Наличие у участка статуса мелиорируемого препятствует его использованию в коммерческих целях, не связанных с производством сельхозпродукции. Причем даже в том случае, если никаких систем мелиорации на участке в настоящее время не имеется либо они находятся в непригодном для эксплуатации состоянии.
В этой статье расскажем, как списать несуществующую или изношенную мелиоративную систему и получить возможность застраивать участок.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по WhatsApp +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что значит мелиорированные земли? Краткий экскурс по мелиорации в России.
К мелиорируемым относятся земли, плодородие которых сохраняется или улучшается искусственным образом – с помощью специальных систем мелиорации или отдельных гидротехнических сооружений.
Например, на Кубани и в Поволжье для мелиорации сельскохозяйственных земель используются преимущественно оросительные системы из-за недостатка природного увлажнения, а в Приамурье, напротив, - осушительные из-за повышенной влажности почв (заболоченности). Такие системы, наряду с противоселевыми, противоэрозийными и рядом других, относятся к гидромелиорации. Существует также менее распространенные типы мелиораций – агролесомелиорация, культуртехническая и химическая.
Мелиорированными считаются земли, на которых соответствующие мероприятия уже проведены.
В России первым специализированным на мелиорации госорганом стал Отдел земельных улучшений, созданный в 1984 году. Но само понятие «мелиорация» вошло в употребление несколько позднее.
Вплоть до 90х годов деятельность по мелиорации земель активно поддерживалась государством. Если до 1917 года площадь мелиорируемых земель составляла 7 млн. га, то к 1985 году она увеличилась до 34,3 млн. га. 80% колхозов и совхозов обладали мелиорированными землями.
В 90-е мелиорация практически сошла на нет, что привело к существенному уменьшению площади мелиорируемых (орошаемых и осушаемых) земель и ухудшению их плодородия. С распадом СССР мелиоративные системы начали приходить в негодность.
Лишь в 2000-е правительство взяло курс на восстановление мелиоративных систем и развитие мелиорации земель сельхозназначения, в том числе начало выделять аграриям субсидии на проведение дорогостоящих мелиоративных мероприятий.
Тем не менее, в настоящее время множество участков, формально отнесенных к мелиорируемым, либо вовсе не имеют систем мелиорации (были демонтированы), либо такие системы находятся в технически неисправном и не подлежащем восстановлению состоянии.
Какое использование мелиорируемых (мелиорированных) земель допускается законом?
Присвоение участку статуса мелиорированного/ мелиорируемого влечет ужесточение его правового режима.
Земли, на которых значатся мелиоративные системы, как правило, автоматически включаются в соответствии с региональным законодательством по критерию мелиорации в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Например, в Московской области учет мелиорируемых земель ведется Минсельхозпродом.
Возможности использования мелиорируемых земель в составе сельхозугодий для целей, не связанных с сельхозпроизводством, существенно ограничены:
· такие земли невозможно перевести в иную категорию (например, в земли населенных пунктов или земли промышленности);
· на такие земли не распространяются установленные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) виды разрешенного использования и параметры застройки (соответственно, невозможно изменить их разрешенное использование в общем порядке);
Кроме того, поскольку мелиорация рассматривается как улучшение свойств земли, наличие у участка статуса мелиорируемого приводит к увеличению его кадастровой стоимости. Это, в свою очередь, становится причиной переплат собственника по земельному налогу, а также включения участка в перечень особо ценных сельхозугодий с жестким правовым режимом по критерию кадастровой стоимости (превышение порогового процентного значения по округу).
Отсутствие градостроительного регламента делает строительство на мелиорируемых землях в составе сельхозугодий невозможным. По крайней мере, до снятия с участка статуса мелиорируемого и перевода в другую категорию земли или хотя бы иную территориальную зону сельхозназначения по ПЗЗ (например, из сельхозугодий в зону сельхозпроизводства или садоводства).
Как снять с участка неактуальный статус мелиорируемой земли?
Снятие с участка статуса мелиорируемого существенно осложняется тем, что единый административный порядок списания систем мелиорации в настоящее время отсутствует.
И хотя на уровне субъектов предпринимаются попытки регламентировать и упростить снятие собственниками с участков ограничений в связи с их учетом с в составе мелиорируемых земель, ни один законопроект по данному вопросу пока не принят.
Можно выделить следующие основания для списания мелиоративной системы:
- истек срок использования системы мелиорации (составляет 30 лет с даты ее ввода в эксплуатацию и принятия на баланс);
- система мелиорации находится в непригодном для целей эксплуатации по назначению состоянии;
- система мелиорации отсутствует на участке (например, была демонтирована силами бывших владельцев участка).
Снятие с участка статуса мелиорируемого возможно во внесудебном и в судебном порядке.
Внесудебный порядок актуален при наличии у мелиоративной системы собственника (балансодержателя), который может подтвердить ее отсутствие на участке в текущее время (составить акт о списании по специальной форме). Далее, как правило, требуется совместный с уполномоченным органом (в Подмосковье ФГБУ Управление «Спецмелиоводхоз») акт осмотра участка.
Практический опыт Правового центра свидетельствует о том, что органы власти зачастую находят различные формальные основания для отказа во внесудебном снятии с участка статуса мелиорируемого (особенно, если участок внесен в перечень особо ценных сельхозугодий), в связи с чем разрешение вопроса в большинстве случаев переходит в судебную плоскость.
Судебный порядок снятия с участка статуса мелиорируемого – единственно возможный вариант в случае, если значащаяся на участке мелиоративная система является бесхозяйной. Такая ситуация довольно распространена и обусловлена тем, что первоначальные организации-правообладатели (колхозы/совхозы) не передавали мелиоративные системы своим правопреемникам (при реорганизации) или органам местного самоуправления (при ликвидации).
В таком случае суд по заявлению собственника участка может установить факт отсутствия на участке мелиоративной системы по указанным выше основаниям. В настоящее время получение судебного акта – самый эффективный способ снятия с участка статуса мелиорируемого и дальнейшего исключения из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий.
Грамотный правовой подход позволяет эффективно решить проблему отнесения участка к мелиорируемым и получить возможность его застройки коммерчески привлекательными объектами.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
#дваммосква #земельныйюрист #юридическиекомпании #юристпонедвижимости #дзенбизнесканал
