. Такой вывод легко сделать опираясь на малую выборку и ту информацию, которая легкодоступна, прошлую доходность за 2-3 года. Но, вы можете проверить это самостоятельно, за прошлые 10 лет средняя стоимость квадратного метра в Москве дорожала менее чем на 5%; а с 2003 года (20 лет) средний рост составил 10,5%. Ранее, на этом канале, а так же в телеграм канале я показывал подобные расчёты.
То есть для наиболее точного сравнения стоит рассматривать общую ожидаемую доходность в реальном выражении, чтобы справедливо сравнивать разные финансовые инструменты.
Риски и усилия.
Так же стоит учитывать/сравнивать риски и потраченные усилия.
Справедливо будет заметить, что владеть недвижимостью и владеть депозитом это разные вещи.
Кроме финансовой составляющей стоит принять во внимание «хлопоты» при инвестировании. Открыть депозит дистанционно будет проще, чем содержать квартиру, искать арендаторов, составлять договор.
Отсюда можно сделать четвёртый вывод: более высокая или более низкая доходность обусловлена разной степенью риска и величиной трудовых/временных затрат.
В какой-то степени, это «принцип отсутствия бесплатных обедов». Если вы получаете более высокую доходность, то вы «платите за это» более высоким риском. Или потраченными усилиями и временем, как в случае с недвижимостью.
Поэтому вопрос о том, что какой-либо актив лучше или хуже другого сводится к личному предпочтению и терпимости к риску.
На сегодня всё.
Подписывайтесь на мой канал в Яндекс.Дзен
А так же на мой телеграм-канал.
