Купил старый участок. Получил кучу проблем. Рассказываю, как избежать головной боли и потери денег.

Участки в деревнях имеют свой особый шарм. Но не все так однозначно.

Приветствую всех читателей на моем канале про загородную недвижимость.

Сегодня расскажу о проблемах при выборе участка в старых деревнях и СНТ. Недавно подбирал участок для своего знакомого.

Посмотрели порядка 30 объявлений. Делюсь результатами.

Участки в старых массивах прежде всего это проблемы с границами. В советское время границы участков обозначались межевыми канавками или вообще никак. Часто соседи жили без забора и хорошо ладили. Но с той поры и отношения соседей изменились и канавки межевые затянулись… И осталось наследство в виде не точных границ между участками и путаницы с документами.

Как по мне - участки в старых деревнях и поселках имеют свой шарм. Мне нравиться то, что деревья вокруг уже большие, улочки зеленые и кат-то уютно и на душе тепло. Все таки тяга к земле определенно существует и хочется не ехать в город, а просто, на старенькой лавочке, посидеть вечером под пение птичек, помечтать на закате.

Ладно, перехожу к делу. Проблемы с покупкой земли и домов бывают чаще всего именно в старой нарезке. Особенно это касается старых деревень и советских СНТ, хотя и современные массивы этим грешат. Проблемы всякие разные. Прежде всего вызваны устаревшими документами и способами деления земли.

Для начала перечислю основные проблемы, с которыми может столкнуться покупатель вторичной земли или дома.

Последнее время часто возникают споры из-за права проезда по чужой земле.

1. Неточные границы. Раньше участковом разграничивали межевой канавкой. Может быть, были и колышки, но они давно сгнили или сломались. По практике могу сказать, что межевая канава - не самый точный способ определения границ участка. Тем более, что в Ленобласти за 20 лет уже сменились несколько систем координат. В результате конечно границы поехали, а дома то уже стоят. Да что далеко ходить у меня самого на участке в СНТ была такая ситуация. Со стороны дороги у нас было 1.5 лишних сотки, зато забор соседа отрезал 2 метра нашего участка.
2. Подъездные пути. Здесь, кстати, все не так плохо. До деревни асфальт уже дошел. Дороги хорошие. По крайней мере, если сравнивать с многими новыми массивами, где дорога это только название. А вот в садоводствах 70-90 годов наоборот часто все печально. Узкие 3-4 метровые дороги с обрывистыми канавами - это конечно очень не удобно. Когда проектировались эти проезды машин было еще мало и конечно их не рассчитывали на такую нагрузку. Но теперь дорогу уже не расширить и ездить по ней крайне отвратно. В любом случае основной плюс - это то, что дороги стоят на кадастровом учете и мне сразу понятно, как подъехать к участку. В новой нарезке дороги часто просто насыпаны без документов и согласований и я не уверен, что завтра смогу проехать к себе.
3. Документы. тут вообще можно книгу писать: членские книжки, мены, дарение, наследство, долевая собственность, приватизация и так далее и тому подобное. Это только про саму землю. А часто уже дом построен и гараж и сарай и колодец в напополам с соседом. Это можно перечислять бесконечно. А еще про обременения не надо забывать.

Алгоритм как проверить участок, чтобы не нарваться на большие проблемы и не потерять кучу денег зря.

• Заказать выписки из ЕГРН. Все, которые возможно. По списку собрать все указанные в них документы. Прежде всего определить количество собственников и их доступность. То есть могут они присутствовать на сделке или кто-то будет от них по доверенности.
• Изучить документ, на основании которого возникла собственность. Это договор купли - продажи, приватизации, дарения и т.д. Он указан в выписке. Тут надо понять как нынешний собственник приобрел право и были ли какие-то обременения.
• Если участок приобретался в браке - нужно нотариальное согласие супруга на продажу или заявление от продавца, что на момент покупки он в браке не состоял.
• Обязательно запросить справки об отсутствии задолженности.
• Для СНТ, коттеджных поселков ПРЯМО НЕОБХОДИМО ВСТРЕТИТСЯ С ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ ИЛИ ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ. Надо узнать сколько в месяц надо платить. Что за эти деньги гарантирует Ук. Размер платежа и частота его повышения обязательно должны быть прописаны в договоре.
• Узнайте кому принадлежат дороги!!! Не на словах - а по документам. С дорогами в свежей нарезке всегда надо быть внимательным. Они часто проходят по чужой земле, либо по землям общего пользования (которые могут так же кому-то понадобится). Желательно, чтобы в договоре купли-продажи было прописано как собственник сможет проезжать на свой участок и сколько это будет стоить (в случае установления платного сервитута). Например проезд к участку с кадастровым номером ххх осуществляется по участкам с номерами хх1, хх2, хх3 и т.д.
• Запросите у продавца договоры со сбытовыми компаниями и соотвественно справки об отсутствии задолженности по платежам.
• Очень рекомендую вызвать геодезиста и вынести границы участка. Все колышки, заборы и канавки, которые продавец выдает за границу участка - могут оказаться липой, либо быть не точными. В результате Ваш забор может быть на соседском участке. Особенно актуально это в старой нарезке.
• Заказать КПТ (кадастровый план территории). В нем Вы увидите все охранные зоны и сможете точно понять, что участок в них не попадает.
• Поговорите с соседями. Просто о жизни в этом месте, проблемах и атмосфере. 100% узнаете общий фон: проблемы жителей, возмутители спокойствия, ремонты дорог и т.д. Соседи с удовольствием расскажут о проблемах населенного пункта, а Вы получите объективную картину. Может быть газ, который «подключат с следующем году» ведут уже 7 лет и у Администрации никогда нет денег, чтобы его подключить. А труба в конце улицы - частная и в ней нету мощности для подключения дополнительных домов. Ну и так далее до бесконечности.
• Прокатитесь по окрестностям. Осмотритесь что вокруг хорошего и плохого. Парки, реки, озера, скверы и сосновые боры с одной стороны. Свалки, карьеры, промзоны - с другой стороны.
• Уточните глубину бурения скважины и тип грунтов. Как я уже писал - можно попасть на скважину в 300 метров или торфянник. И то и другое конечно не приговор, но проблема.

Теперь у меня есть достаточно информации для принятия взвешенного решения о покупке. Я точно понимаю что куплю. Примерно уже понимаю дополнительные расходы при подготовке участка.

Если вы только собираетесь купить участок - рекомендую почитать мою статью про плюсы и минусы загородной жизни. Она поможет понять как живется в загородном доме.

Вот таким образом, уважаемые читатели, я предлагаю тщательно подходить к выбору участка. Я уверен, что 90% «подводных камней» можно обойти тщательно проверив участок перед покупкой. Например я писал не попасть под снос из-за газопровода или под магнитное поле ЛЭП.

Уважаемые читатели, подписывайтесь мой телеграм канал https://t.me/zemvopros_Spb. Там я пишу кратко и по делу о земле и загородном строительстве.

Если статья оказалось полезной - ставьте лайк.

Очень буду рад комментариям. Если есть что добавить - пишите.