Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в каком-то смысле объединяют сферы кадастра недвижимости и градостроительства - они оказывают фундаментальное влияние на развитие территорий и процесс оформления земельно-имущественных отношений, строительство и реконструкцию объектов недвижимости.
Зоны с особыми условиями использования территории устанавливаются с целью:
- защиты окружающей среды и объектов природного комплекса от негативной хозяйственной деятельности,
- обеспечения безопасной жизнедеятельности от объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также промышленности,
- сохранения объектов культурного наследия,
- обеспечения обороны и безопасности государства.
Земельный кодекс устанавливает более 30 видов ЗОУИТ, однако на самом деле (с учетом подвидов) их гораздо больше. Рассмотрим наиболее распространенные из них:
1. Охранные и защитные зоны объектов культурного наследия
Весь Центральный административный округ Москвы практически полностью представляет собой территории культурного наследия. Много их присутствует из в других частях столицы.
2. Зоны затопления и территории сильного, умеренного и слабого подтопления
Территории "старой" Москвы и Троицкого и Новомосковского округов достаточно плотно покрыты "сетью" водных объектов - рек, каналов, ручьев, прудов и водохранилищ.
3. Приаэродромные территории аэропортов
Вокруг Москвы расположено достаточно большое количество аэропортов. Помимо известных Внуково, Шереметьево и Домодедово, это еще и Ступино, Осфтафьево, Кубинка, Клин, Ермолино, Дягилево и Черное.
4. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водных объектов
Водохранные зоны призваны сохранить экологическое благополучие водных объектов, спасти их флору и фауну, обезопасить от загрязнения, засорения, заиления и негативных последствий хозяйственной деятельности человека.
5. Санитарно-защитные зоны
Устанавливаются в отношении различных промышленных предприятий, производственных организаций и объектов, а также различных специальных территорий, таких как кладбища.
6. Охранные зоны объектов инженерной инфраструктуры
В данную категорию относятся охранные зоны радиотехнических объектов, объектов электроэнергетики, охранные зоны линий и сооружений связи, трубопроводов и из зоны минимальных расстояний.
7. Охранные зоны пунктов государственных сетей
Под государственными сетями в данном случае подразумеваются зоны государственных геодезических, нивелирных и гравиметрических сетей.
Принципиальным является факт того, что режим (ограничения) ЗОУИТ действуют в силу закона, то есть даже если сведения о них не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и/или не содержатся на картах Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД).