Когда продаю квартиры, где покупатель планирует сам проживать, то основными критериями поиска будут локации, к которым привязан человек. Что он ищет? Школы, сады, университеты, работы, уединение, близость к родственникам и прочее.
А вот с покупкой инвестиционных квартир алгоритм другой. Первое и самое важное, я должен понимать, что клиент понимает риски. Если, подбирая квартиры для жизни, 80% времени я объясняю плюсы жилья, а 20% минусы; то по объектам приобретаемым для извлечение прибыли 20% времени я презентую инвест идею, а 80% говорю о рисках.
Если это новостройка и берём в перспективной локации, где будет метро или МЦД, улучшается инфраструктура района, открываются новые рабочие места и т.д., то это всё повышает шансы заработать. Но ОБЯЗАТЕЛЬНО прорабатываем план Б, что будет, если цены просядут. Если в этом случае на покупателе ипотека, которая будет его топить, то у меня одна идея - отговорить его от покупки.
Какие бывают планы Б.
Вот основные варианты:
1. Можно отказаться от квартиры с возвратом всех денег. Есть застройщик, который обещает вернуть, но только на словах. Верим? )) Подозреваю, что при массовых возвратах квартир он по договору будет всех отсылать к 213-ФЗ, а в нём нет опции "просто передумал".
2. Квартиру можно сдать в аренду. Тут всё просто. Пока хоть 3-5% от вложенного капитала получаем и ждём, что цены снова начнут расти.
3. Когда обычных ставок по сдаче жилья не хватает на покрытие ипотеки. При выборе квартиры смотрим, чтобы её можно было разделить на две. Мокрые зоны разведены в стороны. В этом случае делим и сдаём.
Просчитаем конкретную квартиру
Вот эти апарты с кухней и мебелью через меня можно купить за 8 млн ₽.
Первоначальный взнос + платежи, пока объект будет сдан:
2 000 000 + 13 * 42 777 = 2 556 101. /Сдача через 13 месяцев/
Сейчас в готовых корпусах такую квартиру можно продать (именно продать, а не купить) за 9 млн ₽. То есть на перепродаже на текущем рынке можно заработать. Но что там будет через год?
Второй вариант, когда придётся сдавать. Сейчас аренда начинается от 35 тыс ₽ в месяц. То есть ежемесячно будем терять порядка 7 тыс. ₽. Или сдавать посуточно, что покроет платежи.
Третий вариант деления на 2 студии с последующей сдачей. На разделение уйдёт порядка 300 тыс ₽, после этого сдаём 2 студии по 30 тыс. Доход порядка 18 тыс ₽. С ним и ждём лучших времён.
У меня сейчас есть в продаже квартира, разделённая на студии. Ссылка будет в первом комментарии.
За последнее время через меня прошло пять квартир с переуступкой. Люди покупали их 2 года назад не со мной. Двое продают с прибылью, а трое в убыток. От чего зависит? От локации.
Важно! Я проповедую то, что делаю сам. О моей инвестиции в новостройку я писал вот тут. Интересно, сколько риелторов поступают так же?
Кроме новостроек есть у меня и ещё варианты инвестиций - апартаменты под управлением, ГАБы (Готовый Арендный Бизнес), вложение в загородную недвижимость, покупка в Дубае, Турции, на Северном Кипре, но о них напишу отдельно.
С уважением,
Ваш агент по недвижимости
Виктор Волков
+7 916 758 58 95
