Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня хочу осветить тему – основные риски при покупке квартиры, то есть, на что необходимо обратить внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.
Как самостоятельно провести юридическую экспертизу документов при покупке квартиры, на что обратить внимание, какие осуществить действия. Риэлторы, если вы к ним обращаетесь за помощью при приобретении квартиры, как правило, не являются юристами, и не всегда тщательно изучают документы, поэтому ваша настойчивость, скрупулезность и умение самостоятельно проверить документы, будут являться для вас обеспечением успешной покупки жилья.
На что необходимо обратить внимание при приобретении жилья на вторичном рынке:
1. Необходимо внимательно изучить/прочитать документы продавца, касающиеся квартиры, так называемые правоустанавливающие документы, то есть те документы, на основании которых продавец является собственником квартиры. Это могут быть:
- договор купли продажи, акт приема-передачи, документ об оплате при приобретении квартиры;
-договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- акт ввода в эксплуатацию и акт приема-передачи, и документы об оплате при приобретении квартиры;
- договор передачи жилья (приватизация).
Все вышеперечисленные документы вам продавец должен показать в оригинале, если нет оригиналов, вы должны насторожиться.
ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! Перед сделкой требуйте «свежую» выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимого имущества, в которой указан собственник квартиры и основание приобретения права собственности (см. выше правоустанавливающие документы).
2. После того как вы выяснили на основании каких документов собственнику принадлежит квартира (п.1), вам необходимо сверить данные паспорта собственника квартиры (ФИО, год рождения) с данными в правоустанавливающих документах (п.1) и с данными в выписке из ЕГРН. Иными словами, вам необходимо проверить идентичность данных во всех документах, чтобы не было ошибок и опечаток, как по данным продавца, так и по данным квартиры – площадь, адрес, кадастровый номер. Это очень важный этап проверки документов, должно быть полное совпадение личных данных продавца и данных квартиры с документами - с выпиской из ЕГРН с правоустанавливающими документами.
3. Важный момент при приобретении квартиры личность продавца, поэтому, если вам предлагают вариант покупки представителем продавца (продавец по доверенности), я бы не стала покупать квартиру без личного присутствия продавца, потому что:
- доверенность можно подделать;
- доверенность можно отменить и вы об этом можете не знать, хотя проверить отмену доверенности можно на официальном сайте: https://reestr-dover.ru;
-продавец, выдавший доверенность может умереть, а представитель может об этом не знать или специально не говорить. Доверенность в силу закона утрачивает силу в дату смерти, по такой доверенности продавать нельзя.
4. В продолжение проверки личности продавца, я рекомендую проверить продавца на предмет возможного его банкротства на сайте: https://old.bankrot.fedresurs.ru/. Если продавец квартиры находится в процедуре банкротства, все его имущество, в том числе квартира, включаются в конкурсную массу, приобретать такую квартиру можно только официально с торгов. Перед приобретением зайдите на сайт и проверьте информацию о возможном банкротстве собственника продаваемой квартиры.
5. Также при приобретении квартиры необходимо проверить, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет продавец, с которым вы собираетесь совершить сделку. Другими словами, единственный ли он собственник объекта недвижимости или нет. Если есть другие собственники квартиры, вам необходимо проверить предлагалось ли другим собственникам продажа доли, которую вы хотите приобрести (право преимущественной покупки имеют другие собственники долей в общем имуществе). Если такая процедура не проводилась вам приобретать долю нельзя, такой договор может быть оспорен другими собственниками.
Пример, есть 3-х комнатная квартира, есть два владельца - одному принадлежит 1 комната, другому 2 комнаты. Вы приобретаете 2 комнаты, но приобретая должны убедиться в том, что собственнику квартиры, которому принадлежит 1 комната, продавцом было сделано предложение (преимущественное право приобретения) о покупке 2 комнат по той же цене, что предложено вам и он отказался. В этом случае вы можете приобретать 2 комнаты.
6. Проверьте, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних. Если есть зарегистрированные несовершеннолетние, в этом случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
7. Также перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости.
8. Кроме того, желательно, чтобы продавец представил справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, это необходимо, чтобы убедиться в том, что продавец дееспособен, то есть имеет способность своими действиями приобретать права и создавать для себя обязанности.
9. Также необходимо проверить, когда именно была приватизирована квартира. Если приватизация прошла до 1992 г., важно учесть следующее обстоятельство: были ли в квартире на тот момент зарегистрированы несовершеннолетние и участвовали ли они в приватизации. По действовавшему до 1992 г. законодательству они могли не включаться в приватизацию, но, достигнув совершеннолетия, они могут решить, что их права ущемлены, и оспорить сделку через суд, который признает приватизацию недействительной.
10. Обращайте внимание при покупке квартиры, которая перешла продавцу в порядке наследования. Часто квартиры умерших, которые не имели родственников (наследников) через суд признают право собственности за однофамильцами, не имеющими право наследования. Чтобы обезопасить себя в этом случае необходимо обратиться к нотариусу, оформившему наследство, навести справки, как продавец стал собственником квартиры по наследству.
Осторожность нужно проявлять и при рассмотрении вариантов покупки квартиры, смерть владельца которой наступила в результате насильственных действий. В результате возможных разбирательств, сделка по приобретению такого жилья может быть признана недействительной.
Дорогие читатели, в этой статье я обратила внимание на важные моменты, которые необходимо проверить до совершения покупки квартиры на вторичном рынке, в этой статье не рассматриваются важные вопросы, которые необходимо учесть при составлении договора купли-продажи квартиры, порядок расчета и др. Часть вопросов я уже освещала, можете найти в моей подборке порядок расчета по сделке. Надеюсь, вам статья будет полезна, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки, задавайте вопросы, делитесь своим опытом.
