Ипотечные программы во всем мире пользуются заслуженной популярностью, так как ипотечное кредитование – наиболее доступный, самый надежный и проверенный временем способ приобретения долгожданного жилья, когда собственных средств недостаточно. В настоящее время процесс регистрации права собственности на квартиру в новостройке является доступной и относительно простой процедурой.
Но если покупатель не соблюдает требования действующего законодательства – не по злому умыслу, а просто не зная всех нюансов – процесс регистрации недвижимости и оформления права собственности могут не только затянуться на неопределенный срок, но и в самом крайнем случае вызвать требование банка о досрочном погашении ипотечного кредита. Более того, в случае, если квартира была оформлена несвоевременно и ненадлежащим образом, то компания, производящая оценку жилья, может недооценить ее стоимость (попросту говорят – занизить ее), а значит, это приведет и к тому, что пропорционально будет снижен размер ипотечной ссуды. Это может стать для счастливого обладателя новостройки в престижном районе как минимум неприятным сюрпризом!
Как видим, принцип «незнание закона не освобождает от ответственности за его неисполнение» работает и в данной сфере. Если у вас возникают малейшие сомнения в том, что оформление собственности на новостройку по ипотеке идет по правилам, то разумнее (и дешевле в долгосрочной перспективе!) будет обратиться за помощью к юристам. Они проведут юридическую экспертизу сделки и помогут вам не допустить ошибок, стоимость которых может быть очень и очень высокой.
В случае же, если вы решитесь проводить процедуру оформления в собственность жилья в новостройке своими силами, без привлечения сторонней профессиональной помощи, вам следует знать ряд нюансов, которые позволят избежать типичных ошибок и лишних хлопот при оформлении.
Правовые ограничения, наступающие при отсутствии оформленного права собственности:
- с неоформленной недвижимостью нельзя производить какие-либо сделки;
- нельзя вступать в объединения собственников жилья (и это не про чаты в популярных мессенджерах);
- отсутствуют какие-либо социальные гарантии по данному жилью;
- нет возможности принять участие в какой-либо страховой программе (иными словами – как-либо застраховать само жилье или что-либо в нем не получится);
- в случае банкротства застройщика защитить свои права собственности на неоформленную недвижимость будет затруднительно.
Что нужно для начала процедуры оформления права собственности на квартиру в новостройке с привлечение ипотечной ссуды?
Для начала надо ознакомиться с правовым регулированием и осознать, что во всем есть свои нюансы. Так, в данном случае порядок регистрации права собственности на жилье регулируется соответствующим Федеральным законом – от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом следует понимать, что не все так однозначно, как может показаться на первый взгляд: у всех могут разные обстоятельства и они, так же, как и количество собственников и другие факторы, могут влиять на процесс.
К заключительному этапу оформления права собственности можно переходить только после того, как вы узнаете, что застройщику дали официальное разрешение на ведение конкретного дома в эксплуатацию, а также после того, как этот дом поставили на государственный кадастровый учет.
Как выполнить процедуру регистрации жилой недвижимости?
Существует несколько способов осуществления процедуры государственной регистрации права собственности:
- регистрирует застройщик (это регламентируется пунктом 6 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ);
- регистрирует сам собственник через МФЦ;
- регистрирует доверенное лицо, то есть представитель собственника с нотариальной доверенностью (при этом выбор уполномоченного лица ничем ограничен, главное, чтобы это были совершеннолетние и дееспособные люди);
- регистрация без личного присутствия, в электронном виде – через Единый портал госуслуг и сайт Росреестра. При этом документы в электронной форме надо предварительно заверить УКЭП – усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. В акте приема-передачи должна стоять УКЭП и застройщика, и дольщика.
Результат предоставления услуги по регистрации права собственности – выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Регистрация квартиры застройщиком
В данном способе регистрации застройщик ориентируется на пункт 6 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты». Все очень просто: если в договоре на приобретение жилья или долевого участия прописано такое условие, что застройщик будет сам регистрировать жилье, то он обязан будет выполнить это условие договора, самостоятельно подав соответствующее заявление.
Как это происходит? После того, как объект долевого строительства будет передан дольщику и поставлен на государственный кадастровый учет, застройщик может без доверенности подать заявление и передаточный акт о государственной регистрации права собственности на такой объект в орган регистрации. После этого застройщик должен подтвердить, что он провел процедуру государственной регистрации права собственности. Это значит, что она обязан передать собственнику жилья выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Преимущества этого способа регистрации жилья для дольщика очевидны:
- застройщик все организационные моменты берет на себя;
- участнику долевого строительства не нужно самому подавать заявление о государственной регистрации права собственности;
- после государственной регистрации он может представить подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве в орган регистрации прав для выполнения специальной регистрационной надписи, согласно пункту 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Самостоятельное оформление права собственности на ипотечную квартиру
Это требует подготовки набора документов. Собственник предоставляет в МФЦ:
- Заявление (по типовой форме) на регистрацию права собственности на жилье в новостройке по ипотеке;
- Паспорта всех владельцев квартиры (если это несовершеннолетний, то свидетельство о рождении);
- ДДУ (ДУПТ);
- Чек об оплате госпошлины.
Другие стороны процесса предоставляют:
- Застройщик – акт приема-передачи квартиры в двух экземплярах;
- Банк – кредитный договор при наличии ипотечного кредитования и закладную;
- Оценочная компания – оценочный альбом.
Что дальше?
МФЦ выдает расписку, в которой указана предварительная дата получения права собственности. Как правило, это 10 рабочих дней после обращения. Подтверждением регистрации станет выписка из ЕГРН. Есть нюансы в случае с перепланировкой. Если таковая имела место быть, то необходимо еще до регистрации права собственности узаконить для начала перепланировку.
Оформление через доверенное, уполномоченное лицо или организацию/представителя в МФЦ
В данном случае процедура практически ничем не отличается от самостоятельного оформления собственником. Алгоритм похожий: передать юридические полномочия уполномоченному лицу путем оформления нотариально заверенной доверенности на представление интересов собственника в соответствующих инстанциях.
Если будущий владелец квартиры хочет поручить оформление какой-то организации, то с ней нужно заключить и зарегистрировать соответствующий договор. В некоторых случаях требуется дополнительно регистрировать доверенность на конкретного представителя выбранной организации.
Здесь также есть нюансы, которые необходимо учитывать: на доверенное лицо, которое регистрирует жилье по ипотеке, никаких ограничений не накладывается, а вот на владельца – да. Он может сдавать жилье в аренду или жить там сам, а также делать ремонт – право собственности на жилье принадлежит ему. Но совершать какие-либо сделки с квартирой (дарить, отчуждать, регистрировать новых жильцов и т. д.), он может при этом только с согласия банка, который дал ипотеку.
