Fannie Mae признала, что их прошлый прогноз снижения цен на жилье был неверным. Первоначально они прогнозировали, что стоимость жилья упадет на 1,2% в 2023 году, а затем на 2,2% в 2024 году. Несмотря на это, цены на жилье остаются высокими, потому что это связано с дефицитом предложения. На рынке наблюдается недостаток в 47% меньше доступных домов для одной семьи по сравнению с началом кризиса, связанного с COVID. Застройщики жилья не могут угнаться за спросом, а спрос на инвестиционную аренду опережает продажи домов односемеек
Индекс жилой недвижимости в конце 2012 года продемонстрировал годовой бычий разворот. Это подтвердило, что долгосрочная тенденция изменилась. Однако городские кондоминиумы и коммерческая недвижимость формировали расхождение. Я предположил, что это было вызвано долгами и ростом налогов в городах. В этом отношении, я полагаю, я был прав лишь частично, поскольку остальное было реакцией braindead на COVID и неудачную политику количественного смягчения. Провал количественного смягчения вызвал крах уверенности в завтрашнем дне. Когда люди боятся будущего, они экономят. Увеличение денежной массы ничего не дает до тех пор, пока люди не решат ее потратить. Люди напуганы, сберегают меньше, что также снижает скорость обращения денег. Сейчас у нас реальная проблема с доступностью по цене.
Мы выбрали точную цель для изменения направления рынка недвижимости в США в январе 2021 года. Индекс начал снижаться в январе 2022 года, ожидая первого повышения ставки 17 марта 2022 года на четверть пункта. Утверждение о том, что повышение процентных ставок означает, что недвижимость будет дешеветь, является очень старомодным, и опять же, оно предполагает, что все покупают с использованием кредитного плеча. В 2021 году продажи за наличный расчет составили 25% от объема продаж существующего жилья на ключевых рынках, что стало беспрецедентным показателем с 2016 года. На национальном уровне покупатели заплатили наличными почти за 15% домов в 2021 году на рынках, которые переживали бум из-за миграции из других штатов. Я не учел в моделинге огромный рост продаж за наличный расчет. Однако учел в продажах за 5 миллионов долларов и, конечно же, 10 миллионов долларов, которые составляют почти все продажи наличными.
Недвижимость переживает три отдельные тенденции: во-первых, произошла массовая эвакуация из городов и штатов с высокими налогами как Калифорния, Нью-Йорк, в том числе благодаря драконовским законам о борьбе с COVID. Во-вторых, у нас наблюдается отток капитала из банков и т.д., что является частью простого вывода капитала из сети. Затем, в-третьих, наблюдается отток международного капитала из стран с нестабильной политической обстановкой в Соединенные Штаты. Я не имею в виду отдельные случаи миграции. Тут на лицо ярко выраженный тренд.
Повышение процентных ставок повлияло на этот рынок в меньшей степени, чем на любой предыдущий быстро развивающийся рынок, и все из-за внутренней миграции в США и потока европейских покупателей, ищущих активы за пределами Европы, поскольку перспектива глобальной войны возрастает. Я предупреждал, что недвижимость придет в упадок в тех штатах, откуда бегут люди. Это вызвало настоящий бум в тех местах, куда они мигрировали, таких как Техас и Флорида. Очевидно, что вы больше не можете делать общий прогноз в сфере недвижимости. Я по-прежнему остаюсь твердым в том, что за 10 лет рост составит 6%, однако это займет на 9-12 месяцев больше, чем предполагалось изначально.
