Открываю на канале "ЗЕМЛЯ НА ЯТЬ" серию публикаций с общими ответами на "типичные комментарии" про российскую жилую недвижимость. Остальные публикации на эту тему - вот здесь.
Сегодня поговорим о том, что ценник у нас на квартиры, купленные ранее "задёшево", вырос с тех пор аж в разы. И квартиры - "подорожали".
"Теперь моя квартира стоит "дорого", и это круто, ибо смотрите, как она за прошедшее время "подорожала".
Купили жилищный "пирожочек" когда-то за 2-3 млн. рублей, это ж теперь как дёшево, "всего-то" два-три миллиона.
И вот теперь же та жилая площадь стоит уже 7-8 млн. рублей, к примеру.
Вон как "дорого". От жеж - профит на лицо!
Так в чём же "ошибочка вышла"?
Уже и тогда, в какие-то там годы, начиная минимум с 2000-го, 90-е не рассматриваем, там был другой век, другая жизнь, по сути другая не до конца сформированная страна. Которую ещё только начинали строить через ужас, боль и страх.
О девяностых надо рассказывать отдельно.
❗ 1. Так вот, и ранее квартира никогда ни для кого не стоила при реальной покупке "дешево".
Обратите внимание - при реальной рыночной покупке в любые времена. При сделке реальной купли-продажи. Не при получении от бабушки в наследство, например. Не у знакомых. Не на "халяву". Уточняю сразу.
И когда-то тогда и те 2-3 млн. - это были немалые деньги для подавляющего большинства населения.
Это ошибка номер один.
❗❗ 2. Ошибка номер два в том, что сейчас квартира, сколько бы она не стоила, не стоит "дороже", чем раньше.
Дорогая ли она по-прежнему для большинства?
Да, дорогая. Но уж точно не стала особо "дороже", чем когда-то раньше. В отношении реального мира вокруг нас, а не нашей конкретной страновой "песочницы".
Проблемы подогнали
Потому что у нас тут имеются три проблемы в стране:
👉1. Рост инфляционного обесценивания покупательной способности рубля всегда ОПЕРЕЖАЕТ рост доходов, любых - хоть населения, хоть государства. Но, в большей мере - именно у основной массы населения.
Ещё раз - ВСЕГДА опережает, это так задумано и построено, и так работает, и это неустранимо в существующей парадигме.
Когда покупалось какая-то квартира за 2 млн. рублей когда-то "тогда", на эти 2 млн. можно было купить эквивалент того в товарах, что сегодня можно купить только за 7 или 8 млн. рублей, к примеру. Как минимум.
👉👉2. К этому добавляется постоянная девальвация рубля.
Самый "прикол" и "фишечка", что большая часть девальваций у нас случается как? Верно - намеренно! Для чего и в чьих интересах - не тема этой статьи.
Что снова что? - правильно, снижает покупательную способность местной фиатной валюты - ОЗ, выраженную через всемирный всеобщий заменитель - ВЗ.
Напоминаю, кроме постоянного, медленного, ползучего обесценивания нашего местного ОЗ в ВЗ, происходящего постоянно и всегда, у нас уже были как минимум три разовых обвала рубля в более чем полтора-два раза - после событий 2008 года и событий 2014 года, ну и после 1998 года - даже и ещё поболее в разах.
Вот данные с сайта, например, infotables.ru:
Смотрим и танцуем от радости, что у нас все ценники в фиатных фантиках за прошедшие десятилетия так сильно выросли, так выросли, что просто красота!
После танцев и песен предлагаю осознать вот что:
Когда до 2008 года я, работая директором структуры из пула заводов в регионах, получал свою тогда уже не в ВЗ, а в ОЗ, то я скажем за каждые 500 тысяч рублей имел на руках ежемесячно 500000/25 рублей за ВЗ = 20000 долларов.
Сегодня, даже если вы получаете 500 тысяч в ОЗ, вы в ВЗ получаете на руки 500000/80,51 - сегодняшний курс = 6210 долларов.
В более чем три раза меньше. А и ранее, и теперь, мало кто получает столько. Ни директора, ни айтишники, ни военные и так далее. В большинстве своём, исключения не рассматриваем, они есть, но ни о чём значимом нам не скажут.
Кстати, о зарплатах.
👉👉👉3. Как следствие выше приведённых проблем, зарплаты и вообще ситуация на рынке труда у нас - это третья проблема.
Все кругом только и говорят, что о море и что нужно достучаться до небес зарплаты ж тоже растут у нас. Ну, прямо уверенно и вообще, есть же индексация зарплат, верно же? Верно.
Только вот посмотрите вокруг и в свой кошелёк и задумайтесь.
У нас как было зарплата в например 300-500 тысяч рублей оооочень большой, так такой и осталась. Мало кто получает больше. Не просто мало, а число таких среди не-бизнесменов, да и в их рядах, теперь уже становится ускользающе мало, проценты или доли процентов какие-то. А как были стартовые и низовые/базовые зарплаты в 15-20-25 тысяч, так они и остались.
Не верите? Вот смотрите вы на среднюю и медианную зарплату от Росстата, и там не так, и всё растёт? Вон же как они выросли, зарплаты-то? А вот как, насколько выросли на самом деле? Вообще, зарплата любая хоть чуть выросла в реальном заменителе всего - в ВЗ, а не в местных фиатных фантиках ОЗ? Не считали? Давайте посчитаем.
Как бы вы себе не думали другое, но вот так вот и есть, как заявлено на диаграмме - ну не растут, и всё тут. Страна реально развивалась строго ДО включительно 2008 года, после этого у нас не было реального существенного роста и развития, я бы, как говорится, настаивал на этом.
К тому же, зачем платить больше, если и так "прокатывает"? Не довольны, как говорили ранее - гуляйте, вон за "забором" очередь из желающих на ваше место. До недавних пор было так везде и во всём, сегодня остаётся на подавляющем числе рынков. А иначе вообще мигрантов наймёт, а вы пойдёте лесом вообще без зарплаты гулять в необъятных полях российских.
Почему так? Потому что об этом говорят все цифры, если их рассматривать в комплексе. Но это тоже не тема этой статьи, как-нибудь позже. Сегодня только о паре аспектов. Но ключевых.
Казалось бы, если вернуться к "нарисованному" росту средних зарплат, вот смотрите же, даже после 2008 года всё выросло в рублях то - ого-го!
63260/17290=3,66. В почти 3,7 раза выросли рублёвые зарплаты. Не у всех, помним, что это "средняя температура по больнице", у кого-то и упало, выходит? Ну не об этом сейчас. Пусть якобы всё и растёт. Мне что, жалко? Растёт в рублях! Ой, растёт! По отношению к 2007 году рост ещё больше.
Сколько от этого "роста" отъела пусть даже не реальная, а официальная инфляция? Я подсчитал за вас - 114,7 %.
Тут обойдёмся без графиков и таблиц, но такая инфляция с 2008 по 2022 годы включительно. Без 2008 года, с 2009 года - всё равно больше 100 %, почти 101.
Только из-за официальной инфляции у нас пусть даже эти 64 тысячи ОЗ, и пусть будет не меньше, это не они, а всего 32 тысячи в действительности, по реальной возместительной покупательной способности относительно прошлого. И это только по официальным данным.
А нужно ещё понимать и помнить про девальвацию ОЗ, о чём шла речь выше. 64 тысячи сейчас - это при ВЗ с ценником за 80 ОЗ = 800 ВЗ. А пусть даже в 2007 году 13590/20=679 ВЗ. "Значительный" рост? Нет. Но и его даже в реале не существует. В реальности с учётом инфляции нужно делить вот так по итогам 2022 года - начала 2023 года: 64181/2(100 % инфляции)/80,5=398 ВЗ.
То есть на самом деле за прошедшие годы вы стали зарабатывать меньше в 2 раза, не смотря на рост зарплат. Если он вообще такой есть, этот рост.
Это понятно? А "низы" и молодёжь, вступающая в жизнь, стали зарабатывать даже гораздо меньше, чем молодёжь и низы ранее. Недаром все стали так много говорить о некой новой страте - "работающих бедных". Но это "ласковое" определение - бедные, по факту это речь о ситуации хуже - вынужденных "работающих нищих". Потому что "низ" зарплатного рынка "забыли" поднимать в зарплатах повсеместно. И там люди вообще не живут сегодня, а только строго выживают.
В одной крупной логистической компании по доставке из Сколково, про которую я знаю лично, стартовая зарплата удалённых сотрудников какая? 18-20 тысяч. Как было ранее, 10 лет назад. Так и есть сейчас. Вот это поворот, и явно не туда. Вы думаете, это всё неправда, и я это всё придумал? А сколько зарабатывают ваши молодые дети, в возрасте от 20 до 25 лет? Расскажите в комментариях, похвалитесь. Где, как и сколько.
Как бы не выросла ваша зарплата, если только не в разы и в десятки раз за прошедшие 10-15 лет, она не выросла, вы не стали больше зарабатывать.
Ваша квартира, которую вы так удачно и якобы "дешево" когда-то купили за якобы "маленькие" деньги, и которая сегодня стоит гораздо, в разы больше, чем когда-то прежде, на самом деле НЕ подорожала в цене, и тем более не выросла в своей стоимости.
Разборки в маленьком Токио
Фильм такой есть.
Раз уж у нас теперь Китай в фаворе, навеяло.
Вы можете сказать: "Автор, а как так-то? Если квартиры не подорожали, и остались в своей цене, а то и подешевели, то что же это - они стоят сегодня дёшево, и им надо расти дальше в ценниках?"
А вы нам тут постоянно "топите" за снижение цен? "Караул, вы всё врёти!"
Нет.
☝ Во-первых, ни разу "не топлю" ни за повышение, ни за понижение.
Я за объективную картину мира и за адекватную её оценку. Уже не раз писал. Если что, при желании можно проследовать вот сюда для ознакомления с новым-свежим из последнего, где в том числе об этом.
☝☝ Во-вторых, да, не подорожали, но это совсем не значит, что они дальше должны дорожать.
А тут некоторых может вообще удар хватить - как так-то - всегда же всё дорожает, и квартиры всегда дорожали в ценниках рублёвых и в ценах покупки-продажи, и значит, нам туда дорога должны дорожать и дальше!
А вот и нетушки, малые детушки! Индейское национальное жилище вам, а не подорожание, как говорили в известном мультфильме про Дядю Фёдора.
В том-то и дело, что под дальнейшим подорожанием любых товаров в России нет практически ни одного реального базиса.
Кроме того, что у нас как бы в наличии слово на "с" и прочие ограничения, плюс вынужденный параллельный импорт и переход с Запада на Восток. Но говорят же, что он на нас совсем не влияют плохо? Так ведь? И даже от этого всего нам хорошо! Правда, ещё и рубль нам надо постоянно ронять, чтобы бюджет надувать заново до нужных значений при падающем или прежнем числе поступающей туда иной валюты.
Практически ничего более. Но мало того, всё из изложенного в предыдущем абзаце - фикция, на которой нас всех "нагревают" на ФФ - фиатные фантики - ОЗ. Там всё было и есть так, что можно сделать и вовсе без существенного роста "старых" цен. Обойтись 10-15-20 %. Но зачем?
Надо же на всех россиянах зарабатывать больше, а не меньше.
"Не страна для россиян, а россияне - для страны. П- приоритеты. Расставляйте их правильно."* - * Будущий учебник по страностроению.
Ну нету базисов для реального роста, нет их. Тем более - хоть какого-то существенного их обоснования.
При снижении реальной покупательной способности доходов россиян в 2 раза ну не должны цены на товары расти. Тем более на что-то - аж в разы, как это случилось с автомобилями и квартирами.
Это объективно необоснованный рост. Не смотря даже на существующий на авторынке дефицит предложения товара. Который скоро сойдёт на нет. А ведь в недвижимости даже и дефицита нет от слова совсем. Профицит.
А ценники, я вас уверяю, и автопроизводители, и автодилеры всеми силами будут стараться сохранить прежними - явно завышенными. Как и зрястройщики. Не забываем, что, как я уже писал как-то ранее подробнее, то,что в мире стоит "Х" ВЗ на авторынке, у нас стоит все 2-3 "Х" в ВЗ. Это - неадекватно нашим реалиям. Но вот так вот у нас - есть. К сожалению. И не только на авторынке. Всё также обстоит и на рынке новостроек.
Кстати, о дефиците и недостатке товаров.
Ну не должны расти ценники при росте предложения товара. Тем более не просто в отсутствии дефицита, но и при огромном пуле нераспроданного. При росте предложения цены на рынке - падают.
А у нас не просто рост объёма предложения - у нас дикое затоваривание рынка новостроек. Нераспроданное распродавать можно уже годы при текущих темпах, как подсчитали ушлые и подкованные эксперты-аналитики.
Но главная проблема в том, что затоваривание не из-за того, что много строят, а из-за того, что мало продают.
А продают мало из-за того, что ценники неадекватные текущему положению дел и состоянию страны и населения сегодня.
Ну не растут ценники при реальном обеднении и обнищании населения. Если ситуация в целом адекватная положению дел.
Но у нас до адекватности пока далеко...
Доходы и их покупательная способность у россиян упали.
Цены должны падать в такой ситуации, как сейчас, когда в ВЗ большая часть населения получает в 2 раза (!) меньше, чем ранее. Как бы кому что другое не казалось и не чудилось, что якобы - больше. И когда зарабатывать стало сложнее, чем ранее. Гораздо сложнее. Сами знаете.
Поэтому так и должно быть - не рост, а снижение.
Просто по большей части понемногу, возможно. Почему? И рынок высокоинертный, и психология людей с обоих концов рынка вмешивается, и действия государства и всего самого рынка строительства жилья будут этому всячески пытаться "помешать" и препятствовать.
Но даже всего на 2 % в месяц - через год это снижение будет почти на четверть. На 25 %.
Но вот сейчас надо после 1 мая ещё как минимум плюсом к этому плавному снижению убирать девелоперам те минимум 15 % от высокой базы, а это 20-25 % и выше от низкой базы, что должны быть сняты как та надбавка под околонулевые ипотеки.
Надбавка, довесок, из-за которого у нас до сих пор всяческие проплаченные и иные заинтересованные боты и игроки рынка "бегают по соцсетям" и вопиют - ну вот смотрите же, а где тут понижение цен? Усё растёт по-прежнему! Хватайте по тем ценникам, что вам дают!
Эта надбавка-наброс ценника существует уже много месяцев в ценниках у зрястроев в их "прекрасных проектах". Это уж точно могут скинуть застройщики уже завтра, просто не хотят. Могут. И должны. Почему?
Вот подумайте, какое обоснование кроме собственно желания тупо их заполучить теперь есть у зрястройщиков? Околонулевые и траншевые ипотеки уходят, и за что взимать эти дополнительные проценты наброса ценников? Что, вот обоснование - о боже, стройматериалы подорожали? Частично подорожало то, что изменит общий ценник на 2-3 %? Смешно!
Вы никак не можете понять главного, если вы верите в "вечный рост цен":
"Когда "пипл хавает", а немамонты© не переводятся", то, как пелось в песенке Лисы Алисы и Кота Базилио, "обманом жить нам стало быть с руки".
Вас хотят снова надуть, как и пузырь цен недвижимости в 2020-2022 годах.
Ваше дело. Хотите, ну - надувайтесь. Позволяйте с вами это сделать.
Но в любом случае помните:
👉Стоимость ваших квартир за любые прошедшие годы - НЕ выросла.
И дальше не вырастет. Ничего вы на них не "заработаете".
👉Ценники на квартиры по уму должны падать в 2023 году, а не расти. И точка.
Если же продолжат рост, вы знаете, кого надули, и кто у нас тут Буратино.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поблагодарите лайком👍, + репост 📣! Уже 887 публикаций канала здесь.
У нас тут "соревнование"🙂: кто быстрее - или я с первой 1000 публикаций на канале, или вы с первыми 5000 подписчиков. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Другие популярные и новые статьи для тех, кто на канале впервые:
