В этом году на рынке недвижимости, в связи с фактической отменой околонулевой ипотеки, появилась ее альтернатива, — траншевая ипотека или, как ее называют, ипотека за рубль.
Как отмечают эксперты, именно траншевая ипотека может стать главной альтернативой субсидированным кредитам от застройщика и одним из ключевых драйверов покупательского спроса в ближайшее время.
Напомним, что при траншевой ипотеке деньги выдаются заемщику частями, каждая из которых имеет свою процентную ставку. Ставка чаще всего субсидируется застройщиками до момента ввода объекта в эксплуатацию: платежи на первом этапе в некоторых случаях могут не превышать одного рубля в месяц. В траншевой ипотеке сумма займа делится на несколько частей, у каждой из них — своя кредитная ставка, при этом, траншевая ипотека выдается без увеличения стоимости самой квартиры, в отличие от кредитов с субсидиями от застройщиков со ставками около нуля процентов годовых. Кроме того, новый вид ипотеки позволяет значительно сократить или даже свести к нескольким рублям ежемесячные платежи в первый год кредитования либо до ввода здания в эксплуатацию. Такой займ можно совмещать с классической ипотекой и программами господдержки — семейной ипотекой и ипотекой для IT-специалистов. По словам финансового эксперта Алексея Кричевского, траншевая ипотека может быть интересна как инвесторам, так и желающим приобрести жилье для себя, поскольку не нужно одновременно отдавать большие суммы за ипотеку и аренду жилья. На самом деле траншевая ипотека может серьезно повысить интерес покупателей к рынку. Не нужно нести дополнительные расходы в период строительства — раз. По сути, кредит стартует не с момента заключения сделки, а с момента заселения — два. Вероятность задержки сдачи дома резко снижается, застройщику выгодно поскорее завершить строительство и получить транш из банка на эскроу-счет — три, — заявил Кричевский.
Подобные программы существовали и раньше, но не имели широкого распространения и настолько мягких условий, и уже вызвали жёсткую критику со стороны Центробанка РФ.
Действительно, это новый продукт. Мы сейчас внимательно анализируем все его последствия, так называемой траншевой ипотеки. Он пока не получил широкого распространения. Но как мы видим риски, какие могут быть здесь риски? В первую очередь, это может быть риск для застройщика, потому что при такой траншевой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма: только первоначальный взнос и эта совсем символическая — первый транш, — заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина. Она также отметила, что счет экскроу будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, но наполнение счетов-эскроу дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть это обеспечение. И Центробанк видит, что кредиты застройщикам по этой схеме остаются гораздо ниже, чем в целом кредиты по корпоративному сектору. И поэтому это может увеличить ставку по кредитам по проектному финансированию. Второе, к чему это может привести: это может привести к повышенному спросу на жилье в виде объекта инвестирования. Это может быть, действительно, привлекательно, даже в спекулятивных целях в расчете на рост цен на жилье: могут люди и компании вкладываться с целью дальнейшей перепродажи. И может возникнуть почти инвестиционный навес, и это может способствовать инфлированию цен на жилье, а это еще больше усилит разрыв между динамикой на первичном и вторичном рынках. Мы сейчас это уже видим, и это может создавать проблему — такой разрыв между первичным и вторичным рынком для обслуживания ипотеки, потому что, когда людям нужно продать жилье, которое в залоге по ипотеке, оно будет на вторичном рынке сильно отличаться по цене, чем первичное жилье. И, конечно, здесь возможен мисселинг — это недобросовестные продажи, когда люди естественным образом будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита. Эти мы риски видим, но продолжим дальше анализировать, смотреть, как это будет развиваться и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования, — резюмировала Эльвира Набиуллина. Именно поэтому, при выборе траншевой ипотеки, эксперты советуют обратить внимание на следующие моменты: - ставка по траншевой ипотеке может оказаться выше, чем по семейной или по ипотеке с господдержкой, поскольку не все застройщики сочетают эти программы; - на размеры траншей влияет сумма первоначального взноса; - трезво оцените ваши финансовые возможности. Ипотека за один рубль — это прекрасно, но, переехав в новую квартиру, так или иначе придется платить по полной.
