Рейдеров интересует:
🔹 Продажа долей в двух-трехкомнатных квартирах (маржа по многокомнатным квартирам при продаже выше)
🔹 Наличие конфликта, разногласий у родственников и готовность одного из них насолить другим, продав свою долю
🔹 Чтобы люди проживали в этой долевой квартире (тогда на них можно будет воздействовать)
Арифметика: Три дольщика владеют квартирой стоимостью 15 миллионов в равных долях. Стоимость доли каждого при нормальном раскладе и продаже квартиры целиком составляет 5 млн.руб.
Фактор раздора между дольщиками и последующая подолевая продажа существенно снижает стоимость этих долей:
⏺ Первый дольщик продает дешевле, чтобы навредить остальным Это 50% от рыночной стоимости доли. Вместо 5 млн.руб. он получает 2,5 млн. руб. Дороже у него долю не купят.
⏺ Второй и третий дольщики продают дешевле, чтобы избавиться от проблемы совместного житья с рейдерами. Второй дольщик получает максимум 60% от стоимости доли. Третий получает максимум 75-85% стоимости доли. Итого два оставшихся дольщика вместо 10 млн.руб. получат вместе ориентировочно 6,75 млн.руб.
Итого рейдер потратил на выкуп трехкомнатной квартиры 9,25 млн.руб. Далее он скидывает ее побыстрее со скидкой за 14 млн.руб.
Маржа после продажи трехкомнатной квартиры рейдером составляет 4,5-5,75 млн.руб. Как правило все это происходит быстро (3-6 месяцев).
Какой же вывод для дольщиков. Как не допустить потерю денег, потерю жилья:
✅ Ищите на начальном этапе возможность договориться с другими дольщиками (родственниками), так будет лучше и для них и для Вас, объясните им это;
✅ Объясните то, что кто продаст долю первым, тот денег получит меньше всех;
✅ В случае продажи одним из дольщиков своей доли рейдерам примите важное решение съехать физически из квартиры. Не пытайтесь перебороть рейдеров, не получится. Они профессионалы в этом деле.
Съехав физически из квартиры, Вы лишаете рейдеров важного рычага – физического и психологического воздействия на Вас не будет. Вот только выписываться из квартиры не торопитесь. Это Ваш фактор влияния на рейдеров.
✅ А далее трудные переговоры с рейдерами о стоимости выкупа ими Ваших долей. Но это целая огромная тема. Поговорим об этом завтра.
