Коммерческая недвижимость – это недвижимость, предназначенная для ведения бизнеса с одновременным лишением жилой функции. Использование служебных помещений должно приносить доход. К служебным помещения в основном относятся торгово-сервисные предприятия. Достоверно определить стоимость служебного помещения – задача не из простых. Лучший способ определить цену служебного помещения – это заказать отчет об оценке у лицензированного оценщика недвижимости. Такого как наша компания – MSV Consult.
Далее мы опишем, от чего зависит стоимость служебных помещений и какие факторы следует учитывать при их оценке.
Доходный подход в оценке служебных помещений
При расчете стоимости коммерческой недвижимости может применяться сравнительный подход и сравнение цен сделок с аналогичными объектами. Однако этот метод используется редко. Оценщик недвижимости при подготовке оценки служебных помещений чаще всего использует доходный подход. В этом случае стоимость имущества определяется исходя из дохода, который может быть получен от использования или владения служебным помещением. Это наиболее авторитетный подход для объектов недвижимости, целью которых является получение прибыли. Доходный подход при оценке коммерческой недвижимости осуществляется на основе инвестиционного метода или метода прибыли.
Метод инвестирования используется для объектов недвижимости, которые приносят прибыль от аренды или сдачи в аренду. Влияние арендной платы определяется на основе средних рыночных цен. Метод инвестирования в доходном подходе чаще всего используется в отношении служебных помещений. Метод прибыли, с другой стороны, используется для коммерческой недвижимости, которая является прибыльной, но не для аренды. К ним относятся, например, отели, рестораны и заправочные станции. В этом случае вместо доходов от аренды учитываются доходы от предпринимательской деятельности. В обоих методах для расчета стоимости можно использовать метод капитализации или метод дисконтирования потока доходов.
Оценщик недвижимости проверит рентабельность помещения, которая в оптимальных условиях должна составлять от 7% до 8,5%. Рентабельность помещения, то есть норма капитализации, представляет собой частное от годового чистого дохода и стоимости имущества. Стоимость недвижимости в доходном подходе представляет собой частное от годового чистого дохода и ставки капитализации.
Что влияет на стоимость служебного помещения?
Оценка служебных помещений – сложный процесс, так как на него влияет множество факторов. Самое главное, конечно же, месторасположение объекта. Чтобы генерировать наибольшую прибыль, служебные помещения должны быть видны. Это означает, что самую высокую цену получат коммерческие помещения с хорошей экспозицией, расположенные в центре города или рядом с основными достопримечательностями.
Вы получите более низкую цену на помещения, расположенные на окраинах городов. Исключение составляют помещения в торговых центрах — они также очень привлекательны для потенциальных клиентов. При рассмотрении критерия расположения очень важно обратить внимание на возможность подъезда к помещению на автомобиле или общественном транспорте. Окружение самого объекта не менее важно. Фактором, определяющим стоимость, будет предполагаемое использование и состояние сохранности основного здания. Например, служебные помещения в современных бизнес-точках будут иметь значительно более высокую стоимость, чем те, что находятся в многоквартирном доме, предназначенном для реновации.
Другими важными факторами являются наличие или отсутствие витрины, интенсивность пешеходного и автомобильного движения, расположение входа по отношению к главной магистрали.
Техническое состояние самого объекта также оказывает существенное влияние на стоимость служебных помещений. Прежде всего, оценщик имущества проверит, соответствует ли архитектурное предположение предполагаемой цели. Важен не только объем и полезная площадь помещений, но и количество и тип комнат. Необходимо обратить внимание на наличие и работоспособность наиболее ответственных установок (электрических, водопроводно-канализационных, вентиляционных, отопительных). На цену будет влиять количество и расположение окон, а также этаж. Наиболее ценными являются помещения, расположенные на первом этаже. Также следует обратить внимание на стандарт отделки, который должен соответствовать планируемому в помещении роду хозяйственной деятельности.
Стоимость коммерческой недвижимости также будет определяться косвенными факторами, которые могут включать спрос на услуги или продукты, предлагаемые в помещениях, экономическую ситуацию или тип инвестиций, которые планируется построить в непосредственной близости от помещений. Цена служебного помещения также во многом будет зависеть от эксплуатационных расходов, которые будет обязан нести пользователь. К ним относятся не только сумма арендной платы, но и расходы на используемые коммунальные услуги, плата за общие части объекта или расходы на дополнительные услуги, например, покупку парковочных мест. Большой популярностью пользуются заведения с дополнительными доходами, такими как право продажи алкоголя или возможность оказания услуг общественного питания.
Заказать оценку служебного помещения
Каким бы ни был ваш объект наша компания готова предоставить вам самую честную оценку по выгодной цене. Наши оценщики имеют большой опыт в оценки бизнеса и коммерческих помещений в Москве и области.
