1. Купля-продажа.
В этом случае затраты на оформление минимальны — стороны оплачивают госпошлину (2000 руб. плюс 0.5—1% от стоимости, указанной в договоре, у нотариуса — если сделка попадает в число оформляемых нотариально. Подоходный же налог продавец платит только в случае, когда владеет объектом менее пяти лет (до 01.01.2016 г. этот срок составлял три года). Кроме того, с 01.01.2008 года покупатель дополнительно имеет льготы по подоходному налогу на сумму до 2 000 000 рублей.
Из недостатков купли-продажи можно отметить следующие: в качестве покупателя не может выступать несовершеннолетний, сделка может быть признана притворной, особенно если продавцом является пожилой родственник и у него есть другие наследники, покупатель может "засветить" свои деньги перед фискальными органами.
2. Мена.
В случае, если вы располагаете недвижимым имуществом более низкого качества, чем приобретаемое, то можно сначала оформить договор мены без доплаты. Потом — дополнительное отчуждение "худшей" недвижимости, чаще всего опять-таки путем купли-продажи. Налогов в этом случае вообще платить не придется, но госпошлину государство получит с вас за две сделки, да и времени на оформление уйдет значительно больше. Этот путь используется, если стоимость лучшего объекта, указанная в договоре, превышает 70% от его кадастровой стоимости (с 01.01.2016 года). При этом необходимо указать оценочную стоимость имущества сторон, в том числе и заниженную.
3. Дарение.
При оформлении недвижимого имущества путем дарения вам придется платить госпошлину, как и при купле-продаже, а также налог на дарение по ставке подоходного налога, однако его сумма исчисляется от кадастровой стоимости имущества без поправочного коэффициента 0,7 (хотя стороны могут оценить стоимость дара в любую сумму, хоть один рубль). От уплаты налога на дарение освобождаются близкие родственники дарителя, вне зависимовти от того, проживают они совместно или нет (согласно статье 16 Семейного Кодекса РФ к таковым относятся супруг, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, а также дедушки и бабушки, внуки и внучки).
Иногда на практике используется так называемое "двойное дарение" — например, не напрямую от тети племяннице (в этом случае придется платить налог), а сначала от сестры другой сестре (матери племянницы), а затем от нее — своей дочери. Однако такие сделки могут быть признаны притворными (по иску прокуратуры). При этом налог придется уплачивать в полном объеме (в отличие от купли-продажи таковой оплачивает не даритель (отчуждатель), а одариваемый, т.е. приобретатель).
4. Наследование.
При составлении завещания госпошлина небольшая, однако после смерти наследодателя и получении Свидетельства о праве на наследство необходимо еще раз уплатить госпошлину (0,2—0,4% от стоимости наследуемого имущества), а также услуга по технической работе нотариуса.
Кроме того, этот путь имеет большое количество недостатков: завещание может быть отменено, изменено или оспорено; неизвестно, когда наследство откроется, завещание может быть признано недействительным, могут найтись лица, имеющие обязательную долю в наследстве. Однако налог на вступление в права наследства (что по закону, что по завещанию) с 2006 года не платится вообще.
5. Рента.
Составление договора ренты (постоянной, пожизненной или содержания с иждивением) возможно в случае отчуждения имущества пожилых людей, особенно в пользу родственников. Однако особенностью этой формы передачи собственности является неопределенность срока действия и высокий риск досрочного прекращения такого договора при подлинных или мнимых нарушениях рентоплательщиком своих обязательств, а также, в большинстве случаев, невозможность пользования соответствующей жилплощадью до смерти получателя ренты. Кроме того, указанные договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению с выплатой госпошлины и оплатой услуг нотариуса за техническую работу.
Если проанализировать все способы Отчуждения недвижимого имущества с точки зрения минимизации налогов, то наиболее рациональный из них — купля-продажа (в случае родственных отношений, особенно с пожилыми людьми, возможно дарение. Однако при совершении каждой конкретной сделки необходимо дополнительно проконсультироваться с нотариусом, который ее будет оформлять, или с юристом, работающим на рынке Недвижимости.
Если статья оказалась полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение!
