Ипотека — это долгосрочный заем, который требует качественной аналитики, ответственности и терпения. Кроме прочего, чтобы банк одобрил кредит на покупку недвижимости, нужно соответствовать определенным критериям, которые не всегда просто соблюсти в одиночку. Особенно в случаях с дорогостоящей премиальной недвижимостью. Если вы беспокоитесь, что банк не одобрит кредит или хотите подстраховаться, можно задействовать в ипотечном займе родственников и близких — заручиться поддержкой созаемщиков.
Вместе с экспертами по недвижимости подготовили статью, в которой расскажем, кто такой созаемщик и какие у него права, обязанности и риски.
Из этой статьи вы узнаете:
- Какие права и обязанности у созаемщика
- Условия для созаемщика супруга
- Шаги при оформлении ипотеки с созаемщиком
- За и против совместного займа
- Что делать при разводе
Созаемщик: права и обязанности
Ипотечный кредит на двоих называется «ипотекой с созаемщиком» и подразумевает, что финансовая нагрузка ложится на плечи всех участников сделки. Созаемщиками могут выступать супруги, родственники и даже друзья. Главное, чтобы они были гражданами РФ и не заключали между собой соглашения о разделении финансовых обязанностей (обычно это прописывается в брачном договоре).
Кредит оформляется на одного человека (титульного заемщика), а остальные выступают созаемщиками. Даже если приобретаемая недвижимость не будет принадлежать созаемщику, ответственность перед банком останется одинаковая у всех. И в случае если титульный заемщик больше не сможет платить кредит, это придется делать созаемщику.
Оформить совместный кредит могут не только супруги, но и дальние родственники, а также друзья, знакомые и коллеги. Обычно на этот шаг идут, чтобы банк мог учесть доход всех участников сделки. Так больше шансов получить кредит на более выгодных условиях: со сниженной ставкой (если кто-то из созаемщиков зарплатный клиент в этом банке), с бóльшей суммой. Важно учитывать, что лицо, выступающее созаемщиком и не являющееся супругом, не имеет права на недвижимость.
Супруг созаемщик
Как правило, при подаче заявки на ипотечный кредит банки просят сразу же указать данные супруга для того, чтобы он стал созаемщиком. Для кредитных организаций это дополнительная страховка от рисков. Именно поэтому банки охотнее работают с семьями и предлагают более выгодные условия кредитования.
Однако к супругам есть перечень требований:
- Возрастное ограничение: от 18 до 70 лет на дату погашения долга.
- Наличие официальной работы, белой зарплаты.
- Согласие с супругом о приобретении недвижимости в кредит.
- Юридическая дееспособность.
Если в сделке не должен участвовать один из супругов, оформляется нотариальное согласие на приобретение недвижимости. Банк должен удостовериться, что официальный партнер не против сделки, в противном случае купля-продажа может быть оспорена в суде. Кроме того, супруг, не участвующий в сделке и выразивший свое согласие, все равно имеет финансовые обязательства перед банком. Если по какой-то причине титульный заемщик не сможет исполнять свои обязательства, банк предъявит это требование супругу. Чтобы избежать этого, составляется брачный договор, в котором прописывается, что супруг не несет ответственности за обеспечение кредита, оформленного на мужа/жену.
Ипотечные программы и условия кредитования для супругов
У семейных пар, оформляющих ипотеку в банке, больше шансов получить заем. Кроме того, они могут рассчитывать на программы с господдержкой и реализацию материнского капитала.
- Семейная ипотека выдается под более низкий процент (около 4,5%) и действует в Москве и Подмосковье, где можно взять займ до 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн. Заемщик может воспользоваться ей, выбрав квартиру в новостройке или по переуступке прав собственности, пока новостройка не введена в эксплуатацию, а также для возведения частного дома. С ее помощью можно рефинансировать кредит или приобрести объект на вторичном рынке на Дальнем Востоке. Обязательное условие — в семье должны быть дети, родившиеся после 1 января 2018 г, или дети с инвалидностью. Еще одно из требований – гражданство РФ. Важно понимать, что взять ипотеку с господдержкой в банке одному человеку можно только один раз в год.
- Семейная пара может воспользоваться материнским капиталом в качестве первоначального взноса на ипотеку. Также можно досрочно частично погасить кредит, уменьшив срок или сумму платежа.
Оформление ипотеки на двоих: шаги
Оформление ипотечного займа семейной парой мало чем отличается от стандартной ипотечной сделки. Кредитная организация запросит:
- Паспорта заемщиков
- Свидетельства о регистрации брака
- Документы, доказывающие трудоустройство
- Справку о доходах
- Первоначальный взнос (размер будет зависеть от банка)
1. Первоначально подается заявка в банк — лучше подать заявки в разные кредитные организации, чтобы сравнить условия кредитования. К заявке прикрепляются сканы основных документов: паспорта, ИНН, свидетельства о регистрации брака, СНИЛС, трудовой книжки (можно заказать электронный вариант на Госуслугах) и справки о доходах (2НДФЛ).
2. Если заявка одобрена, банк уведомит об этом и можно будет приступать к поиску недвижимости. У заемщика есть 3 месяца, чтобы определиться с объектом. Подготовить документы для выхода на сделку купли-продажи квартиры в новостройке поможет менеджер компании-застройщика или брокер по недвижимости. При этом как при покупке новостройки, так и при покупке вторички придется повозиться. Новостройка — страхуем жизнь. Вторичка —страхуем жизнь с имуществом и делаем оценку недвижимости с помощью аккредитованной банком компании.
3. Если все документы в порядке, банк назначит дату сделки. Созаемщики и владельцы недвижимости приезжают в офис с оригиналами всех документов и заключают договор купли-продажи. Заемщики оформляют также кредитный договор, обязательное условие которого — передача недвижимости в залог банку. Банк принимает от заемщика первоначальный взнос, открывает специальный счет, на котором будут храниться средства (и первоначальный взнос, и остальная часть стоимости объекта) до момента регистрации права собственности на нового хозяина в Росреестре. В ДКП прописывается информация о том, перейдет ли недвижимости в долевую собственность или же созаемщик не будет иметь на нее права.
4. После подписания договоров заемщик направляется в МФЦ для передачи документов в Росреест или же делегирует это банку. Кредитная организация в таком случае изготавливает электронную подпись и с ее помощью передает все документы в электронном виде в Росреест. Как правило, срок регистрации не занимает более 7 дней. По окончании этого периода новый владелец забирает документы и передает их в банк. Кредитная организация размораживает деньги на счету и они отправляются продавцу или на эскроу-счет застройщику.
Ипотека на двоих: за и против
У ипотеки на двоих есть достоинства и недостатки. Созаемщики должны понимать, какую ответственность они несут и какие выгоды получают, приобретая недвижимость совместно.
За
Возможность купить жилье в кредит по льготной программе госфинансирования.
Можно выбрать более дорогой объект, так как учитывается общий доход.
Легко оптимизировать расходы, выплачивая кредит вместе.
Налоговый вычет действует для двоих участников сделки.
Если в договоре прописать размер долей, их не потребуется выделять после погашения ипотеки.
Против
Ответственность за обеспечение обязательств перед кредитной организацией ложится в равной мере на всех заемщиков.
Для оформления совместной ипотеки нужна официальная работа, белая достойная зарплата и хорошая кредитная история.
При продаже недвижимости нужно будет согласие всех созаемщиков.
Если что-то пошло не так
При разводе или разногласиях созаемщиков супругов банк никак не меняет условия кредитования или график платежей. Как будут решать вопросы между собой владельцы объекта и совместного кредита — их дело. И вариантов тут может быть несколько.
✔ Можно продолжать платить кредит так, как было до конфликтной ситуации. Когда обременение будет снято, можно будет продать недвижимость и разделить средства.
✔ Кредит можно погасить досрочно и продать объект.
✔ Долг может выплачивать кто-то один, но другой участник сделки должен отказаться от претензий на объект. В таком случае оформляется соглашение о разделе имущества или договор дарения.
✔ Ипотеку можно оформить на одного человека, наиболее платежеспособного, которому и достанется квартира. Второй заемщик может потребовать вернуть уже внесенные им платежи, но только если они были из общего семейного бюджета. Это нужно будет подтвердить справками о доходах за определенный период.
✔ Раздел обязательств по ипотеке на двоих. Банк оформляет новый кредитный договор, сведения заново вносятся в Росреестр, каждый супруг получает свой комплект документов. При отказе исполнять обязательства кем-то из супругов, созаемщиками или всеми вместе, банк может предложить выкупить долю или выставит объект на торги.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Про ипотеку:
Квартира в ипотеку: Что нужно знать
Документы для ипотеки. Разбираемся в деталях
Ипотека. В каком банке брать?
Что делать, если не хватает на первоначальный взнос
Про документы:
Выписка из ЕГРН. Как получить в 2023 году
Доверенность на недвижимость: для чего нужна и как оформить
Дарственная на квартиру: как оформить договор дарения в 2023 году
Про другое важное:
Материнский капитал: за и против
Новостройка или вторичка: что лучше?
