Повышение ключевой ставки до 12% спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости. Все спешат купить квартиры в ипотеку по старым ставкам. Первое полугодие 2023 года и без неожиданного для рынка маневра ЦБ РФ было рекордным по одобрению и выдаче ипотек. Регистрация сделок купили-продажи жилья только в июле выросла более чем на 40% к аналогичному периоду прошлого года. Ждать ли коррекции цен или покупать сейчас — в традиционном обзоре аналитической службы «Реального времени».
Пациент, скорее, жив
C конца февраля 2022 года российскому рынку недвижимости пророчили падение, а затем медленную стагнацию на фоне снижения покупательной активности и сбережений населения. Однако рынок недвижимости оказался живуч — и в июле 2023 года количество договоров купли-продажи жилых помещений в Татарстане выросло на 40,9% (до 10 062 штук) к аналогичному периоду прошлого года. В прошлом году в это время количество регистраций договоров купли-продажи рухнуло на 46,2%.
Если сравнивать текущие цифры с предыдущим периодами (исключая 2021 год, который, по словам участников рынка, был просто анормально успешным), то 2023 год, несмотря на сложную экономическую обстановку, весьма удачен для рынка.
Положительные тенденции наблюдаются и в сегменте земельных участков. Регистрация договоров купили-продажи земельных участков в июле 2023 года выросла на 18,4% к аналогичному периоду прошлого года. При этом количество регистраций превышает как показатели 2019-го, так и 2020 годов.
Рекордный рост и в ипотеке: в июле 2023 года количество регистраций договоров ипотеки выросло на +125,7% к июлю 2022-го, это превышает показатели даже 2021 года.
По данным Росреестра, на начало августа в Татарстане зарегистрировано более 67 тысяч ипотек, на 32% больше, чем в прошлом году. Чаще всего татарстанцы оформляли ипотеку на жилые помещения, всего в этом году зарегистрировано более 32,5 тысячи таких ипотек, рост составил 36%, на земельные участки зарегистрировано более 22,5 тысячи ипотек (+27%), на нежилые помещения — 1 437 (+29%).
Урожайное первое полугодие 2023-го
Росреестр Татарстана за 6 месяцев 2023-го года зарегистрировал свыше 713 тысяч прав, на 34% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На жилые помещения рост составил 15% (зарегистрировано около 170 тысяч прав), на земельные участки — 6% (119,5 тысячи прав).
При этом спрос на первичном рынке недвижимости в первом полугодии — уменьшился на 19%: за 6 месяцев зарегистрировано 8 793 договора в долевом участии (ДДУ). Однако если смотреть в разрезе по месяцам, то в мае и июне текущего года спрос на новостройки, по сравнению с этими же месяцами прошлого года, увеличился почти в 2,5 раза: 1408 ДДУ и 3 392 ДДУ, соответственно, говорится в материалах Росреестра.
Спрос на вторичном рынке недвижимости в первом полугодии, наоборот, вырос на 8,2%. Здесь количество зарегистрированных сделок составило 102 826, из них на жилые помещения — 42 521 (+19,7%), на земельные участки — 48 077 (+1,8), на нежилые помещения — 4 678 (+5,1).
«Месяц другой будем видеть ажиотаж»
«Первое полугодие считаю для рынка недвижимости успешным. Наша компания, если мы берем период к периоду, на 60% больше сделала сделок и валовой выручки, чем в 2022 году, — оценивает ситуацию Марат Галлямов, учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань». — Сейчас мы месяц-другой будем видеть ажиотаж как на вторичке, так и на первичке, потому что те одобрения по ипотеке, которые клиенты получили в июле и августе, еще продолжают действовать, люди покупают квартиры по старым ставкам. А далее останутся новостройки, так как по ним сохраняется господдержка».
«Сейчас наши клиенты активно начинают приобретать квартиры в новостройках, потому что боятся, что вырастет цена. Законы рынка никто не отменял. Поэтому если будет большой спрос, то будет и цена меняться. Сейчас очень все активно побежали интересоваться новостройками, в том числе обращаться в банки за ипотекой, дабы не упустить шанс купить по сегодняшней цене».
Ипотечная ставка на вторичном рынке уже повысилась, она не заградительная, это не 20% годовых, но сделки после повышения ключевой ставки на вторичном рынке могут сократиться. Рынок, по мнению Галлямова, отрегулирует это снижением цены на вторичку. «Если цена на вторичке упадет, люди будут и под 12—14% брать ипотеку. Мы это уже проходили, — вспоминает он. — Потом можно сделать рефинансирование своего кредита. И по факту они останутся, в общем-то, в выигрыше».
По второму полугодию 2023 года Марат Галлямов не берется давать прогнозы, но надеется, что оно пройдет спокойно: «Если еще что-нибудь не произойдет». Спрос на рынке поддержит сезон: традиционно для недвижимости — это третий-четвертый квартал. «А вот что будет в первом и втором кварталах следующего года, пока я затрудняюсь сказать. Будем наблюдать», — признается он.
Цены на вторичном рынке будут падать
«Первое полугодие 2023 года было успешным. Спрос постепенно рос. Этому способствовали и более-менее стабильная ситуация, и низкая ключевая ставка, — соглашается директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. — До 1 мая в рамках господдержки можно было максимально снижать и первоначальный взнос, и ставку. С мая ставку подняли, но условия для продажи новостроек оставались очень хорошие».
«Повышение ключевой ставки до 12% — это очень высокое повышение, и это 100-процентно охладит рынок вторичного жилья, — считает он. — Я предполагаю, что за этим последует сокращение спроса, учитывая, что большинство людей покупают квартиры по ипотеке. А за падением спроса пойдет и снижение цен на вторичку. Тем более что Центробанк грозится еще выше поднять ставку»
По новостройкам прогноз остается прежним — все будет довольно стабильно идти, и спрос будет устойчивым, пока государство будет оказывать господдержку. «В случае отмены господдержки, случится полный коллапс на рынке недвижимости, поэтому я даже не допускаю такой сценарий», — говорит Хабибрахманов.
«Пока на рынок повышение ключевой ставки влияет только положительно»
«Первое полугодие 2023 года было одним из самых успешных за всю историю рынка недвижимости. По крайней мере, за последние 7 лет однозначно, — считает Анастасия Гизатова, эксперт по недвижимости, руководитель АН «Счастливый дом», — 2021 год я бы не брала в расчет, там спрос носил инвестиционно-спекулятивный характер. Это было вызвано ставками по господдержке, которые раскачали рынок и привели к тому квадратному метру, который мы наблюдаем сейчас».
«Пока на рынок повышение ключевой ставки влияет только положительно. Застройщики открыли шампанское в этот день, потому что вторичка с учетом повышенной ставки стала неконкурентоспособной. Ровно в два раза повысится ипотека для тех, кто решит купить жилье у физических лиц, — поясняет Гизатова. — Застройщики получили фору. Те, кто будет покупать жилье по ипотеке, однозначно будут делать выбор в пользу первичного рынка, потому что ипотечный платеж там будет меньше».
Те, у кого было получено одобрение по ипотеке на вторичку, сейчас пытаются запрыгнуть в последний вагон. Ажиотаж будет еще и в сентябре, когда будут действовать старые условия по одобренным кредитам. Потом на вторичке ожидается провал и стагнация.
Спасибо за внимание!
БОЛЬШЕ ИНТЕРЕСНЫХ СТАТЕЙ И СВЕЖИХ НОВОСТЕЙ НА КАНАЛЕ "Реального времени"
Еще материалы на канале: Татарстан обогнал Москву по динамике роста автокредитования
