#ЗарабатываемВСочи
Допустим, покупаем квартиру за 1 млн рублей, а планируем продать за 1,3 млн через год. Если вложить 1 млн рублей собственных средств, получим 300 тысяч дохода — это 30% от вложенных средств:
ROI = (1,3 млн − 1 млн) / 1 млн × 100% = 30%
Если я возьмем ипотеку под 10% годовых на максимальный срок — 25 лет, то необходимо внести только первый взнос, например 20%. То есть вложим 200 тысяч рублей и потратим за год примерно 90 тысяч на выплату процентов банку.
Для упрощения расчетов представим, что эти 90 тысяч тратим сразу, а не постепенно в течение года. Значит, общие затраты на входе составят 290 тысяч: 200 тысяч за квартиру и 90 тысяч на проценты.
Через год продаем квартиру за 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдаем банку за досрочное погашение.
Чистая прибыль составит 210 тысяч рублей.
Считаем рентабельность:
ROI = (1,3 млн − 0,8 млн − 0,29 млн) / 0,29 млн = 72%
Но если не получится продать квартиру за год, формула и рентабельность изменятся.
Рассчитать рентабельность для любого времени работы денег можно так:
ROI = 12 × (Доход − Расходы) / (N × Вложенный капитал) × 100%,
где:
N — количество месяцев, на которые заморозили собственные средства и платим ипотеку;
12 — количество месяцев в году, чтобы видеть результат в процентах годовых.
Допустим, квартиру продаем не через год, а через два.
Посчитаем рентабельность.
Если я покупаем за собственные деньги, доход 1,3 млн и расход 1 млн рублей не изменились. Изменилось только время работы денег — увеличилось в два раза, то есть N = 24.
ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (24 × 1 млн) × 100% = 15%
То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем 15% от вложенной суммы.
Рентабельность упала в два раза по сравнению с первым расчетом.
То же самое — при использовании ипотеки.
К расходам теперь относится первый взнос 200 тысяч, который остался неизменным, и проценты банку: за два года заплатим ему около 180 тысяч рублей.
Общие затраты составят 380 тысяч: 200 тысяч на первый взнос и 180 тысяч процентов банку. Через два года получим 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдаем банку.
Чистая прибыль за два года — 120 тысяч рублей.
Считаем рентабельность:
ROI = 12 × (1,3 млн − 0,38 млн − 0,8 млн) / (24 × 0,38 млн) × 100% = 16%
То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем около 16% от вложенных денег. За счет расходов на проценты по ипотеке этот вариант стал незначительно выгоднее, чем вложение собственных денег.
Для сравнения рассчитаем оба случая при продаже квартиры через полгода.
При использовании собственных средств:
ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (6 × 1 млн) × 100% = 60%
При использовании ипотеки, если проценты мы платили только полгода и потратили 45 тысяч, будет так:
ROI = 12 × (1,3 млн − 0,8 млн − 0,245 млн) / (6 × 0,245 млн) × 100% = 208%
Деньги за ипотеку вношу не единовременно, а каждый месяц. За счет этого рентабельность варианта с ипотекой возрастает.
Когда считала рентабельность продажи своей квартиры, я это учитывала. У меня получилось 14,2%. Так вышло в первую очередь из-за того, что я продала квартиру не через год, а через 25 месяцев. Это увеличило расходы на проценты.
Использовать кредитное плечо выгоднее. Но цена купленной недвижимости должна вырастать в год на величину больше процента по ипотеке.
Выбрали квартиру в Сочи?
Приходите к нам – проведем проверку застройщика и посчитаем рентабельность покупки.
Агентство недвижимости «Мечты у моря»
Покупка, продажа квартир, домов, участков, коммерции на юге - от Анапы до Крыма
#купитьКвартируНаМоре #агентствоНедвижимостиСочи #КупитьДомНаМоре #КупитьНедвижимотьНаМоре #АгентствоНедвижимостиМечтыУМоря
