Что выгоднее — ипотека или аренда?

Ипотека или аренда — вечная тема. У меня, как у человека, который раньше снимал квартиру, а потом взял ипотеку, есть мысли на этот счет. Нет, я не буду говорить, что ипотека лучше чем аренда, и не стану советовать вам всю жизнь снимать жилье. На самом деле все немного сложнее.

Нельзя с уверенностью сказать, что лучше — аренда или ипотека. Лучше для кого? У каждого свои цели и потребности. То, что подходит одному человеку, может быть совершенно неудобным и невыгодным для вас. Поэтому чтобы принять правильное решение, сначала нужно понять, зачем вам недвижимость.

Определитесь с целями

Очень важно уметь отличать свои истинные желания от навязанных обществом стереотипов. Не нужно покупать квартиру просто потому что «так надо», «маленькая, зато своя» и тому подобное. Выбросьте из головы эти убеждения и попробуйте проанализировать свой собственный образ жизни, свои ценности и планы на будущее. Только тогда ваш выбор действительно принесет радость и окупит себя — в первую очередь не деньгами, а приятными эмоциями от осознания факта, что вы живете именно той жизнью, о которой всегда мечтали. А это намного важнее.

Покупка больше подойдет вам, если вы:

• не планируете никуда переезжать;
• всегда мечтали иметь свое жилье, свой угол;
• любите делать ремонт и обустраивать жилье под себя;
• планируете или уже имеете детей и/или животных;
• у вас много вещей.

Аренда больше подойдет вам, если вы:

• часто переезжаете, любите путешествия и «кочевой» образ жизни;
• пока не готовы осесть на одном месте;
• не хотите брать на себя обязательства;
• любите менять обстановку и пробовать новое.

А, может, для вас вообще не так важен жилищный вопрос, и вы в первую очередь рассматриваете недвижимость как инвестицию, которая поможет сохранить или приумножить капитал? В таком случае размышлять надо будет иначе — не просто искать уютную квартиру для жизни, но и изучать, насколько это выгодное вложение и окупится ли оно в будущем. Возможно, даже окажется, что конкретно в вашей ситуации будет лучше вложить деньги во что-то другое.

Поэтому прежде всего определитесь со своими целями и потребностями — только тогда вы сможете принять правильное решение, о котором потом не будете сожалеть.

Взвесьте все плюсы и минусы

Конечно, важно понимать не только свои «хотелки», но и объективную реальность. Поэтому давайте разберем плюсы и минусы ипотеки и аренды.

Плюсы ипотеки

• Своя квартира, которую можно отремонтировать под свой вкус, продать, сдать в аренду и оставить в наследство детям.
• После выплаты ипотеки вы сможете жить в квартире и платить только за коммуналку — 3-7 тысяч рублей в месяц, что гораздо дешевле, чем снимать квартиру.
• Обычно квартиры в новостройках со временем дорожают — по крайней мере, в городах-миллионниках. Так что в теории можно купить жилье дешевле, а продать дороже, тем самым заработав. Да и в любом случае вкладывать накопления в недвижимость выгоднее, чем просто хранить их, ведь тогда их не «съедает» инфляция.
• Можно получить помощь от государства — налоговый вычет (до 260 000 за саму квартиру и до 390 000 за проценты) и материнский капитал (483 882 за одного, 639 432 за двоих, 466 617 за третьего). Кроме того, для семей с детьми действуют льготные ставки — в Тинькофф банке можно взять ипотеку под 4,7%.
• Можно получить кредитные каникулы 6 месяцев в случае трудной жизненной ситуации. Арендодатель такие каникулы не даст.

Минусы ипотеки

• Нужно много денег на первоначальный взнос — не у всех есть такие суммы. Надо либо хорошо зарабатывать, либо долго копить, либо получить наследство. А еще не забывайте о переплате по процентам.
• Нужно много денег на дополнительные траты — ремонт в квартире, услуги риэлтора, страховку недвижимости (без нее ипотеку не оформят). И если в квартире что-то сломалось — а такое происходит постоянно — чинить тоже надо за свой счет.
• Сложнее переехать в другое место. Конечно, можно сдать свою квартиру и уехать в другой город или даже страну, но тогда нужно оставить человека, который будет присматривать за квартирой и общаться с жильцами. Не у всех такая возможность есть.
• Быт. Если не повезло с соседями, их так или иначе придется терпеть. А это, я вам скажу, может очень сильно отравить жизнь — сам с таким столкнулся и никому не пожелаю. Кроме того, если берете квартиру в новостройке, будьте готовы первые годы видеть недоделанную инфраструктуру вокруг дома и слышать шум от стройки соседних корпусов.
• Психологический фактор — не всем приятно осознавать, что над ними висит огромный долг в несколько миллионов, который нужно выплачивать еще 10-20 лет.

Плюсы аренды

• Мобильность — можно переезжать в любые районы, города и страны, пробовать разные новые места и менять локации.
• Можно регулировать расходы на жилье — например, если заработок просел, снять более бюджетный вариант, а если вырос — пошиковать.
• Можно жить в том районе, где вы никогда не смогли бы купить себе жилье. Ведь квартиры в центре стоят безумных денег — единицы могут позволить себе такое. Как и многие, я покупал себе бюджетную новостройку на окраине. Я никогда не смог бы купить себе квартиру в центре Москвы. Но снять ее вполне могу.
• Не нужно тратиться на ремонт, оплачивать страховку и налоги.

Минусы аренды

• Психологический фактор — арендная квартира все-таки не своя. В ней нельзя сделать ремонт мечты или можно только по согласованию с хозяевами. Которые, кстати, любят приходить с визитами, притом иногда без предупреждения — у меня бывали такие случаи, и это довольно неприятное вторжение в частную жизнь. Кроме того, вас в любой момент могут выселить. Это не конец света, другое жилье в любом случае найдется. Но приятного мало — много лишних хлопот с поиском нового жилья и переездом.
• Поиск хорошей квартиры — настоящий геморрой. Кругом как минимум жадные риэлторы, берущие большую комиссию, а как максимум — мошенники.
• Если у вас есть животные, вам может быть сложнее снять квартиру — не все хозяева соглашаются на такое.
• Если вам нужна регистрация, с этим могут быть проблемы — не все хозяева регистрируют жильцов.

Сядьте и посчитайте

С потребностями, плюсами и минусами разобрались. Теперь надо посчитать деньги — без этого никуда, тем более когда речь идет о шестизначных цифрах.

Чтобы понять, что выгоднее — ипотека или аренда жилья — для начала нужно решить, какую квартиру вы хотите, и сколько у вас есть денег на первоначальный взнос. Ведь цены на рынке разные — все зависит от ваших запросов.

Можно снимать квартиру за 100 000 в месяц или взять ипотеку на небольшую сумму и платить 25 000 в месяц. Второй вариант выгоднее, но, скорее всего, это будет жилье другого уровня, да и вам придется где-то брать деньги на большой первоначальный взнос. Поэтому, чтобы посчитать выгоду, рассмотрим две похожие квартиры.

Есть вот такая однушка на Циане — Москва, метро Дмитровская, обычный девятиэтажный советский дом. Можно снять за 42 000 в месяц — средняя цена за простую квартиру без навороченного дизайнерского ремонта.

Теперь посмотрим, за сколько можно купить похожую квартиру.

Квартира очень похожа — тоже советский дом 60-70-х годов, похожий ремонт, тот же район и похожий метраж. Стоит 10,5 млн.

Считаем, что выгоднее — ипотека или аренда. Чтобы взять ипотеку, нужно внести первоначальный взнос. Банки просят минимум 10% от стоимости недвижимости, то есть в нашем случае — 1 050 000 рублей. Допустим, вы берете ипотеку на 20 лет по ставке 8%. В таком случае вы заплатите много процентов. Для вас квартира не будет стоить 10,5 млн — на самом деле вместе с процентами вы потратите 18,9 млн.

Чтобы снизить переплату по процентам, можно увеличить первоначальный взнос. Чем больше взнос, тем меньше сумма кредита и переплата. Например, вот сколько вам придется заплатить с первоначальным взносом 5 млн:

Намного лучше, не правда ли? Вместо 18,9 млн — 11, что намного подъемнее. Но 5 миллионов на первоначальный взнос еще надо где-то взять. Не у всех есть наследство от родителей. Заработать такие деньги быстро тоже довольно сложно. А если копить их долго, они, скорее всего, обесценятся, и вы уже вряд ли сможете купить за них такую же квартиру.

Поэтому очень важно понимать, какой у вас в распоряжении первоначальный взнос. Если есть только минимальные 10% от стоимости квартиры, на основной долг и проценты уйдет больше денег — допустим, 18 970 000 рублей, как в нашем примере. За эти деньги в теории можно снимать такую же квартиру почти 38 лет!

Да, это большое допущение, ведь стоимость аренды тоже растет из-за инфляции. Но в моменте аренда однозначно будет выгоднее — на нее вы потратите 42 000 в месяц, а на ипотеку — 79 000. Есть вариант снизить ежемесячный платеж до 46 000, если сделать первоначальный взнос 5 млн, но не у всех есть такая возможность.

Чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее ипотека. Запомните это золотое правило.

Конечно, между арендой за 42 000 и ипотекой за 79 000 можно выбрать второе. «Ну и что, что в два раза дороже, зато моя». В этом есть смысл, ведь иметь свое жилье хорошо — выше уже разбирали плюсы.

Однако по возможности не нужно переплачивать и брать квартиру на невыгодных условиях. Считайте деньги и не соглашайтесь на огромные проценты в половину стоимости жилья. Ваша цель — не купить квартиру любой ценой, а сделать это максимально выгодно.

Ипотека может быть очень выгодной, если вы взяли недорогую квартиру с большим первоначальным взносом. Дальше расскажу на своем примере. Конкретный жилой комплекс называть не буду в целях анонимности)

В 2018 году я взял в ипотеку квартиру, которая на этапе котлована стоила 3,3 млн рублей. Первоначальный взнос был 1,5 млн. Срок 10 лет, ставка 10%. Переплата получилась совсем небольшая, ежемесячный платеж тоже:

Да, квартиру пришлось подождать — к счастью, мне было, где жить, и на это время я переехал к родителям. В 2020 году строительство закончилось и я заселился. Сейчас такие квартиры сдают за 30-35 тысяч в месяц — меньше, чем мой ежемесячный платеж. А купить ее можно уже за 7-9 млн рублей. Я не переплатил по процентам, мой платеж по ипотеке ниже стоимости аренды, а сама квартира выросла в цене. Это — выгодный вариант, и лучше стремиться к такому.

Подводя итоги

Нельзя однозначно сказать, что лучше — ипотека или съемная квартира. Все зависит от ваших желаний — хотите вы осесть на одном месте и обустраивать свое собственное жилье или менять квартиры, переезжая в разные районы и города.

Но если вы решили взять ипотеку — вот несколько советов, как сделать ее реально выгодной.

1. Соберите большой первоначальный взнос — в идеале 30-60% от стоимости недвижимости.
2. Покупайте недорогую квартиру — например, в доме, который только начали строить. Зачастую такое жилье намного дешевле, чем вторичная недвижимость, а качество при этом может быть лучше. Безусловно, это должен быть проверенный застройщик — вы же не хотите пополнить ряды обманутых дольщиков?
3. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором и рассчитайте свой предполагаемый ежемесячный платеж и проценты. Сравните ежемесячный платеж со стоимостью аренды похожих квартир по соседству — в идеале он не должен быть сильно дороже. Для расчетов рекомендую сайт calcus.ru.
4. Выберите банк, который предложит самый выгодный процент. Конечно, они у всех плюс-минус одинаковые, ведь зависят от ключевой ставки ЦБ. Но даже разница в 1-3% порой бывает очень существенна. Узнайте у банка, как получить льготные условия. Для этого необязательно заводить детей — например, у Тинькофф есть льготная ипотека на новостройки со ставкой от 6,4%. Изучите разные программы и предложения, не идите в первый попавшийся банк.

Надеюсь, моя статья поможет вам определиться и понять, лучше снимать или взять ипотеку. Благодарю за внимание и желаю всем жить в доме своей мечты по приемлемой цене 😉