Мы уже рассказывали о том, как власти Москвы захватили принадлежащий собственникам дома по адресу Москва, Варшавское шоссе, д 47 корп. 1 двор. Подробности этой истории можно посмотреть по ссылке.
Вкратце же, расскажем, что власти Москвы, в 2021 г. поменяли проект межевания территории, куда входила значительная часть двора многоквартирного дома. Данный участок использовался жителями под детские и спортивные площадки.
Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ) были заключены договоры № М-05-613717 от 14.01.2021 и № М-05-614757от 23.12.2021 с Московским фондом реновации жилой застройки о безвозмездном пользовании данного земельного участка с целью строительства реновационного дома.
В мае 2023 г. было установлено ограждение и начались земляные работы.
Собственников помещений этого дома не устроило новое положение вещей, когда у них безвозмездно был изъят принадлежащий им земельный участок. В связи с этим, была проведена большя юридическая работа по подготовке иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения на основании ГК РФ Статья 301.
Важно понимать, что право общей собственности на придомовой участок возникает у собственников помещений дома в момент приватизации первой квартиры (или продажи первой квартиры, если речь о новом доме) в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 14 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".
П. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» прямо возлагает обязанность по образованию земельного участка многоквартирного дома на органы государственной власти или местного самоуправления.
Несмотря на то, что титульным собственником оспариваемого земельного участка являлся город Москва, это не дает права ДГИ Москвы владеть и распоряжаться данным земельным участком в объеме, превышающем потребности в эксплуатации многоквартирного дома, и это владение не должно входить в противоречие с интересами собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком, которые определены частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Об этом прямо указано в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, отчуждение части земельного участка, а также передача его в пользование Московскому фонду реновации жилой застройки без согласия общего собрания собственников многоквартирного дома является противоречащим положениям частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, а также части 1 статьи 36 ЖК РФ. Данные действия ДГИ г. Москвы можно следует квалифицировать, как злоупотребление своим правом титульного собственника, или заведомо недобросовестное осуществление права (ст. 10 ГК РФ).
Собственники помещений многоквартирного дома подали в виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) иск к Правительству Москвы, ДГИ Москвы и Московскому фонду реновации жилой застройки.
Правовой анализ также показал, что необходимо сопроводить данный иск рядом дополнительный требований о признании ряда нормативно-правовых актов Правительства Москвы и ДГИ не действующими в части данного земельного участка.
Будем следить за ситуацией. См. также наш ТГ канал