Сдавая в аренду помещение, арендодатели обычно берут депозит, он же — обеспечительный, страховой и гарантийный платёж. Ставить в доход на УСН и патенте депозит не надо, если его возвращают арендатору. Но если его засчитали в счёт арендной платы или ущерба помещению, тогда надо. То же самое — с залогом и задатком.
Год Эльбы в подарок всем ИП младше 3 месяцев
Получить подарок
Возвратный обеспечительный платёж в доход по УСН не ставят
Обеспечительный платёж или депозит — это сумма денег, которую арендатор переводит арендодателю, гарантируя оплату за аренду и возмещение вреда помещению. Платёж обычно равен арендной плате за один-два месяца — 381.1 ГК РФ.
Обеспечительный платёж не надо ставить в доход, если его вернули арендатору, когда он съехал. Причина — от этих денег нет выгоды. Платёж не надо записывать в книгу учета доходов и расходов (КУДиР) и потом платить с этой суммы налог. Это правило из п. 2 ч. 1 ст. 250 и п. 1 ч. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. Его подтверждала ФНС и Минфин в Письме № 03-11-06/2/73977 от 17.12.2015.
Посмотрим пример. Предприниматель на УСН сдал в аренду помещение под кафе и с арендатора взял 50 000 ₽ в качестве обеспечительного платежа. Арендатор съехал, досрочно не накопив долга по аренде и ничего не сломав, платёж ему вернули. В этом случае предприниматель не ставит эти 50 000 ₽ себе в доход.
То же самое — с возвратными залогом и задатком, их тоже не надо ставить в доход. Например, компания дала работнику займ под залог автомобиля. Деньги вернули, автомобиль тоже. Стоимость залога не пойдёт в доход. Вот пример с задатком: предприниматель заключил предварительный договор аренды магазина и взял с арендатора задаток — в счёт будущих платежей. Договор сорвался и задаток вернули — его не надо ставить в доход.
ИП сдаёт в аренду помещение: как платить налоги и нужна ли касса
Если платёж зачли в аренду — это доход на УСН
Часто обеспечительный платёж списывают в счет последних месяцев арендной платы. Тут все меняется.
Зачтённый в аренду обеспечительный платёж надо поставить в доход — записать его в КУДиР, заплатить налог. Потому что от него есть выгода. Это пояснил Верховный Суд в п. 10 Обзора практики от 04.07.2018.
Платёж учитываются на дату удержания в счет арендной платы, не в момент получения арендатором. Так сказал Минфин в Письме № 03-11-06/2/135 от 24.10.2012 и № 03-11-04/2/212 от 24.08.2007.
Вернемся к нашему примеру с арендой кафе и платежём в 50 000 ₽. Представим, что арендатор съехал, но мы оставили деньги себе в счёт последнего месяца аренды. Тут 50 000 ₽ надо записать в КУДиР в день списания их в счёт платы.
Если платёж списали, но не учли, налоговая найдёт его на камеральной проверке годовой декларации УСН или на выездной за три последних года. Платёж увидит по договору аренды и банковской выписке по счёту, на который приходили платежи от арендатора. Налог доначислят, а к нему добавят штраф за занижение базы и пени.
Если платёж зачли в счет ущерба — это тоже доход на УСН
Другой случай — когда обеспечительный платёж списали в счёт поломанного арендатором имущества. Списать можно всю сумму или только часть.
Деньги, полученные в счет возмещения ущерба, относятся к внереализационному доходу уэсэнщика. Такую сумму надо записать в КУДиР, потом заплатить с неё налог — п. 3 ст. 250 НК РФ.
Дата записи суммы в доход будет день списания денег в счёт ущерба. Ещё понадобится акт порчи имущества с суммой ущерба, его подписывают арендатор и арендодатель. Так пояснила УФНС Москвы в Письме от 02.09.2010 N 20-14/2/092618@.
Снова вернёмся к примеру с арендой кафе. Представим, что наш арендатор сломал вытяжку стоимостью 30 000 ₽. Для списания платежа в счёт ремонта нам надо подписать с арендатором акт ущерба на сумму 30 000 ₽. В дату подписания акта 30 000 ₽ вносим в КУДиР.
Как учесть обеспечительный платёж ИП на патенте
ИП с патентом на арендный бизнес учитывают обеспечительный платёж немного по-другому в отличие от компаний и ИП на УСН.
Возвратный — не ставят в доход. Списанный за аренду — ставят и записывают в книгу учёта доходов на дату списания. Это пояснения Минфина из Письма № 03-11-11/10295 от 15.02.2022 и 03-11-11/60066 от 27.07.2021.
Если платёж списали в счет поломок, его не учитывают на ПСН вообще. Потому что это не доход от бизнеса, на который предпринимателю выдан патент. Такую сумму надо учесть на УСН, если эта система есть у ИП, или на общей системе. Сумма ущерба учитывается как внереализационный доход по ст. 250 НК РФ.
Списанный платёж в любом случае засчитывается в лимит дохода для патентщиков в 60 000 000 ₽.
Эльба — это онлайн-бухгалтерия. Сервис помогает предпринимателям на УСН и патенте вовремя сдавать отчётность и считать налоги без ошибок.
Попробовать бесплатно