Такой вопрос мне задал читатель моего сайта "Сделки с недвижимостью". Давайте разберёмся, есть ли смысл удостоверять договор купли-продажи или дарения у нотариуса или это пустая трата денег.
Обратимся к Закону:
Статья 163 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Начнём со второго. Участники сделки сообща могут принять решение об удостоверении договора купли-продажи, дарения, мены и т.д. При этом они договариваются о распределении расходов на услуги нотариуса.
Что они за свои деньги получат:
- Проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус не удостоверит сделку без наличия разрешения органов Опеки и попечительства, если продавцами являются несовершеннолетние дети или недееспособные взрослые.
- Удостоверение договора подписью и печатью нотариуса. То есть, являясь уполномоченным свидетелем сделки, нотариус своей подписью и печатью подтверждает, что договор подписал именно тот человек, который и указан в договоре.
За это оплачивается госпошлина ( 0.5% от цены сделки купли-продажи, но не более 20 000 рублей)
- Составление договора ( а иногда даже и акта-приёма передачи, так сказать в подарок клиенту).
Цены на услуги правового характера по регионам сильно отличаются, так как устанавливаются региональными нотариальными палатами. - Отправку документов на государственную регистрацию (в Росреестр). У нотариусов настроен электронный канал связи с регистрирующим органом. Оплата не взимается.
- Возможность разместить денежные средства для оплаты по договору на депозите нотариуса. Цену услуги не подскажу, вожу своих клиентов к нотариусу только по сделкам с обязательным удостоверением, а оплату рекомендую делать через аккредитив банка.
- Регистрация права собственности на покупателя по нотариальному договору не требует подачи заявления о переходе права от продавца(дарителя).
Если вы решили подать договор для регистрации прав через МФЦ, а не через нотариуса, тогда продавец(даритель) недвижимости вам не нужен. - Регистрация права собственности на основании нотариального документа происходит в течении 3-х рабочих дней. То есть быстрее, чем в сделке, оформленной в простой письменной форме.
Что они за свои деньги НЕ ПОЛУЧАТ.
Нотариус не отвечает за нарушение условий сделки ее участников!
Очень часто люди надеются именно на это, то есть разрешения конфликтных ситуаций, если они возникнут.
Так вот - это не входит в задачу нотариуса!!!
Конечно, если нотариус действительно понимает возможные конфликты между участниками сделки, он может минимизировать эти риски, прописав напряженные моменты в договоре и, например штрафные санкции для сторон, в случае недобросовестного поведения.
Но это нужно составлять индивидуальный договор, а кому это надо? Когда очередь стоит.
Лично я, почти всегда дополняю проект нотариального договора, с которым нотариус знакомит своих клиентов.
Обязательные нотариальные сделки
Теперь - первое. Статья 163 п.2 ГК РФ
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
Разберёмся, какие случаи и в каких законах указано о необходимости обязательного нотариального удостоверения сделки.
Сделки с недвижимостью описываются ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости"( далее - закон о регистрации), который как минимум дважды в год изменяется/дополняется. Последние изменения вступили в силу 01.07.2023 г.
Об обязательном удостоверении сделки с недвижимостью упоминается только в двух статьях этого закона.
- Статья 42 закона о регистрации ( о которую чорт ногу сломит, уж простите за резкость).
Видимо задачей законодателя является запутать всех, вот уж точно юристы Государственной Думы "техническое задание" исполнили так, чтобы трактовать ее можно было по-разному.
Эта статья чаще всего встречается мне в Уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, которые мне присылают интернет-клиенты.
Так вот, ст. 42 закона о регистрации п.1.1
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Расшифруем: "Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности..." Общая собственность, в которой выделены доли - это долевая собственность.
То есть, с учётом исключений, нотариальному удостоверению в обязательном порядке подлежат сделки по продаже/дарению в которых участвуют НЕ ВСЕ участники долевой собственности.
Например: квартира принадлежит двум собственникам по 1\2 доле каждому, тогда:
- отчуждение(продажа/дарение) одним из них - это нотариальная сделка в обязательном порядке, даже если отчуждение происходит в пользу другого участника собственности (просто бред какой-то, нотариусам на радость, явно это положение пролоббировано, ни каких рисков для нотариуса, легкие деньги);
- продажа недвижимости "целиком" - простая письменная форма (без нотариуса).
Другая статья закона о регистрации, упоминающая нотариальные сделки - это статья 54. п.2
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
" ... на условиях опеки..", то есть сделки осуществляемые за несовершеннолетних их законными представителями - родителями, усыновителями, опекунами.
При этом, речь идет о распоряжении недвижимым имуществом, то есть для сделок по отчуждению.
Сделки по приобретению имущества на условиях опеки можно оформить в простой письменной форме.
И еще одно требование об обязательном удостоверении сделки нотариусом прописано в статье 38 Семейного кодекса РФ.
Пункт 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Оформление общей долевой собственности ( с определением размера доли каждому супругу) при покупке недвижимого имущества признаётся его разделом. И следовательно подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Либо, оформления нотариального Брачного договора.
УФ! Битых два часа писала статью, чтобы растолковать вам участие нотариусов в сделках с недвижимостью.
Не скупитесь на лайки )))
Отвечу на вопросы в комментариях.
Подписывайтесь на канал, где вы еще найдёте такого добросовестного риэлтора )))
Конечно, они есть, но пишут в Дзен немногие.
