Доброго времени, уважаемый читатель! Сегодня будет затронута тема безопасности ипотечной сделки для покупателя. Ведь серия статей посвящена именно безопасной покупки квартиры!
Так повелось, что более 80 % сделок купли-продажи жилой недвижимости проходит с использованием ипотечных средств. Это означает, что кроме продавца и покупателя в сделке участвует еще одна сторона — Банк.
Кто уже ознакомился с предыдущими статьями знают, что государство не несет ответственности по сделкам с недвижимостью, в нотариальных сделках достаточно слабых зон и их уровень безопасности далек от идеала.
А как обстоят тела с ипотечными сделками?
В своей практике я достаточно часто слышу такие фразы: «у меня ипотека, там банк проверит квартиру и к тому же будет комплексное страхование». Давайте рассмотрим на сколько защищен покупатель квартиры использующий кредитные средства!
Читайте до конца, а я буду ждать ваше мнение в комментариях :)
Один из самых распространенных мифов о том, что банки проверяют квартиры, поэтому дополнительные проверки не нужны!
Банки осуществляют только поверхностную проверку квартиры.
Как это происходит:
- банк удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности;
- убеждается в отсутствии обременений на квартиру;
- если сделка по объекту в новостройке, то банк оценивает состояние застройщика только по некоторым критериям;
Все это делается на основании документов, предоставленных в банк самими участниками сделки. Не густо получается, верно?
А как же проверка истории переходов права по вторичной недвижимости, что если квартира успела сменить несколько собственников?
Открою маленький секрет: «банкам это не интересно, банкам важно защитить только свои деньги».
При оформлении ипотеки Банки обеспечивают безопасность своих средств следующими инструментами:
- комплексное ипотечное страхование в которое может входить страхование жизни и трудоспособности заемщика, титульное страхование и страхование самого объекта недвижимости;
- поручительство - дополнительный способ обеспечения обязательств.
Естественно, страхование квартиры это отдельная большая тема, там хватает своих «НО» и ее мы разберем в отдельной статье.
Поверьте, чтобы не случилось с квартирой, заемщик останется должен банку. Проблема с неблагонадежностью продавца, мошенническими действиями «предыдущих собственников» или оспариванием сделки с квартирой - это головная боль только заемщика. Даже страховой случай и выплата страховой компанией решает вопрос только частично.
В судебной практике множество решений суда, когда сделка с ипотечной квартирой была оспорена: покупатель потерял право собственности и остался должен банку.
К концу статьи Вы сами сделаете выводы, стоит ли надеяться на полноценную проверку квартиры банком. Или имеет смысл воспользоваться дополнительными инструментами защиты, а может рассмотрите возможность привлечения специалиста для проверки недвижимости.
Вот Вам еще один не очевидный факт, он лежит на поверхности, но его мало кто замечает: основной задачей банка при вынесении решения о кредитовании является проверка самого заемщика!
Банкам интересна платежеспособность заемщика, его кредитная история и наличие активов.
Надеюсь Вы понимаете, что банки это не следственные органы и не бюро расследований. Сотрудники любого банка оценивают только степень рисков при рассмотрении квартиры для залога, не углубляясь в детали. Именно для этого заказывается оценочный альбом.
Банки — это структуры которые зарабатывают на обороте финансовых средств, а не на Вашей безопасности.
В качестве примера, постараюсь кратко рассказать об одном не так давно закрытом судебном деле и забегая на перед отмечу, что заемщик остался только с долгами:
Человек купил квартиру с использованием ипотечных средств. Приобреталась квартира самостоятельно, без посторонней помощи, так как заемщик считал, что достаточно будет правовой экспертизы банка, которую он заказал перед оформлением сделки. Сделка прошла и выплата продавцу была произведена в полном объеме.
Однако ни покупатель ни специалист правового отдела банка не придали значения тому, что квартира в собственности продавца была очень короткое время. А точнее, спорный договор был заключен всего через несколько недель, даже не месяцев.
Для дальнейшего понимания исхода дела считаю важным пояснить два момента:
1) еще несколько месяцев назад получение сведений из ЕГРН о переходе права на недвижимое имущество было доступно практически любому желающему;
2) наш герой купил квартиру у вроде бы нормального продавца, а этот продавец несколькими неделями ранее купил данную квартиру у собственника, имеющего психическое заболевание.
И как вы думаете, какое мнение суда было о проверке квартиры?
Суд посчитал, что покупатель должен был предпринять меры предосторожности, внимательности и осмотрительности при выборе квартиры. В случае получения общедоступных сведений в ЕГРН о переходе прав на недвижимое имущество в Росреестре стало бы понятно, что ранее сделка купли-продажи квартиры уже была предметом судебного разбирательства по аналогичному спору несколько лет назад. Так как в одном из разделов выписки ЕГРН эти сведения указаны.
Проявление степени заботливости и осмотрительности при заключении договора купли-продажи квартиры требовались по характеру заключаемой сделки как от самого заемщика, так и правового отдела банка, который брал в залог недвижимое имущество и изучал документы по спорному объекту недвижимости.
Как итог: «не принятие данных мер участниками процесса имеет в себе элемент упречности правового поведения и не свидетельствует о какой-либо добросовестности»
Кроме того, было доказано, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры предыдущий собственник не понимал фактический характер своих действий и не мог руководить ими, а значит не было самой воли титульного собственника, на отчуждение принадлежащего ему имущества, иное участниками процесса не доказано и не чем не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, заемщик не может быть признан добросовестным приобретателем. А это приговор со всеми вытекающими последствиями.
На втором месте стоит миф о комплексном ипотечном страховании. О том, что оно полностью защищает заемщика (покупателя квартиры).
Комплексное страхование в ипотеке это важный и нужный элемент, однако, многие даже не понимают того факта, что если наступит страховой случай и страховая компания выплатит страховку, она будет выплачена банку, а не заемщику.
Тут все очень просто, разберем на примере с гражданином «А»:
У гражданина «А» есть два миллиона рублей и он принимаете решение купить квартиру. Но она стоит семь миллионов. «А» получает положительное кредитное решение в банке на пять миллионов рублей. Сделав все необходимые проверки по объекту недвижимости и собственникам «А» выходит на сделку. Ипотечная сделка регистрируется в штатном режиме.
Далее «А» спокойно живет в своей квартире и исправно платит ежемесячные платежи.
Допустим, на момент, когда по ипотеке из 5 миллионов остается выплатить 4 миллиона, наступает страховой случай. Скажем потеря титула или в следствии землетрясения рухнула стена и квартира стала не пригодна для проживания и т.п. Страховая компания проводит расследование и после необходимых процедур полностью погашает за заемщика банку остаток задолженности по ипотеке размером 4 миллиона рублей.
Ни кто не думает о том, кто вернет первоначальный взнос? А выплаченный банку миллион рублей ипотеки, не говоря уже о оплаченных процентах за пользование кредитом? И не забываем еще сопутствующие расходы на оформление квартиры?
Важно понимать, что комплексное ипотечное страхование защищает не заемщика, а деньги банка. Так как даже после выплаты страховки заемщик остается со своей проблемой. И как я упоминал выше, страхование это отдельная большая тема, которую мы разберем в другой раз.
Конечно, на данный момент многие банки,строительные и прочие компании обросли целыми экосистемами недвижимости. Появились сервисы, в которых покупатель квартиры может не только выбрать квартиру и зарегистрировать сделку, но и заказать уборку, ремонт и даже переезд в купленную квартиру.
Развиваются цифровые технологии и рынок недвижимости не стоит на месте. Становятся все более популярны удаленные сделки с недвижимостью, когда можно купить квартиру будучи в другом регионе страны и не видя квартиру в живую.
Просмотр квартиры онлайн сильно экономит время, таким образом можно просмотреть больше вариантов и выбрать максимально подходящий.
Начинает создаваться впечатление, что безопасность покупки недвижимости вышла на новый уровень.
Однако, проверки экосистем имеют те же недостатки, что и у банков, к тому же многие из этих экосистем созданы самими банками.
Как пример:
- Домклик создан Сбербанком;
- Метр квадратный создан ВТБ.
Но так как вопросы безопасности сделок с недвижимостью остались, данные экосистемы дополнили свои услуги сертификатами.
В следующей статье, я расскажу Вам подробнее о безопасности сделок с квартирами в экосистемах недвижимости таких как Домклик, а так же разберем, какую дополнительную безопасность дают упомянутые сертификаты, а что осталось за кадром.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал и Вы не пропустите важное!
