И вот вы, нашли наконец то, для строительства дома - земельный участок своей мечты.
Уже в голове предоставляете, как по вечерам будете сидеть на веранде, любоваться закатами, а утром просыпаться под пение птиц..
Давайте сегодня поговорим, на что вам стоит обратить особое внимание, изучая ЕГРН на объект.
Причём, не важно, покупаете без дома или с ним.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) - документ, не только подтверждающий права его владельца, но и содержащий подробные сведения об объекте.
1️⃣ Сведения о собственнике и вид права
В идеале, в выписке указано, что объект принадлежит такому-то гражданину (его ФИО).
Но бывает так, что в строке «Правообладатель» стоит пробел.
Что это значит?
Часто причиной является то, что право возникло до 1998 года, когда еще не было ЕГРН.
Такие сведения не всегда отражены в реестре, хотя закон признает их действительными и без записи в ЕГРН.
Но, если нужно будет провести сделку с этим объектом, придется сначала подтвердить свое право и внести данные в Росреестр.
❗️Если же в выписке на земельный участок указано не право собственности, а пожизненное наследуемое владением (ПНВ), это сигнал, что стоит сначала объект оформить должным образом.
Земельный участок, принадлежащий на праве ПНВ, нельзя ни продать, ни подарить, ни заложить.
Он является собственностью государства, а его владелец может им только пользоваться и передавать по наследству.
А в случае изъятия этого участка для госнужд никакой компенсации не полагается.
При этом владельцы таких участков могут бесплатно оформить их в собственность, обратившись в МФЦ с необходимым пакетом документов и оплатой госпошлины.
2️⃣ Вид разрешенного использования
- Это может быть ИЖС ( индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ ( личное подсобное хозяйство.
- Также встречаются - для ведения садоводства.
- А вот если вид: сельскохозяйственное использование и на нем уже возведен жилой дом, то собственника могут обязать такую постройку снести и заплатить штраф.
Хотя, если планируется покупка земли от
8 гектар для фермерского бизнеса, то с
1 марта 2022 года разрешили строить индивидуальные жилые дома на таких землях, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства.
- Если разрешённый вид- для ведения огородничества, то построить на нём жилой дом также нельзя.
3️⃣ Границы участка
Если в разделе «Особые отметки» есть фраза «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства», это означает, что в Росреестре нет точных координат, по которым проходит граница этого участка.
❗️Т. е. межевание не проводилось.
Кстати, я достаточно часто встречаю такие участки в продаже.
Это не станет препятствием для пользования этой землей или сделки с ней, но создает правовую неопределенность (неизвестно, где заканчивается один участок и начинается другой).
По сути передается «кот в мешке», ведь в случае спора о границах с соседями есть риск, что площадь участка окажется намного меньше, чем предполагал его собственник.
Поэтому к межеванию и границам участка нужно относиться серьезно.
4️⃣ Ограничения
В ЕГРН может быть указано, что участок находится в охранной зоне (из-за близости газопровода, линий электропередач и т.д).
В таком случае на него распространяются особые условия использования: может быть запрещено строительство зданий, выполнение земляных работ на глубине и пр. Даже уже построенный дом на таком участке могут заставить снести.
5️⃣ Смотрим какие объекты расположены на земельном участке.
Бывает, что фактически участок пустой, а в выписке указаны объекты, которые либо уже давно снесены либо реально находятся на соседнем участке, но из-за отсутствия межевания смещены на плане
Посмотреть это можно в разделе, в котором указаны кадастровые номера объектов, находящихся в пределах участка
На первом листе есть такой раздел.
6️⃣ Не забываем сравнить сравнить с право- устанавливающими документами - кадастровый номер объекта, личные данные правообладателя, в том числе СНИЛС.
Собственник, за жизнь, несколько раз меняет паспорт, может менять персональные данные (смена фамилии и адреса регистрации), но СНИЛС остается неизменным.
По нему можно получить обширные сведения о человеке.
В общем, призываю изучить, как казалось бы простой документ, как ЕГРН🤓.
Добавлю ещё, что если вы покупаете просто землю, нужно также попросить ещё градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы не попасть в ситуацию, когда участок куплен, а строиться на нём нельзя.
Или можно, но с существенными ограничениями.
А вы внимательно читаете выписки из ЕГРН на объекты?
