Двадцать первый век стремительно ворвался в сферу жилищного строительства с новыми технологиями, предлагавшими горожанам более комфортные условия жизни.
Программа переселения жильцов из ветхого жилья (в основном пятиэтажек, срок службы которых давно закончился) в новостройки была принята мэрией Москвы в 2017 году и предусматривала снос более 5 тыс. домов старого фонда общей площадью 16 млн кв. метров. В общей сложности новое жилье получит примерно 1 миллион человек.
В чем выгода
И риелторы, и инвесторы в области недвижимости отмечают преимущества покупки квартиры в доме под снос и получении новостройки. Хотя квартиры формально предоставляются равнозначные по числу комнат, новое жилье в среднем на 20–30% больше по площади, чем в пятиэтажках. Сказывается увеличение нежилых зон, в основном кухонь, которые в старых домах были небольшими. При этом наибольший выигрыш по площади в 17,3 кв. метров получают обладатели «трешек», тогда как обладатели однокомнатных квартир – только 8,5 кв. метра. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусмотрена возможность увеличения жилой площади. Все остальные при доплате могут получить квартиру большей площади. Существует также возможность ипотечного кредита. Есть и другие приятные и недешевые «мелочи»: жилье предоставляется с чистовой отделкой и установленной сантехникой. Что важно – переселение жильцов происходит в переделах одного района. Только для жителей Зеленограда и Новой Москвы –
в пределах округа.
В целом квартиры по реновации предоставляются в локациях с уже продуманной застройкой, где построена многофункциональная социальная инфраструктура: школы, поликлиники, торгово-развлекательные центры, детские и спортивные площадки, парковки.
Цены на квартиры в домах под снос в среднем на 20% ниже, чем в новостройках, предлагаемых при расселении. Иными словами, при удачном стечении обстоятельств инвестор получает 20% дохода. При этом наибольшая разница в ценах за 1 кв. метр в расселяемых домах и предоставляемых новостройках, например, в Черемушках, составляла 36%, в Головинском районе – 26%, в Кузьминках – 17%. Однако при продаже новой квартиры, если вы проживали в ней менее пяти лет, придется выплатить налог на доход физических лиц в размере 13%. Но если вы просто улучшили свои жилищные условия, то налоговые последствия не наступают.
Подводные камни
Инвестиции в недвижимость, золото и другие драгоценные металлы, предметы арт-рынка, такие как картины, коллекции монет, холодного оружия и многое другое, относятся к классу альтернативных инвестиций. Например, когда в 1980-х годах банки Японии разбухали от экспортных доходов компаний страны, банкиры ринулись скупать картины импрессионистов и сюрреалистов, бывшие тогда на пике моды. Картины Моне, Пикассо уходили на Sotbey’s за 80–100 млн долларов. Однако мода – дама изменчивая, через несколько лет цены на эти картины упали раза в два – банкам пришлось списывать убытки. То же самое происходит и с локацией недвижимости – преимущества могут превратится в недостатки, если рядом пройдет дорога или развязка.
Другой риск – высокая цена запрашиваемой квартиры в расселяемом доме. Временами она доходила до полумиллиона рублей за квадрат! И это в хрущевке! Владельцы ветхого жилья зачастую видели в программе реновации шанс улучшить свое финансовое положение и стали задирать цены. Поэтому не зря вторичный рынок обладает гораздо большей инерцией и менее адаптивен к меня-
ющимся условиям рынка.
Наиболее дорогое по цене предложение приходилось на лоты пятиэтажек первой волны расселения – сроки получения новостройки вполне ясные, риски – минимальные. Но все же они были: неизвестны планировка будущей квартиры, наличие важнейших объектов социальной инфраструктуры в шаговой доступности. К тому же квартиры в пятиэтажках часто находятся в ужасном состоянии, а банки не-
охотно кредитуют покупки жилья с высокой степенью износа.
При покупке такого жилья с длинной историей следует подойти весьма осмотрительно. После подписания договора купли-продажи такой квартиры могут выплыть на свет разного рода обременения, скрытые жильцы, претендующие на свою долю в вашей квартире, а также незаконные перепланировки, что не так уж редко было в советских пятиэтажках. Стоит тщательно проверить историю приватизации квартиры, особенно при частой смене собственников. Но эти риски знакомы всем покупателям жилья на вторичном рынке. Хороший риелтор поможет вам их минимизировать.
Почему так дорого
При покупке квартиры в домах по программе реновации следует выбирать те, что попадают в первую волну, ведь чем больше срок ожидания возврата инвестиций, тем больше риск. Кроме того, если следовать правилу оценки активов, дисконтированная стоимость дохода, который получит покупатель не в 2023–2024 годах, а гораздо позже, будет ниже. Кроме того, следует учитывать также валютный, процентный и прочие риски.
А поскольку спрос рождает предложение, то продавцы таких квартир стали взвинчивать на них цены. Если брать период с 2017 по 2020 год, то стоимость 1 кв. метра в домах, подпадающих под программу реновации, выросла на 26%. 13% новых собственников планировали заработать на перепродаже квартир, полученных по программе реновации, или на сдаче их в аренду, поскольку стоимость аренды квартиры в новом доме выше, чем в старой пятиэтажке. После 2020 года стоимость 1 кв. метра в реновационных домах продолжила расти. Этому способствовали и геополитические факторы, девальвация национальной валюты и т.д.
Цены и предложение жилья по программе реновации составляют незначительную часть объема предложения пятиэтажек. Несмотря на то что на их долю приходится 10% всего жилого фонда Москвы, до объявления программы реновации на них приходилось 8% лотов предложения. После обнародования программы их доля сократилась, а цены подскочили.
В заключение хочется отметить, что инвестиции в жилье по программе реновации могут дать хороший доход инвестору, если он разбирается в вопросах недвижимости.
