Купить квартиру «вслепую» — шанс получить реальные проблемы вместе с правом собственности. Например, если в квартире ранее сделана самовольная перепланировка, наложены аресты, или конструкции находятся в аварийном состоянии. Какие у этого могут быть последствия? Что нужно проверить перед заключением договора купли-продажи?
Какую информацию о квартире нужно проверить в документах перед покупкой?
В первую очередь нужно заказать выписку ЕГРН на квартиру, которую собираетесь купить. Сделать это можно через сайт или приложение Госуслуги.
Что нужно проверить в выписке ЕГРН?
— Владелец права собственности на квартиру
Он должен соответствовать тому, с кем заключаете договор купли-продажи. А если договор заключает представитель собственника, у него должна быть доверенность.
— План квартиры
В выписке ЕГРН содержится план квартиры с официальной, зарегистрированной планировкой. Нужно сверить его с фактической планировкой, когда придёте смотреть квартиру. Если она отличается, предыдущий собственник мог сделать самовольную перепланировку. Ответственность за это перейдёт к вам. Если вы всё же купили квартиру с самовольной перепланировкой, рекомендуем посмотреть это видео на нашем YouTube-канале — https://youtu.be/bH4R1W2tWUA
— Обременения на квартиру
Обременения ограничивают права на распоряжение квартирой. Среди них могут быть те, из-за которых сделку не получится провести. Либо те, которые перейдут вместе с правом собственности новому владельцу квартиры. В выписке ЕГРН могут быть указаны такие виды обременений:
- Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), банк должен проверить её состояние перед переходом к новому владельцу. Например, если предыдущий собственник сделал самовольную перепланировку, банк может не пропустить сделку.
- Арест. На квартиру могут быть наложены различные аресты. Например, запрет на регистрацию из-за просроченных платежей. Так, квартиру не получится зарегистрировать на нового собственника.
- Дом относится к объектам культурного наследия. Некоторые дома старого фонда являются памятниками архитектуры. Это может накладывать ограничения на ремонт и перепланировку в квартире. Помимо выписки ЕГРН, статус дома можно проверить на сайте РГИС (в Санкт-Петербурге) — https://www.rgis.spb.ru.
- Участие дома в программе реновации. Это может означать, что дом находится в очереди на снос.
- Аварийность жилья. Например, такое обременение накладывают, если несущие конструкции дома находятся в плохом состоянии. Проживать в квартире будет опасно.
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
— Геометрия помещений. Получится ли расставить мебель и технику так, как вы хотите? В реальном масштабе это оценить проще, чем на фото или на плане квартиры.
— Расположение и количество розеток. Нужно ли будет переносить их или добавлять новые? Это важно учесть перед будущим ремонтом.
— Состояние коммуникаций. Нужно ли будет менять трубы водоснабжения/канализации, либо перекладывать их в другие места? Также проверьте, исправно ли работает газовое оборудование, если оно есть.
— Состояние конструкций: стен, перегородок, пола и потолка. Некоторые повреждения можно выявить визуально. Например, трещины и прогибы конструкций. Однако не всё видно при внешнем осмотре. Может потребоваться изучить строительные чертежи или даже провести техническое обследование конструкций. Эти работы выполняет проектная организация со свидетельством СРО, с допуском к таким работам.
Основную информацию о квартире, которую вы хотите купить, можно найти в открытых источниках. Главное — сделать это перед заключением договора купли-продажи. Если собираетесь выполнить перепланировку, лучше заранее проконсультироваться с проектной организацией насчёт того, что допускается изменить конкретно в этой квартире.