В Москве, да и в Питере тоже активно процветает бизнес по покупке старых зданий с целью их реставрации и перестройки в апарт комплексы. Для этого берутся старые общежития, отели, производственные помещения, которые находятся в достаточно убитом состоянии. Предприниматель делает в них перепланировку, нарезая здание на мелкие объекты, а затем продает их частным инвесторам. Подобные апартаменты стоят намного дешевле, чем студии в ЖК, которые можно сейчас купить на стадии котлована у застройщика. Казалось бы - это идеальный вариант: покупаешь, обустраиваешь и заселяешь квартирантов, но есть тут свои подводные камни. Я в свое время активно изучала один подобный объект, приезжала на него, поэтому о некоторых таких подводных камнях знаю не по наслышке, а теперь рассказываю и вам.
Сегодня текст получился долгим, поэтому устраивайтесь поудобнее.
Полная схема работы
Компания или ИП выкупает здание целиком или частично и приступает к перепланировке и ремонту. Поскольку часто выкупаются здания далеко не первой свежести, ремонт делается капитальный, с заменой труб и электрической проводки, на окнах устанавливаются новые стеклопакеты, на пол кладется ламинат, на стены клеятся обои под покраску. В результате по картинке объект никак не уступает фотографиям студий с сайтов застройщиков, того же ПИКа.
Все перепланировки оформляются по закону, каждое помещение ставится на кадастровый учет. В итоге фирма продает покупателю полноценно оформленное не жилое помещение. В этом помещении человеку нельзя сделать постоянную регистрацию, но можно оформить временную. Через суд можно попробовать перевести помещение из категории не жилое в жилое, но это отдельная не простая история.
Большим плюсом данных апартаментов является то, что переделываются здания в черте города, обычно рядом с метро. Подобные студии есть на Беговой, Соколе, Войковской и Тульской. Застройщики в таких местах свои ЖК не стоят, а если строят, но только бизнес-бизнес класс. Ну и ценник тут получается очень вкусный, в Москве объект можно найти за 3-4 миллиона, в то время на сайте ПИК минимальный ценник 5.7 миллионов, но данный объект расположен далеко от центра города и метро.
Но на этом все плюсы заканчиваются и можно приступать к перечислению минусов.
Тонкие стены
В свое время я была на объекте под названием "Профсоюзная 69" - это общежитие, которое переделали в "ЖК". В том объекте мне не понравилось буквально все об этом я кратко уже рассказывала ранее 👇
Основная беда перепланировки заключается в том, что есть стены которые можно сносить, а есть те, которые нельзя трогать. А если стена тонкая, то делать звукоизоляцию стоит очень дорого и этим будем заниматься не каждая компания. В ЖК Профсоюзная 69 было слышно все, что говорилось в соседнем помещении. А если слышимость такая, то жди постоянных жалоб от арендаторов, от них никуда не денешься.
Апарт комплексы иногда делают из очень старых зданий. Вот сейчас на Циане можно купить свеженькие аппараты в доме 1961 года. Понятно, что в этом доме поменяли все, что смогли. Но наверняка там остались элементы, которые компания просто не смогла заменить. И эти самые элементы могут давать о себе знать.
Признание сделки не законной
Когда человек покупает квартиру на первичном рынке, то есть у застройщика, тут все понятно. У застройщика есть все права на помещение и он продает его, вопросов нет. При покупке квартиры у застройщика никто не занимается доскональной проверкой его документов. Когда человек покупает квартиру на вторичном рынке, тут появляются различные риски. Ранее я перечисляла их вот в этой статье, не буду повторяться 👇
Казалось бы все эти риски выдуманные, но нет. Существует очень много прецедентов, когда сделки по продаже недвижимости на вторичном рынке были аннулированы и добросовестный покупатель оставался без денег и имущества. Что бы этого избежать придумали страхование статуса, которое является обязательным при покупке квартиры в ипотеку, но человек может его оформить и добровольно если у него нет ипотеки. В случае с апартаментами получается, что объект за короткое время поменял двух владельцев: первого у которого он был изначально выкуплен и второго, того который делал перепланировку. Получается, что тут двойной риск. Может прийти бывшая супруга, что первого, что второго продавца и сказать, что имущество было продано без получения ее согласия. А может выясниться, что один из продавцов находился на гране банкротства... В общем риски тут удваиваются.
Когда вы покупаете квартиру у продавца, вы можете запросить документы, что бы оценить свои риски, но запросить документы по предыдущему владельцу уже невозможно...
Дорого обустраивать
А теперь самый не тривиальный вопрос - стоимость обустройства маленького помещения. Если помещение очень маленькое, то надо обустраивать антресоль, что бы поместить спальное место на 2 этаже. Сейчас стоимость подобной небольшой антресоли рассчитанная на онлайн калькуляторе начинается от 165000 рублей без учета установки, но думаю при работе со специалистом с учетом монтажа, меньше чем на 250000 и надеяться не надо.
Вообще обустройство маленьких помещений - это отдельная проблема. У меня на канале есть подборка статей в которой я рассказывала про обустройство своей инвестиционной студии, оставлю на нее ссылочку. 👇
Хотя моя студия и не 15 метров, но я несколько раз сталкивалась с тем, что мне приходилось выбирать более дорогое решение из-за того, что у меня были ограничения по площади. Например, я помучалась с барной стойкой потому, что мне она нужна была маленькая. А если бы меня устраивала большая, проблем бы не было. Мне пришлось изобретать на кухне велосипед, поскольку стиральная машинка не влезала в ванную комнату. Вот это все мелочи, но как раз за счет них и набегают лишние траты и головные боли.
Покупая сверх маленький объект надо понимать, что его обустройство может обойтись даже дороже, чем подобные затраты по однокомнатной квартире. И вот тут надо очень хорошо считать, если берется ипотека, найдутся ли деньги на обустройство, много денег на обустройство.
Большое предложение
В свое время когда я покупала свою инвестиционную квартиру, я решила, что буду смотреть только жилые комплексы в которых на этаже мало студий. Тогда я натыкалась на новостройки в которых на этаже было по 4-6-8-38 студий. Я смотрела на это и представляла себе маленький муравейник. Да, мне в этом муравейнике не жить, но мне сдавать в нем квартиру.
Представьте себе комплекс в котором 38 студий на этаже, 28 этажей и 6 лифтов. Интересно, сколько в нем придется ждать лифт на 28ом этаже?
Я очень четко понимала, что квартиры будут переданы собственникам примерно в одно время, далее они займутся их обустройством, а далее начнут сдавать. В какой-то момент на площадках может оказаться несколько объявлений из одного дома и они будут конкурировать друг с другом. И вот тут большой вопрос, чем я смогу выделиться, что бы привлечь арендатора?
В случае с отреставрированными зданиями ситуация немного другая. Помещения раскупают не так быстро как в новых ЖК. Тут временной лаг между выводами объектов на рынок может быть больше, но тут и спрос совсем другой. И вполне может получиться так, что одновременно на рынке будет представлено несколько объектов и кому-то из хозяев придется снизить ценник.
Нет самозанятым
Еще один очень неприятный момент, связанный с коммерческой недвижимостью, ее нельзя сдавать будучи самозанятым. Подробнее я об этом уже рассказывала вот тут. 👇
Получается надо либо платить налоги по ставке 13%, а правильнее даже открыть ИП. Но тут свои нюансы, связанные с тем, что налоги придется платить даже если будет простой помещения. Тут овчинка начинает стоить выделки, когда помещений много или есть другие виды деятельности которые инвестор ведет как ИП. Но открытие ИП создает и другие проблемы, тут тоже не все так просто.
Стоимость квадратного метра и их количество
Все эти переделанные апартаменты обычно имеют площадь не более 17 квадратных метров, а чаще даже меньше. Но при их ценнике получается, что цена квадратного метра оказывается более 300000 рублей. На сайте застройщика, например того же ПИКа, вполне можно сейчас найти студии на уровне котлована в которых цена квадратного метра даже меньше.
В данной случае фирмы делают упор на то, что покупатель видит маленький ценник, например 4 миллиона, он готов вложить такие деньги, но получается, что квадратный метр здесь стоит даже больше чем в современных ЖК. И с одной стороны - а фиг бы с этой стоимостью квадратного метра, важно же что человек может себе позволить заплатить общую стоимость. Но есть и обратная сторона медали и какой она окажется в данном случае может быть непонятно.
Лично для меня морально сложно смотреть на подобные апарты в старых зданиях когда я понимаю, что квадрат в новом ЖК с соответствующей инфраструктурой стоит дешевле. Для меня сразу же встает вопрос, а может быть экономически выгоднее купить в новом ЖК? И тут вопрос не только первоначальных вложений, но и того как получиться зарабатывать на помещениях, ведь одно дело сдавать эконом-апарты площадью 14-15 квадратных метров, а другое - новые аппараты в благоустроенном районе площадью 18-20 квадратов. На первый взгляд разница в 3-5 квадратных метров она не большая, но если посчитать в процентах, 3 квадрата - это 15-20% площади для такого маленького объекта и они могут оказаться критически важными. Не все готовы переехать в маленькое, но дешевое помещение, поэтому спрос на большое будет намного выше.
Доходность объекта
А теперь самое интересное - доходность. Мне удалось найти в одном здании апартаменты, которые можно сейчас купить за 3945000 рублей и те, что можно сейчас снять за 28000 рублей в месяц. Не знаю давно ли пытаются сдать эту квартиру, к сожалению посмотреть это на Циане не возможно, но скажу за себя, я бы за такие деньги не сняла бы. Меня в этой студии удивило то, что тут есть только микроволновка, а плиты нет, как тут готовить? Площадь апартаментов 14 квадратов, человек решил, что хочет выиграть место за счет плиты - интересное решение.
А вот и фотографии апартаментов, которые продаются в том же здании с 3 апреля. С тех пор застройщик снижал ценник 3 раза, не помогло. Это кстати очень характеризует спрос на данные объекты. И вот тут надо задуматься, а насколько просто потом будет продать эти апартаменты?
Начинаем считать годовую доходность:
Годовая выручка составит: 12 х 28000 = 336000 рублей.
Вычитаем налоги и минимальную квартплату: 336000 х 0,96 -1500*12=304560 рублей.
Итого доходность получается на уровне: 304560 / 39450000х 100% = 7,7%.
Я сейчас активно скупаю фонды недвижимости, у них доходность больше.👇
Мое мнение
Апартаменты в старых домах иногда выглядят очень привлекательно. Маленький ценник облегчает вход в этот бизнес. Большой плюс таких объектов в том, что можно завтра купить, а уже через полтора месяца начать сдавать объект и, возможно, уже получить свой первый доход. Но лично мне куда больше импонируют другие источники доходов, связанные с недвижимостью. В данном случае я говорю про:
- Апартаменты или квартиры в современных зданиях;
- Фонды недвижимости предполагающие ежемесячные выплаты дивидендов.
Все таки старое здание - это старое здание. Никто не может гарантировать, что стоимость квадратного метра будет расти, а значит доходность подобных апартаментов будет ниже, чем по другим объектам.
В покупку подобных апартаментов нет ничего криминального, но есть очень много деталей, которые мне не нравятся.
