Добрый день! На примере своего опыта хочу поделиться базовыми принципами получения дополнительного дохода с помощью флиппинга.
Начну с того, что такое флиппинг. В нашу страну данное понятие пришло из США, там сотни тысячи людей занимаются покупкой домов в плачевном состоянии и с минимальными вложениями приводят их в товарный вид. Делают косметический ремонт, покупают современную мебель, как правило недорогую, делают хоум-стейджинг. Особенно благодаря последнему кардинально меняется восприятие покупателя к рассматриваемому объекту. Подробнее о том как правильно сделать хоумстейджинг и что это такое расскажу в отдельной статье.
В нашей стране с появлением льготных ипотек и постоянном росте рынка недвижимости данный вид дополнительного дохода также стал популярным. По некоторым данным только в Москве десятки тысяч людей занимаются флиппингом. В текущей ситуации наибольший интерес приобретают вложения в новостройки. Почему? Все просто - льготные ипотеки призваны поддерживать не только граждан нашей страны, но и застройщиков.
Итак перейдем к практической части.
Как заработать на флиппинге 2 млн.р. за полгода?
Рассмотрим на примере студии комфорт-класса в Москве. Я купил квартиру в декабре 2022, это была студия за 8,2 млн.р по переуступке от физ.лица. Сдача дома была запланирована на 4 квартал 2022, выдача ключей до 30 мая 2023. Сразу скажу что с этим мне повезло и я получил ключи уже 26 января.
1. Провести анализ рынка новостроек.
Делается самостоятельно без лишних расходов с помощью ЦИАН. Я поставил для себя условие, что буду покупать максимально-ликвидный объект: не аппартаменты, не дальше 1,5 км от метро, предел цены покупки 300 тыс.р. за квадратный метр. Поиск выдал не так много объектов внутри МКАДа. В основном это были предложения от агентов, а от застройщиков за такие деньги варианты были только в откровенных промзонах на востоке Москвы. Мне приглянулась интересная студия 28 кв.м. в СЗАО в 15 мин ходьбы от метро. К тому же, изучив информацию о развитии транспорта на mos.ru, узнал что в 500м от дома в 2025-26 году откроется станция метро на новой Рублево-Архангельской ветке. Подобные точки роста очень важны для приобретения ликвидного объекта. Далее я изучил предложения по готовым квартирам в предыдущих очередях данного комплекса. Цены на квартиры-студии с хорошим новым ремонтом начинались от 12 млн.р., а это на 135 тыс.р. за квадратный метр было выше чем у найденного мной объекта. Оставалось дело за малым: уложить все расходы на покупку, отделку, мебелировку и продажу в эти деньги.
2. Покупка
Квартира которую я нашел по переуступке продавалась напрямую от собственника, он купил ее у застройщика за 6,5 млн еще в 2020 году на фундаменте. Стоимость покупки с учетом торга составила 8 млн.р. У квартиры было обременение в банке. Я недолго думая подал заявку на ипотеку по льготной ставке, на следующий день получил одобрение, предложил свою цену на 200 тыс.р. дешевле, и в течение недели мы вышли на сделку.
У меня не было денег на первоначальный взнос потому на 15% от суммы было решено взять потребительский кредит, но банк одобрил мне 1,5 млн.р., этого хватило на проведение сделки, страховку и ежемесячные платежи по ипотеке в течение 6 месяцев.
3. Приемка
Как и говорил ранее ключи я получил буквально через месяц после сделки и сразу подал документы на оформления собственности. По закону это делать сразу после подписания акта приема-передачи совсем не обязательно, но я чтобы исключить лишние задержки по времени сделал это сразу.
Квартира передавалась застройщиком без ремонта, были подведены только коммуникации: электричество до щитка, канализация в виде фановой трубы с тройником у основания, 2 трубы водоснабжения, батарея отопления с подключением трубами Rehau.
Я сразу нацелился не затягивать с приемкой и сразу подписал акт. Хотя и каких-то существенных недочетов я не обнаружил, все коммуникации работали исправно.
4. Ремонт
Еще до получения ключей я составил план квартиры в программе Sketchup. 3 часа просмотра обучающих роликов на YouTube и я уже возвожу перегородки, продумаю ниши для встроенных шкафов, расположение мебели, цвет стен, плитки и т.д. Касательно коммуникаций составил план расположения источников потребления, я не являюсь техническим профессионалом и делал только визуальный план. Как подключить все это, было задачей узких специалистов: электрика, сантехника и др. Подробнее об этом расскажу в отдельной статье.
Далее был поиск мастеров на Профи.ру на все виды работ. Штукатурку и стяжку мне сделал один специалист, черновую электрику другой, сантехнику третий. Я считаю это наиболее правильным подходом. Позволяет сократить сроки, т.к. одновременно в квартире могут работать разные специалисты.
Теперь касательно стоимости ремонта, здесь пришлось тратить кэш, т.к. расчеты со специалистами производились наличными после выполнения работ, черновые материалы покупались на рынках с доставкой до квартиры. В рассрочку были куплены только двери, мебель и техника.
Итого 350 тыс.р. составили затраты на работы. 450 тыс.р. составили расходы на материалы и доставку. Еще 150 тыс.р. ушло на обеспечение рассрочки в течении 3 мес. Т.к. мебель и техника покупались на финальном этапе ремонта у надежных поставщиков, которые произвели, доставили и установили все за 3 недели. Всего ремонт занял 3 месяца.
5. Подготовка к продаже
На данном этапе в квартире был сделан хоум-стейджинг, заранее из Китая были заказаны дизайнерские светильники, постельное белье, посуда. Снято фото и видео для размещения на порталах продаж недвижимости. Определена рыночная стоимость с учетом конкурентных предложений.
6. Продажа
Квартира была выставлена за 12,5 млн.р.
На четвертом просмотре был оставлен залог. У покупателя была одобрена ипотека в том же банке что и у меня обременение. Сделка происходила в банке с открытием 2-х аккредитивов. Общее время на поиск покупателя, оформление сделки, регистрацию в Росреестре составило 2 месяца.
7. Итоги
Разница покупки и продажи составила 12,5-8=4,5 млн.р.
Было потрачено около 1 млн.р. из сбережений с учетом моих расходов на поездки на объект раз в 2-3 дня.
1,5 млн. кредит на ПВ и проценты по ипотеке (учитываем только 300тыс.р., т.к. ПВ заложен уже в стоимость покупки), 600т.р. рассрочка на мебель и технику.
Налог с дохода составил 4,5*0,13=585 тыс.р.
Итого доход составил: 4,5-0,3-0,6-0,585=3,015 млн.р.
Общее время с момента покупки до момента получения денег с продажи квартиры составило 6 месяцев.
Данная статья не является инвестиционной стратегией и создана с целью поделиться личным опытом флиппинга как дополнительного дохода.
