Битва экспертов
Если вы думаете, использовать маткапитал для оплаты недвижимости или нет, эта статья для вас. Два эксперта агентства Etagi Prime поделились с нами опытом использования государственных средств в сделках с недвижимостью. Что из этого вышло – подробнее в нашем материале.
Из статьи вы узнаете:
- Какие объекты можно приобрести с участием маткапитала.
- К чему надо быть готовым, если покупаешь недвижимость за маткапитал.
- Может ли маткапитал стать инвестицией.
Материнский капитал — это государственная мера поддержки семьям, где после 2007 года родился/был усыновлен второй ребенок или последующие дети. Право на поддержку имеют и семьи, в которых с 2020 года родился первый ребенок. Сумма материнского капитала каждый год индексируется. Средства могут быть использованы на покупку жилья, обучение детей, улучшение жилищных условий, ежемесячные выплаты на ребенка, накопительную пенсию матери и товары для детей-инвалидов.
Маткапитал на квартиру: эксперт ПРОТИВ
Брокер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Марина Бабицкая призналась, что часто отговаривает своих клиентов от использования материнского капитала в сделках, и вот по какой причине:
«Пытаясь сэкономить 500-700 тысяч рублей на покупке жилья, люди в будущем приобретают массу проблем. Государство обязывает их наделить долями детей и разрешит продать объект только с огромным количеством условий, которые часто нелегко выполнить».
Пример Марины: Семья купила недвижимость с использованием средств материнского капитала. А через пару лет брак распался и имущество нужно разделить, чтобы бывшие супруги могли жить порознь. Они не смогут продать квартиру без наделения всех членов семьи долями. Эта процедура осуществляется через соглашение, удостоверенное нотариусом, и регистрацию новой формы собственности в Росреестре.
Далее собственникам недвижимости нужно получить разрешение органов опеки на продажу жилья. Положительный ответ сотрудники опеки дадут только в том случае, если жилищные условия детей будут улучшены. То есть нужно приобрести недвижимость большего размера и снова наделить детей долями. Как думаете, легко ли будет всё это осуществить, если супруги разводятся и отношения между ними напряженные?
Чуть проще, но тоже не без проблем обойдётся, если семья захочет улучшить условия проживания. Если квартира была куплена в Москве, то приобрести жилье в другом регионе уже не получится, поскольку недвижимость должна быть равноценной. Так вариантов становится в разы меньше, чем если бы человек покупал жилье без ограничений в выборе.
«Вот почему я советую использовать маткапитал на обучение, частный детский сад, но только не на недвижимость. Ведь вы не сможете прийти в Пенсионный Фонд с деньгами и вернуть свое право свободно распоряжаться недвижимостью. Обратной силы это не имеет», — объясняет Марина свою позицию и советует найти те же 500-700 тысяч где-то еще, не обременяя себя лишними обязательствами. К тому же за продажу квартиры без выделения долей всем членам семьи предусмотрена уголовная ответственность, напоминает специалист.
Аргументы Марины ПРОТИВ:
✔ Маткапитал накладывает много обязательств на семью
✔ Сковывает в действиях и выборе при продаже и покупке недвижимости
✔ Может стать препоной при переезде в другой регион
✔ Не имеет обратной силы
✔ Возможно уголовное преследование
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА: Недвижимость, которую можно приобрести с участием средств материнского капитала, должна быть исключительно жилой. Это может быть квартира или дом, отнесенный к категории жилых домов. Дачу в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) на средства материнского капитала приобрести не удастся. Законом предусмотрено приобретение части квартиры или дома, однако на практике Пенсионный Фонд России вряд ли даст добро на такую сделку.
Маткапитал на квартиру: эксперт ЗА
Когда объективно не хватает денег на первоначальный взнос, маткапитал может выручить, считает юрист компании Etagi Prime Григорий Никитин. Те же 500-700 тыс. рублей можно потратить на ремонт.
«Хоть для Москвы 500-700 тыс. — это небольшие деньги, молодые семьи в возрасте 20-30 лет постоянно интересуются возможностью использовать маткапитал на приобретение недвижимости как в новостройке, так и на вторичке. Если есть финансовые проблемы, то почему не использовать возможности, которые дает государство?»
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА: Застройщики нейтрально относятся к продаже недвижимости покупателям, которые хотят расплатиться маткапиталом. Для них нет разницы — ждать деньги из Пенсионного Фонда или с эскроу-счёта. Другое дело — различия в условиях их услуг. У одних застройщиков оформить первоначальный взнос за счет маткапитала очень просто, достаточно отправить онлайн заявку на перевод средств. Другие просят, чтобы маткапитал не входил в сумму первоначального взноса. В таком случае средствами маткапитала останется только частично погасить ипотеку.
➔ Сложности возникают при срочности. Григорий признает, что если вдруг возникнут обстоятельства, при которых потребуется срочная продажа квартиры, с этим будут сложности. Причем сложности возникнут больше не с продажей, а с покупкой новой недвижимости:
«Продать объект возможно с согласия опеки, но следующую квартиру, где родитель обязан будет наделить долями детей, он должен будет купить уже без ипотеки, поскольку она не должна находиться в залоге».
➔ Маткапитал как инвестиция. Если же смотреть на перспективу, квартира, купленная в ипотеку, пусть и за счет средств маткапитала, — это хорошая инвестиция. По статистике ипотечные кредиты гасятся в срок до 10 лет, даже если брались на более долгий период. И почему в таком случае не обзавестись какой-то финансовой подушкой безопасности на старость? Ведь в Госдуме идут разговоры об отмене государственной пенсии. А пара однушек вполне способны прокормить в старости, говорит Григорий.
«Недвижимость — это не машина, у нее нет такой амортизации, и всегда есть возможность улучшения ее качеств. Также квартиру можно оставить детям, которые растут очень быстро и к 20 годам начинают устраивать свою жизнь».
➔ Не так страшна опека, какой ее малюют. Дело в том, что законодательство не задает четких критериев оценки улучшения жилищных условий. В большинстве районных органов опеки работают человечные сотрудники, которые принимают решения исходя из набора документов и рассказа родителей о том, какую сделку с недвижимостью они хотят совершить. Так, например, даже решение переехать поближе к родственникам уже может считаться улучшением жилищных условий.
➔ Лучше в недвижимость, чем в образование. Если говорить о том, как распорядиться средствами маткапитала, не стоит откладывать его в долгий ящик, советует Григорий.
«Например, ребенок родился в 2023 году. Никто не знает, что будет через 18 лет, когда он должен поступить в университет. Сколько будет стоить высшее образование, сохранится ли сертификат, не поставит ли государство проект на паузу, не откатит ли всю эту историю? Если думаете, что такого не может быть, вспомните страховые пенсии».
Аргументы Григория ЗА:
✔ 500-700 тысяч рублей — неплохая «скидка» на недвижимость.
✔ Недвижимость — хорошая инвестиция.
✔ Все вопросы с государственными органами — решаемые.
✔ Капитал лучше тратить сразу, чтобы не пришлось жалеть об упущенной возможности.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА: Как не нарваться на квартиру, в которой не выделены доли детям? До сделки нужно запросить справку от продавца о том, что в приобретении недвижимости не участвовали средства материнского капитала. Такой документ можно заказать на Госуслугах, но лучше, если он будет из Пенсионного фонда РФ — с синей печатью. Сделку с недвижимостью, в которой детям не были выделены доли, легко оспорить в суде. Обманывать покупателя и говорить, что маткапитал не участвовал в покупке, просто не имеет смысла. При оформлении сделки факт вскроется на этапе регистрации недвижимости в Росреестре. В результате сделка будет отменена.
О том, какие документы потребуются для процедур с недвижимостью, в которых участвует маткапитал, читайте в нашей следующей статье.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Что спросить у риелтора перед покупкой недвижимости
Новостройки: чек-лист покупки
Новостройки рядом с парком в Москве: как выбрать квартиру
