В последнее время с начала 2023 года все так ждали и в то же время "боялись" девальвации, которая происходит сегодня. На этом фоне ожиданий даже звучали прогнозы от некоторых аналитиков по падению рубля аж до 200 за доллар.
И конечно же, девальвация приведёт к очередному общему резкому росту цен, предсказывали эксперты. Как же без этого? Снова вырастут цены на всё. И в том числе и на новостройки, особенно на них должны цены вырасти!
Да и в целом на жилую недвижимость, включая и вторичный рынок, вторили им все игроки рынка жилья, от самого последнего риэлтора до самых первейших директоров крупнейших девелоперских компаний и банков России.
Да будет рост!
Возможно ли такое у нас на рынке жилья в России в будущем?
Конечно возможно. Россия - страна возможностей, если вы ещё не знали и не в курсе. Здесь, у нас, возможно всё! Как минимум - теоретически. Ну а в некоторых вариантах развития дальнейших событий - и практически. Но так, на время. Ведь ночь максимально темна прямо перед самым рассветом, вы же понимаете, о чём я.
Во вчерашнем коротком посте на канале я поделился информацией по ситуации с ценниками на первичное и вторичное жильё в целом по стране в период с июня 2020 года по июнь 2023 года. То есть то, что у нас произошло за последние 3 года именно во всей РФ в общем по информации от МКИ на основе данных от Домклик. Вот:
Роста что-то не видно. Конечно, это не полные данные, а почему они такие, я описывал уже ранее вот тут, там подробнее "разложено" про статистику. Но, тем не менее, эти данные довольно показательные.
Как можно видеть, вопреки всем "трелям сладкоголосых соловьёв" о непрекращающемся дальнейшем росте цен на жилые метры в стране, есть информация, говорящая совсем о другом.
Можно даже сказать - об обратном. Потому что в ценниках с середины прошлого года "скрыты" те "накидки" в 20-25 %, и даже под 30 %, что были сделаны на них застройщиками и банками при "переводе" основных объёмов ипотечных кредитов на рельсы старо-новых возрождённых околонулевых и траншевых ипотек, и их аналогов.
Накидки, которые потом благополучно "забыли" убрать после введения "внутренних санкций" против таких ипотек от ЦБ РФ. А это уже падение, просто скрытое за "накидкой" прайсовых ценников.
Кстати, как раз Банк России в своё время сообщал, что в общем объёме выдачи займов на конец 2022 года все эти "дутые" ипотеки составляли в общем по стране 53 % в жилищном кредитовании, а в некоторых регионах доходили и до 60-70 % общих объёмов выдачи.
Запрос сверки
Под постом разместил комментарий давний подписчик канала "Весёлый крестьянин)". Он взывал к сверке прогнозов. Прошло полгода, пора.
А вот прикреплённый ко комментарию скриншот:
Веселый крестьянин) , сам себя не похвалишь, кто ж похвалит. Только бы вот как раз да, ничего на личное лучше не брать.
Давайте сверимся
О девальвации кто только не писал, и я также всё уже сказал про неё ранее. Она была очевидна на фоне происходящего. Почему - я уже не раз объяснил на канале. Читайте, разбирайтесь.
Любой рынок - это ножовка. которая пилит и пилит ваши деньги. А чем "пилит"? Вот именно, зубьями. А зубчик это что - это качели. Вверх-вниз, вверх-вниз! После 50-60 рублей за ВЗ всё обязательно должно было пойти вверх. Оно же не в ноль не пошло бы, верно? А когда доллар подскочил вверх на панике до 120, например, ну это же было ясно, что это просто паника. Или как? Нет, не ясно?
Поэтому с рублём и долларом слегка попроще.
С ценами на жильё разобраться иногда не так просто. Но можно. Главное - знать некоторые ключевые базовые принципы работы и отдельных рынков и всего общего странового рынка, и экономик, и капитализма в целом. Опочки, а что-то уже много понабежало). Ну да ладно, это всё ж теория бесполезная, верно?
Лучше посмотрим на практику.
Девальвация как паровоз
Вперёд лети! Ну, летит себе потихонечку.
Девальвация идёт вовсю, и что? Уже сколько раз повторял - она напрямую не влияет на ценник недвижимости. Не та эта категория товаров, что зависит от "всего мира", от ВЗ. И так далее. Нет там большой долларовой и прочей составляющей. В какой-то там "илитке" или частично в "бизнес+" - может быть и влияет падение рубля на стройку. Но никто ещё из зрястройщиков доподлинно не показал, как там всё на самом деле.
С документами, проектами, сметами, процентовкой всего остального в собственной себестоимости и всего бизнеса. Это - коммерческая тайна. И не ваше дело. Но "трындеть" мы об этом всё равно, конечно же, обязательно будем.
О том, как нам страшно и больно жить, и том, как самым драматическим образом резко повысилась себестоимость наша и вообще, ну теперь - ой, всё, надо ценники повышать снова, вы что, не понимаете?
Все эти "илитчики", они такие все мятущиеся, сложные, непредсказуемые. Так что оставим их в их терзаниях терзаться и метаться.
А в масс-сегменте - нет, всё не так уж точно, и это просто всегда попытки нагреться на любом движении рынка, которое у нас так любят "российские бизнесмены", про что я уже писал. Огромное число которых уже и не российские, и не бизнесмены ни разу.
Верх-вниз что-то - ценники растут. Вправо-влево -= ценники растут. Прыжок на месте - ценники надо растить!
Девальвация очень плоха для нас. Но она в текущей ситуации неизбежна. Это управляемое раскачивание лодки. Без неё кое-что может треснуть. А всё это следствие предыдущих ошибок.
Как я и писал ранее, сейчас в стране для "балансирования" делают - раз - "фронтальное" уменьшение бюджета пока на 10 %, два - роняют рубль, чтобы "добить" в кубышку денег.
У доллара очередная текущая "цель" - это плюс-минус 100.
Тем не менее, "хвост" цен по России на графиках вообще пока "смотрит" вниз.
А застройщики пока и вводят, и строят.
Да, проектное они уже снизили. Но это скажется позже. И "возродить" всё "замороженное" довольно быстро - в целом плёвое дело.
А пока пытаются повысить ценники снова, как тот же ПИК. Как же без этого. Но вот это "повысить" сейчас происходит на фоне "скинуть немало вчера", что и делалось даже той же ГК ПИК, или снова дать скидку сегодня.
И повышения-понижения идут далеко не на всех объектах, а только в части ЖК. Ну, встанут там теперь продажи, да и всё. Или закупится какая-то часть вечных немамонтов. Не это сделает "погоду" на рынке.
Игроки рынка сегодня готовятся, и надеются во второй половине 2023 года "прокатить" снова с горочки со свистом под страхи населения от ухудшения условий кредитования. И на желании вложиться в бетон как в "оберег" денежек.
Но оберега не случится от слов никак и совсем.
Ещё раз, учим "матчасть"), читаем подробно и вдумчиво весь мой канал.
Я уже писал, девальвация одновременно с ростом цен, это продолжение и усиление "расхождения" векторов ценников и цен в ВЗ и ОЗ.
Это никому почти не видится таковой, но это ключевая проблема.
Это невозможно утрированно "бесконечно". И такой "веер" априори показатель реальной не-рыночности сегодня нашего "рынка" новостроек. И "подтягиваемого" туда же рынка вторичной недвижимости, от "сквозняка" приоткрытой двери "возможности роста", которой на самом деле нет, потому что в таком положении дел любой рост исключительно "искусственный". А значит - временный.
Расхождение общих векторов это показатель полной искусственности и насаждаемости текущих реалий рынка жилья.
И "солируют" здесь именно новостройки и банки с девелоперами.
Но надо понимать вот что: не бывает массового роста ценников и цен на продукты массового же спроса на фоне массового же падения доходов массовых же слоёв россиян.
И даже не столько важно, что растёт у кого-то рублёвая зарплата. Важно, что при усилении инфляции и продолжении девальвации нашего ОЗ происходит массовое же обнищание населения. И эта зарплата не "растёт", она просто увеличивается в размере горки рублей, что ничего плюсом к прежнему на самом деле не даёт.
А в массе своей нищее население не может покупать в массовых объёмах дорогие и продолжающие дорожать и дорожать в рублях бетонометры.
Вывод
Какой отсюда вывод? Дорожать по законам рынка в такой ситуации жильё НЕ должно. Практически ВСЕ деньги (даже заёмные, обратите внимание!) будут уходить у подавляющей части населения только на жизнь. Без вложений в её улучшение. В том числе и без вложений в её улучшение покупкой каких-либо дорогостоящих товаров (авто, квартиры и других).
Резюме
Весёлый крестьянин, "предсказанное" вами повышение реальных цен на жильё на фоне резкой девальвации - не случилось🤷♂️.
По факту реальная ситуация совсем не такая. И многие люди вовсе и не так глупы, как вам представляется. Хотя и тут есть один нюанс...
Единственный шанс у игроков первичного рынка и у их "помощников" где-то там наверху или внизу, не будем уточнять, это продолжать раскачивать лодочку и включить лапшекруточную и лапшезакидочную машинки на полную мощность.
Осенью этого года мы все это ещё увидим.
Да, возможно, что среди нас, россяин, всё-таки будут найдены любезными сердцу многих застройщиками и банкирами всё новые и новые человеческие аналоги Arctium láppa (это на латыни, на русском - "лопух обыкновенный"). Что это за растение, пояснять не буду. Сами знаете. В детстве поди в лопухах-то немало побегали). Где-нибудь на деревне у дедушки с бабушкой. Или нет)?
Таких в полях российской действительности всё меньше и меньше. Хотя изначально всегда было много. Падает число таковых и на конкретном рынке жилой недвижимости России. Этот хоть и распространённый широко в нашей стране подвид астровых просто во многом уже прорежен предыдущими "прополками". Массовыми прополками, должно сказать, и нужно признать. Уже состоявшимися, и при этом очень-очень массовыми.
Но, возможно, даже будет и некое встречное радостное движение?
Вперёд, в ипотеки? И вперёд, к повышенным ценам? Почему нет? В нашей реальности можно чего угодно ожидать...
Много ли ещё осталось потенциальных "бегущих"?
Вот это вопрос, конечно. У меня на него есть ответ. А у вас?
P.S. Лично я прямо жду эти забеги по диким полям российской действительности. Предполагаю, это будет эпическое зрелище.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале:
