И насколько это реально
На торгах можно купить квартиру по цене ниже рынка, если знать, как правильно искать такие объекты. Расскажу про основные виды торгов, на которых можно купить недвижимость. И покажу реальные примеры.
Что такое торги
Торги — это процедура, в ходе которой продают имущество:
- Банкротящихся граждан и организаций.
- Должников по инициативе судебных приставов, чтобы погасить их долги перед кредиторами или государством.
- Государственных и муниципальных органов, чтобы пополнить бюджет.
Чаще всего торги проводят в электронном виде на специальных электронных торговых площадках — ЭТП. На ЭТП организаторы торгов размещают лоты, а участники предлагают свою цену за них. Побеждает тот, кто предложил самую высокую.
Когда объявлен победитель торгов, с ним заключают договор купли-продажи. После оплаты победитель становится собственником выигранного имущества. Торги могут проходить в разных форматах. Расскажу о самых распространенных, которые постоянно встречаются на ЭТП.
На аукционе побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену. Аукционы бывают открытыми и закрытыми — юридически это называется открытой и закрытой формой подачи предложения о цене покупки.
п. 7, 13 ст. 110, п. 1, 2 ст. 111 закона о банкротстве
Если аукцион открытый, участники в режиме реального времени делают ставки на повышение цены. Шаг заранее устанавливает организатор аукциона, и он всегда указан в аукционной документации.
Если аукцион закрытый, каждый участник подает заявку и предлагает цену, которая должна быть не ниже начальной. Когда прием заявок заканчивается, организатор публикует протокол о допущенных участниках и их ценовых предложениях.
Публичное предложение — это самые интересные торги: на них цена на лот не растет, а поэтапно снижается. Причина в том, что так продают имущество, которое не удалось реализовать на нескольких предыдущих аукционах.
п. 4 ст. 139 закона о банкротстве
На первом этапе публичного предложения цена на лот такая же, как была на повторном аукционе. Но если он не продается, на следующем этапе цена снижается. И так до тех пор, пока лот не купят. Поэтому именно на таких торгах можно выкупить имущество со скидкой до 50—70% от начальной стоимости.
На этом рисунке указаны три лота, но два лота это одна и та же квартира. Её пытались продать на двух аукционах: в первый раз за 698 000 руб, во второй раз дешевле — за 628 200 руб. Продажа не состоялась, поэтому были объявлены торги в форме публичного предложения с начальной ценой, равной цене на последнем аукционе.
А вот так выглядит поэтапное снижение цены на торгах в форме публичного предложения.
Продажа без объявления цены встречается только на торгах моим любимым государственным и муниципальным имуществом. На таких торгах начальная цена лота — 0 руб., а выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Предложения о цене подают в закрытой форме вместе с заявкой, а раскрывают в итоговом протоколе о допущенных участниках и победителе.
Прямая продажа иногда встречается на банкротных торгах, но только при стоимости имущества до 100 000 руб. По закону для такого имущества кредиторы могут сами выбрать, как его продать. И часто, судя по отзывам арбитражных управляющих, они выбирают именно прямую продажу.
п. 5 ст. 139 закона о банкротстве
При прямой продаже не используются ЭТП. Потенциальные участники просто отправляют заявки на электронную почту организатора торгов или приносят в его офис.
Конкурсы проводят на банкротных торгах и торгах государственным и муниципальным имуществом. В первом случае победителю нужно не только предложить самую высокую цену, но и выполнить условия, которые определило собрание кредиторов.
п. 3 приложения 1 к приказу ФАС от 10.02.2010 № 67
Во втором — заключить договор аренды или безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом. Причем только в отношении имущества, которое определила федеральная антимонопольная служба [ФАС].
Как проходят торги при банкротстве
Банкротство — это признание должника финансово несостоятельным. К банкротству прибегают люди или организации, которые накопили много долгов и не могут рассчитаться по ним. По статистике Федресурса https://fedresurs.ru/news/e405064d-5888-447c-8245-fb7a1f91ab65, по итогам I полугодие 2023 года прошло 162 898 судебных дел.Банкротами суды признали 23 909 человек
Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.
Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.
Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.
Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной, это зависит от региона.
п. 3 ст. 139 закона о банкротстве
Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе. Ну и в чудеса я верю мало… как потопаешь, так и полопаешь как говорила моя бабушка.
По-настоящему ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.
Где выкладывают информацию о банкротных торгах
Когда принято решение о проведении торгов, арбитражный управляющий публикует извещения о них и размещает лоты на ЭТП, которую он для этого выбрал. Основные ресурсы, на которых обязательно размещают информацию о ходе банкротства, — сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и газета «Коммерсантъ».
Распоряжение Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р
На сайте ЕФРСБ управляющий публикует любые сведения по банкротству. Например, сообщает о собраниях кредиторов, их решениях, результатах торгов. Но пользоваться им неудобно, потому что, если искать лот по названию, поиск выдает список всех торгов в выбранной категории и потом нужно отдельно заходить в каждый лот и смотреть информацию — на это уходит много времени. А чтобы подать заявку на торги, придется переходить на ЭТП.
Вот так на сайте ЕФРСБ выглядит дело должника. По мере поступления информации управляющий публикует в нем различные извещения. На рисунке объявления о проведении торгов и сообщение о результатах торгов
Под данными должника публикуются любые сообщения по делу о его банкротстве. По каждому сообщению можно пройти на следующую страницу и ознакомиться с информацией. В том числе из этих сообщений можно узнать, на какой ЭТП пройдут торги.
Чтобы было удобнее искать лоты и торги, существуют сайты-агрегаторы. Они собирают информацию с разных ресурсов, в том числе с ЕФРСБ и многих ЭТП. Благодаря этому не нужно отдельно заходить на сайт ЕФРСБ, чтобы найти конкретного должника или лот, а потом искать его же на ЭТП.
Еще одно преимущество агрегаторов в том, что они сортируют лоты должников по типам. Поэтому можно отдельно просматривать все земельные участки или квартиры, которые выставили на торги. Сведения о должнике при этом можно даже не указывать.
Недостаток агрегаторов в том, что многие собирают информацию только по банкротным торгам. То есть узнать там о торгах, которые организуют приставы или органы государственной или муниципальной власти, не получится. А если и получится, то здесь я не раз встречала такое: лот выставлен на площадке «ГИС-торги», прошли торги, а на агрегаторе он так и не появился.
Самые популярные агрегаторы — «Торги России», probankrot.ru и tbankrot.ru. Они различаются функциями, которые можно получить бесплатно и по платной подписке.
Например, «Торги России» бесплатно предлагают добавить понравившийся лот в избранное и показывают полные сведения по лоту и должнику. А если лот понравился, можно пройти на электронную площадку, где проводятся торги, узнать детали или запросить документы по объекту у арбитражного управляющего.
У других площадок эти опции платные — 490 Р в месяц или 100 Р в сутки. Еще есть плата за год, например 4490 Р. А в бесплатном доступе они скрывают ФИО должника, номер процедуры и площадку, на которой реализуется его имущество. Еще некоторые площадки по максимальной подписке могут предлагать анализ лота: рыночную цену и перспективы продажи или три отчета — выписки из ЕГРН.
Я рекомендую всё делать самому, так как всё в открытом доступе, а парсеры настраивают люди, которые могут ошибаться, могут не владеть всеми нужными данными. И свой алмаз лучше найти самому.
Вот так выглядит на сайте «Торги России» карточка должника — того же, которого мы нашли на сайте ЕФРСБ. Указано реализуемое имущество, даты торгов и название площадки, на которой они пройдут. Все на одной странице — удобно и просто. По ссылкам в карточке можно попасть на ЭТП или на страницу должника на ЕФРСБ.
Карточка того же должника на другом агрегаторе — в открытом доступе нет номера торгов и сведений о должнике, также без регистрации не увидеть основные параметры лота. А уж чтобы номер получить и конкретные параметры, нужно оплатить подписку.
Протестировала несколько агрегаторов: не все лоты, которые реализуют с торгов, гарантированно и полностью попадают на такие сайты. Бывали случаи, когда на одном агрегаторе лот уже есть, а на другом появился позже. И также бывало, что на ЕФРСБ информация о должнике и торгах размещена, а на сайте-агрегаторе такого банкрота нет.
Банкротство банков
Банки занимают отдельное положение, потому что их дела ведет Агентство по страхованию вкладов — АСВ. Сама процедура проходит по тем же правилам, но ликвидатором банков всегда считается АСВ.
ч. 2 ст. 23.2 закона о банках и банковской деятельности
У АСВ есть собственный сайт — torgiasv.ru, на котором также размещаются лоты, выходящие на торги. Этот ресурс будет полезен тем, кого интересует имущество только банков, например счетчики банкнот или банкоматы. Искать его проще всего именно на сайте АСВ.
Как участвовать в банкротных торгах
Поучаствовать в банкротных торгах может любой желающий. Вот что для этого нужно сделать.
1. Купить квалифицированную электронную подпись.
Подписи оформляют в удостоверяющих центрах и МФЦ. Я всегда получаю подписи в удостоверяющем центре и у меня есть один любимчик уже много лет.
п. 1 ч. 1 ст. 18 закона об электронной подписи
Чтобы оформить подпись через удостоверяющий центр, понадобятся паспорт, СНИЛС и свидетельство о присвоении ИНН. Эти документы нужно отправить менеджеру центра сертификации, чтобы он заранее подготовил и прислал вам заявление и сертификат. В заявлении нужно указать цель, для которой нужна подпись, — торги по банкротству.
Дальше с этими документами нужно прийти в центр, чтобы показать их, отдать подписанное заявление и сфотографироваться с паспортом в руке. После этого менеджер подтвердит вашу личность и активирует подпись. А потом поможет установить специальную программу — «Криптопро».
Без «Криптопро» невозможно пользоваться электронной подписью: компьютер просто не увидит сертификат или ЭТП, когда станет его запрашивать, выдаст ошибку «Истекло время ожидания загрузки плагина». Первые три месяца программой можно пользоваться бесплатно, а дальше придется купить годовую или бессрочную подписку за 1000—5000 руб. — зависит от тарифов компании.
Для некоторых ЭТП, например для «Центра дистанционных торгов», «Фабриканта» и «Альфалота», кроме подписи понадобится еще отдельный сертификат — это специальный код, который зашит в подпись. То есть, чтобы полученная электронная подпись работала, например, на «Фабриканте», придется оплатить дополнительный взнос — от 2400 руб. Заказать дополнительный сертификат для этих площадок можно у них на сайтах или через удостоверяющий центр, выдающий ЭП.
Стоимость электронной подписи зависит от тарифа удостоверяющего центра, того, насколько защищенную подпись вы хотите, понадобится ли вам дополнительный сертификат к ней, а также флешка и подписка на «Криптопро». В среднем это 2500—7500 руб. По электронным подписям есть нюансы, уточняйте подробности [на какой площадке хотите участвовать, лучше проговорите всё с представителем УЦ]. На сайте моего любимого удостоверяющего центра, который выдает электронные подписи, отмечено, что ЭТП «Фабрикант» подключается за дополнительную плату.
2. Зарегистрироваться на электронной площадке.
Самые популярные ЭТП:
Полный список ЭТП обычно вместе с электронной подписью выдают удостоверяющие центры.
Чтобы зарегистрироваться на ЭТП, потребуется заполнить анкету и приложить к ней скан паспорта. Иногда площадки дополнительно просят скан свидетельства о присвоении ИНН и СНИЛС.
Я рекомендую сканировать все страницы паспорта — с первой, на которой изображен герб, до последней, на которой указаны правила использования документа. Некоторым площадкам может понадобиться именно такой скан, и, если заранее не подготовиться, оператор откажет в регистрации [из-за этого можно потерять время и пропустить торги].
У электронных площадок есть техническая поддержка, и ответы на часто задавамые вопросы.
Регистрироваться на площадке лучше заранее, а не накануне торгов. Обычно заявку рассматривают 3—5 рабочих дней. Но, по моему опыту, некоторые площадки могут одобрить регистрацию за сутки, а некоторые будут рассматривать документы до последнего дня срока, который у них для этого установлен.
Также на некоторых площадках можно зарегистрироваться за пару часов. Но обычно эта услуга платная — в среднем 5000—15 000 руб.
3. Выбрать торги и внести задаток.
Вносить задаток нужно заранее, потому что деньги поступят на счет, указанный конкурсным управляющим, не моментально. А по правилам торгов, если задаток не поступит в установленный для этого срок, организатор отклонит заявку участника, даже если тот вовремя ее подал.
Кроме того, есть площадки, которые просят зачислить задаток на их счет в личном кабинете пользователя, а потом сами переводят деньги организатору торгов. Это занимает больше времени.
Сроки зачисления нужно уточнять у своего банка, но обычно это один рабочий день. Некоторые площадки предлагают ускоренно зачислить задаток, но берут за это комиссию — обычно около 10% от платежа.
Сумма задатка обычно составляет 10—20% от первоначальной стоимости лота или стоимости лота на конкретном периоде — это касается публичных предложений, когда на каждом новом этапе цена падает. Но также на публичных предложениях может быть фиксированный задаток от начальной цены, который не меняется от этапа к этапу. В части торгов задаток выставляют равным НЦ [НЦ - это начальная цена, мы будем часто встречать эту аббревиатуру], угадайте в комментариях, зачем так делают [намёк для тех, кто читает наш чат и мой канал: подсказка слово "волшебство"]?
ч. 8 п. 8 ст. 110, ст. 111 закона о несостоятельности
4. Подать заявку организатору торгов.
К заявке потребуется прикрепить документы, которые запросит ЭТП или организатор торгов. Это могут быть, например, паспорт, заявление и квитанция об уплате задатка — у каждой площадки свой список. Если не приложить какие-то из запрошенных документов, заявку не примут. Я обычно прикладываю все документы — паспорт, СНИЛС, ИНН и квитанцию об уплате задатка, если есть возможность прикрепить к заявке дополнительные документы.
Заявку и все документы к ней нужно подписать электронной подписью.
После того как закончится сбор заявок, организатор торгов публикует протокол о допущенных участниках. На банкротных торгах может быть любое количество участников — даже один,чтобы торги признали состоявшимися. Дата, когда протокол будет опубликован, всегда указывается в извещении о торгах.
подп. 7 п. 15 ст. 110, ст. 111 закона о несостоятельности
раздел VI приложения № 1 к Приказу Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495
5. Участвовать в аукционе.
Это может быть открытый аукцион, на котором участники предлагают свою цену до тех пор, пока не появится максимальная цена, которую признают все участники. Либо, если организатор выбрал другой формат торгов — закрытый аукцион или прямую продажу, — в отведенный срок участники подают свои заявки с ценами. Это называется периодом.
В конце аукциона организатор публикует протокол о результатах — кто оказался победителем и какая цена оказалась лучшей.
Участник, который победил на торгах, в течение пяти дней получает договор купли-продажи. Его нужно подписать — тоже в течение пяти рабочих дней — и отправить арбитражному управляющему. Если этого не сделать, торги признают несостоявшимися.
п. 16, ч. 8 п. 19 ст. 110 закона о несостоятельности
Затем в течение 30 дней нужно оплатить выигранный лот за вычетом внесенного задатка. А после оплаты можно подавать документы на регистрацию права собственности, если объектом торгов была недвижимость. Право на движимое имущество регистрировать не нужно — достаточно подписать договор.
Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах
Сейчас увидим за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.
Первый пример
Земельный участок площадью 600 м² в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 182 563 руб. Первые торги не состоялись, никто не пришёл:
Вторые торги и участок ушёл по вкусной цене ниже рынка:
На «Циане» участки в том же районе или в соседних продаются по 250 000—300 000 руб. за 6 соток.
Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.
Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.
Второй пример
Квартира, была выставлена на открытом аукционе: площадью 32,8 м² в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 руб., а купили ее в итоге за 4 733 682,3 руб. Аналогичные квартиры в том же районе стоят от 5 500 000 руб.
Изначально квартира была выставлена на торгах по цене примерно на 50% ниже рынка: https://sales.lot-online.ru/e-auction/auctionLotProperty.xhtml?parm=lotUnid%3D960000347034%3Bmode%3Djust
Начальная цена была классной))) Но на аукцион подали 41 заявку, и торги на повышение шли активно, цена квартиры поднялась на 2 103 858,8 руб. и стала всего на 18—20% ниже рыночной.
Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может стереть разницу между изначальной ценой и рыночной.
Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.
Третий пример
Была представлена квартира в Санкт-Петербурге — в Красном Селе. На аукционах ее не выкупили, и она ушла на публичные торги. Они начались с 3 719 700 руб., а победитель выиграл лот за 2 889 000 руб. В торгах участвовали всего два человека.
Такая покупка оказалась выгодной примерно на 30%, потому что средняя цена подобной квартиры по рынку — 3 800 000—4 500 000 руб. И даже если ей требуется ремонт, вложения окупятся. На «Циане» квартиры с аналогичной площадью в доме того же года постройки стоят 4 600 000—4 700 000 руб.
Мои выводы о банкротных торгах
Первая проблема в том, что я интересуюсь только земельными участками. Предложений по ним гораздо больше, чем по квартирам. Плюс купить землю проще: не нужны большие вложения на старте, участок легче оценить и даже самостоятельно осмотреть, если знать его кадастровый номер — организатор обязан размещать его в извещении о торгах. Поэтому можно выкупить участки не только по месту проживания. С квартирой так не получится: при перепродаже ее нужно показывать.
Вторая проблема в том, что в банкротных торгах, как правило, участвует много посредников — это дополнительная конкуренция. Часто агенты заранее выкладывают ликвидные лоты на «Авито» и другие подобные площадки, проверяют, по какой цене люди на них откликаются, и потом предлагают свои услуги по выкупу. В результате на аукционе они поднимают цену на лот почти до рыночной, и мне покупать его становится невыгодно.
С осени 2022 года конкуренции стало меньше. По моим наблюдениям, многие ликвидные земельные участки стали уходить на последних этапах публичного предложения или их вовсе не выкупают.
Также во время аукционов можно подождать до последнего, ожидая, что лот никто не купит и он уйдет на торги в формате публичного предложения, где мы его и купим. Но его выкупают буквально за несколько минут до конца аукциона. Обычно так делают специально. Благодаря такой тактике цена на лот во время аукциона не сильно поднимается. Поэтому в конце, когда уже понятно, что другие участники не делают ставок и, как и мы, ждут этап публичного предложения, его можно забрать по цене, близкой к стартовой.
Но даже если лот попадет на публичное предложение, там его тоже могут выкупить за пару минут до конца торгов. Правда, только если на ЭТП сразу видно, сколько заявок подали участники на текущем периоде. Логика здесь такая же: во время торгов цена на лот не сильно увеличивается и покупатель забирает его почти по стартовой стоимости.
На курсах «как участвовать в банкротных торгах» про эту тактику рассказывают... Я против курсов бездумного обучения на курсах, как вы знаете, если читаете мой канал
Поэтому во время торгов в формате публичного предложения не стоит ждать последних этапов, когда цена на лот теоретически может значительно снизиться. Более ликвидные объекты уходят уже на втором-третьем и крайне редко доходят до пятого-шестого этапа.
А еще в торгах сложно определить цену, по которой мы готовы выкупить лот. Ведь хочется, чтобы она была выгодной. Но и слишком жадничать нельзя: пока другие участники сомневаются, лот выкупают по чуть более высокой цене.
Например, на торгах нам понравился участок. По рынку он стоит 120 000—150 000 руб., а мы определили для себя, что купим его, когда цена опустится до 70 000 руб. Перед участием можно посмотреть информацию не только на агрегаторах купли-продажи участков о цене но и спросить в самом поселке, где расположен участок, у соседей; может так выйти, что в поселке можно найти участки не дороже 60 000—80 000 руб. А пока мы ждем нового этапа публичного предложения с подходящей нам ценой, участок купят на предыдущем этапе за 82 000 руб. Будет досадно.
Многие приходят в банкротные торги, чтобы заработать: покупают имущество дешевле, а потом продают дороже. Поэтому важно сразу решить для себя, зачем вы туда пришли. Так будет легче определить, по какой максимальной цене вы готовы выкупить лот.
Еще одна сложность банкротных торгов — много времени уходит на то, чтобы найти что-то стоящее среди всех предложений. А когда удается найти подходящий лот, дополнительное время отнимает его проверка.
Например, для любой недвижимости хорошо заранее узнать, не владеют ли ею несовершеннолетние или люди с инвалидностью, нет ли на ней ипотеки или других обременений. А для земельных участков — определены ли у них координаты границ, нужно ли делать межевание. Если нет, то это дополнительное время и деньги для покупателя: ему придется восстанавливать документы, на основании которых были определены границы, или проводить межевание, чтобы получить новые.
Чтобы получить документы по лоту, часто приходится связываться с организатором торгов: очень редко они сразу загружают их в документацию лота на ЭТП. По запросу организатор может прислать выписку ЕГРН отчет об оценке или свидетельство о праве собственности, но иногда — только свидетельство. Фото участков высылают редко. Связаться с арбитражным управляющим бывает сложно: они не всегда отвечают на звонки и письма, приходится писать запрос по два-три раза. Проще зайти в карточку должника на сайте ЕФРСБ — часто все документы по продаваемому имуществу загружены туда.
