Застройщик построил многоквартирный дом (МКД) на участке 14 555 кв.м.
Жильцы заехали в свои квартиры, а застройщику осталось сделать стоянку для жильцов МКД.
Но вместо этого застройщик повел межевание участка и разделил его на три.
Один остался под МКД, второй был отдан под трансформаторную будку, а третий – продан женщине.
Которая решила построить на этом участке свой многоквартирный дом.
Жильцы, поняв, что автостоянки им не видать, а площадь, которая изначально должна была быть отведена под МКД, перешла в чужую собственность, обратились в прокуратору.
Которая выявила нарушения, но это не помешало женщине начать приготовления к постройке многоквартирного дома.
Тогда жильцы обратились в суд к застройщику, женщине (Ответчик 2) Управлению Росреестра об
оспаривании действий̆ по осуществлению кадастрового учета,
признании сделки продажи части участка недействительной, применении последствий недействительности сделки,
об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации МКД,
о признании права общей̆ долевой̆ собственности на изначальный земельный̆ участок.
Что решили суды
По определению суда первой инстанции были проведены две экспертизы, которые выявили:
даже изначальной площади участка в 14 555 кв.м недостаточно для нормальной эксплуатации построенного МКД.
Несмотря на это, все три судебных инстанции иск отклонили:
1) Не представлено доказательств, что жильцами МКД не могут быть использованы под их нужды смежные земельные участки.
2) Межевание границ не оспаривается.
3) На момент совершения оспариваемой сделки по продаже части земельного участка Ответчику 2 право общей долевой собственности на исходный̆ земельный участок у жителей МКД не возникло.
4) Предметом заключенных с застройщиком договоров являлось
приобретение и последующее оформление в собственность участников долевого строительства непосредственно квартир, а не земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Позиция ВС РФ
1. Застройщик не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД.
В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
2. Прокуратура установила, что раздел земельного участка не соответствует градостроительному регламенту:
жильцы дома в результате раздела участка и отчуждения его части лишаются 155 наземных парковочных машиномест.
3. Суды, отклоняя требования истцов, не приняли во внимание выводы судебной экспертизы и не мотивировали, почему они не соглашаются с данными выводами, какие представленные ответчиками доказательства свидетельствуют об обратном.
4. Спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика, в связи с чем на нем лежала обязанность
не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в МКД, но и в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и разрешительной документации на строительство дома.
5. Если утверждения истцов о том, что в границах участка, принадлежащего ответчику 2, находятся земли, относящиеся к общему имуществу, соответствуют действительности, то сделка по распоряжению таким участком ничтожна.
Определение ВС РФ
1. Все решения и определения судов по делу отменить.
2. Дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Источник
Наблюдения
Подобное происходило, происходит и уверен, будет происходить еще много раз.
Лично знаю случаи, когда МКД построен, введение в эксплуатацию, а земля в 20 метрах от границ дома не то что не передана собственникам МКД, а вообще муниципальная!
И даже поставить шлагбаум на подъезд к дому нельзя.
Хорошо, что ВС рассказал судам, как такие дела надо рассматривать.
__________________
Больше материалов по рынку недвижимости, покупке и продажи квартиры, а также правилам работы с риэлторами в ТГ канале "Риэлтор не нужен!"
Подписываетесь!
