Не ждите, что госорган (он же арендодатель) по собственной инициативе проверит произведенный расчет и, уж тем более, пересчитает арендную плату в меньшую сторону.
Более 30% компаний и предпринимателей, арендующих землю у государства под коммерческие цели, переплачивают.
Интерес чиновников понятен – повышение доходной части бюджетов. Возьмите инициативу в свои руки – проверьте самостоятельно или с помощью квалифицированного юриста расчет арендной платы.
Причины переплат по аренде земли
Практический опыт юридической компании «Два М» позволяет выделить следующие основные причины:
- неприменение федеральной ставки аренды, обязательной к применению для отдельных видов деятельности;
- неприменение установленной субъектом льготной ставки аренды для реализуемого арендатором вида деятельности;
- ошибки в применении коэффициентов расчета, когда арендная плата рассчитывается по специальной формуле (актуально для большинства участков в Подмосковье);
- несоответствие расчета общеобязательным принципам определения арендной платы (экономической обоснованности, учета ограничений права на приобретение участка в частную собственность);
- некорректно сформулированный вид разрешенного использования земельного участка.
На что обратить особое внимание при проверке расчета арендной платы?
Рекомендуем начинать проверку с последнего пункта в списке. Внимательно посмотрите на формулировку ВРИ участка (содержится в ЕГРН). Является ли она однозначной (не допускает ли различную трактовку с точки зрения понимания вида деятельности)? Является ли ВРИ смешанным (например, включает размещение офисов и производственных объектов или иных различных видов использования) при фактически реализуемом на участке одном виде? Соответствует ли федеральному Классификатору видов использования?
Дело в том, что ВРИ участка определяет величину его кадастровой стоимости. Если арендная плата за землю (как, например, в Москве) рассчитывается от кадастровой стоимости, корректировка ВРИ участка во многих случаях позволяет значительно уменьшить ее размер.
ВРИ участка обязательно учитывается и при расчете арендной платы по специальным формулам (применяются в Подмосковье и других регионах).
Если с ВРИ участка все в порядке, проверьте расчет арендной платы по каждому из вышеприведенных пунктов.
Если арендная плата рассчитывается по утвержденной субъектом формуле, обязательно проверьте каждый из составляющих формулу коэффициентов. Чаще всего публичные арендодатели ошибаются с коэффициентами вида деятельности. Например, применяют коэффициент для объектов коммерции вместо подлежащего применению (и, конечно же, более низкого) – для объектов производственного или социального назначения.
Если арендованный участок нельзя выкупить в связи с особым его правовым режимом (участок ограничен в обороте), арендная плата за него не может превышать размер земельного налога. То есть арендатор в этом случае не должен платить больше, чем собственник аналогичного участка. Такая ситуация актуальна для участков, расположенных в границах различных охранных зон, зон планируемого размещения объектов государственного значения. На практике этот принцип часто не соблюдается.
Для отдельных видов деятельности (пользование недрами, строительство различных инфраструктурных объектов) на федеральном уровне установлены пониженные ставки аренды. Такие ставки обязательны к применению независимо от того, к собственности какого публичного образования относится участок. Однако, местные администрации нередко рассчитывают арендную плату за ограниченно оборотоспособные участки по утвержденным субъектами формулам.
Обратите внимание и на то, каким образом было приобретено право аренды на участок. Если через переоформление из так называемой бессрочки, годовой размер платы за пользование землей не должен превышать предельную ставку (2% от кадастровой стоимости для большинства земель).
Проверять расчет арендной платы за землепользование крайне важно комплексно, то есть учитывая все возможные ценообразующие факторы. Юристы «Два М» осуществляют такую проверку в рамках земельного аудита.
Если ошибки в расчете арендной платы выявлены
Если расчет стоимости арендной платы за участок является ошибочным, арендатор имеет право его оспорить и вернуть переплату за последние три года.
Как правило, это удается сделать в судебном порядке. Наша компания неоднократно успешно защищала интересы коммерческих организаций и предпринимателей в арбитражных судах по вопросам исчисления арендных платежей.
В отдельных случаях, которые мы рассмотрели в этой статье, арендатор вправе полностью приостановить внесение арендных платежей за землю.
Правовой центр «Два М» специализируется на решении вопросов в сфере земельного права и градостроительства. Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#аренднаяплата #советыюриста #земельныйюрист #бизнес #новостидляюристов #дваммосква #правоваяграмотность
