Могут ли быть в процедуре банкротства гражданина-должника какие-либо льготы или преференции? И для кого они: для самого должника или для лиц, оказавшихся с должником «в одной лодке»?
Да, могут – это льготные условия приобретения недвижимости гражданина-должника, у которой, кроме самого гражданина-должника, есть еще и другие сособственники. Самая распространенная ситуация – это доли в квартире у супругов, один из которых попал в процедуру банкротства.
Год назад на нашем дзен-канале вышла моя статья – «Торги можно выиграть, а вот недвижимость не получить». В ней я рассказывал про то, как на практике реализуется закрепленное в Гражданском Кодексе РФ право преимущественной покупки для сособственника доли в квартире, если второй собственник – банкрот, и квартира выставлена финансовым управляющим на торги. В соответствии с "Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, в банкротстве цена принадлежащей гражданину-должнику доли в квартире, у которой есть еще один собственник, определяется по результатам открытых торгов, проводимых финансовым управляющим. А вот договор купли-продажи этой доли с победителем торгов заключается только после того, как второй супруг-сособственник откажется купить долю супруга-банкрота по цене, предложенной победителем торгов.
В данном случае негативные последствия могли наступить сразу для двух участников этого процесса: победитель торги выигрывал, но долю в квартире все равно мог не получить, кроме того, на определенное время у него «зависали» его кровные денежки, которые он вносил в виде обязательного задатка для участия в торгах. Супругу-собственнику второй доли тоже приходилось несладко: используя преимущественное право покупки, он приобретал долю супруга-банкрота по самой высокой цене, сложившейся на основе конкуренции на торгах.
Но сейчас в связи с принятием Конституционным Судом РФ от 16 мая 2023 года Постановления № 23-П ситуация изменилась в лучшую сторону: сособственнику недвижимости, супруг которого банкротится, разрешили купить его долю на достаточно льготных условиях. В соответствии с вышеуказанным Постановлением, финансовый управляющий до начала торгов обязан направить этому сособственнику предложение приобрести принадлежащую гражданину-должнику долю по начальной продажной цене будущих торгов. Начальная продажная цена - это стоимость доли в соответствии с проведенной оценкой. При этом напоминаю, что доля в недвижимости, как и все имущество должника в процедуре банкротства, оценивается по так называемой ликвидационной стоимости, т.е. значительно ниже рынка (минус 20 - 30%), чтобы как можно быстрее ее продать и рассчитаться с кредиторами. Если сособственник соглашается – финансовый управляющий обязан подписать с ним договор купли-продажи доли по этой льготной стоимости. Если в течение месяца согласия на приобретения доли от сособственника не получено, то считается, что сособственник не воспользовался предоставленным ему правом преимущественной покупки. Тогда финансовый управляющий проводит торги и по их итогам заключает договор с покупателем, ничего больше сособственнику недвижимости не предлагая.
Таким образом, после Постановления Конституционного Суда РФ появились льготные условия покупки доли для сособственника недвижимости – он сможет приобрести ее по стоимости значительно ниже рынка. А участвующие в торгах покупатели будут уверены, что в случае победы доля гражданина-должника точно перейдет к ним в собственность.
Так что сегодня льготы в банкротстве – это реальность, которой можно воспользоваться…
Александр Лубянский,
арбитражный управляющий
+7 921 998-01-87
