В этой статье мы не будем рассказывать, прибылен ли бизнес по ремонту и перепродаже квартир. Какую квартиру выбрать и так далее. Думаю, вы это уже знаете и пришли к этому через свою основную сферу деятельности, чаще всего это строительство и риэлторство. И сейчас вас интересует только один вопрос, как начать бизнес и снизить налоговую нагрузку, ведь отдавать НДФЛ 13% с дохода не очень хочется, даже с налоговыми вычетами.
Давайте разбирается. В налогах, по перепродажи квартир есть много переменных, открыто ли у вас уже ИП, приобретена ли у вас уже квартира для продажи и если да, сколько вы ей уже владеете.
Как чаще всего это бывает, вы приобрели квартиру, сделали в ней ремонт, вложили свои силы и средства, теперь осталось только ее продать, получить прибыль и купить новую квартиру. Но налог НДФЛ, который составляет 13%, полностью поглотит всю вашу прибыль. Если же вы откроите ИП на УСН 6%. Вы с продажи квартиры также заплатите налог, но уже 6% с дохода, но не спишите радоваться, эти 6% также заберут у вас всю прибыль. Поэтому вам нужно продавать свою квартиру как физическое лицо и платить налог в 13%. Не бойтесь со всеми послаблениями от государства вам это выйдет дешевле, чем ИП на УСН 6%.
ПРИМЕР:
1) В 2023 году вы хотите продать квартирку. продали квартиру за 3 000 000 рублей, купленную в 2022 году за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в вашей собственности. менее минимального срока владения, а именно менее 5 лет, в отношении дохода, полученного от ее продажи, вы обязаны представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2023 год и при этом вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Давайте рассчитаем НДФЛ.
НДФЛ = (3 000 000 РУБ. -1 000 000 РУБ.) X 13 % = 260 000 РУБ.
Все ровно многовато, скорее всего в налогах вы и оставите весь свой доход.
2) Гораздо лучше если у вас есть подтверждающие документы, где отражается ваши расходы на приобретение недвижимости. В этом случае вы можете заявить в декларации не имущественный вычет, а уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов,
НДФЛ= (3 000 000 РУБ.–2 500 000 РУБ.) Х 13%= 65 000 РУБ.
Таким образом ваш облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей. Это уже приятней.
3) Если вы продаете недвижимость меньше кадастровой стоимости, ее можно узнать здесь и у вас нету подтверждающих документов о расходах на приобретение недвижимости, то можно поступить следующим образом
Вы продали квартиру в 2023 году, приобретенную в 2022 году за 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
В таком случае у вас будет пониженная налоговая база по НДФЛ, с помощью понижающего коэффициента, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 РУБ. X 0,7= 2 310 000 РУБ.
При этом вы можете заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться следующим образом:
(2 310 000 РУБ. -1 000 000 РУБ.) X 13% =170 300 РУБ.
Хух, купленную квартиру как физ. лицо продали, теперь давайте делать бизнес. На этот раз вам удастся сэкономить на налогах еще больше, забегая вперед вы сможете заплатить 1% с дохода.
Перед покупкой новой недвижимости открываем ИП, открыть его можно бесплатно через банк в течении недели без особых проблем.
Для этого я вам рекомендую банк ВТБ или Тинькофф, почему? Это мы подробно разбирали в этой статье, оставьте заявку прямо сейчас, она вас не к чему не обязывает, менеджер банка с вами свяжется и посмотрит есть ли у вас какие-то ограничения по регистрации бизнеса и, если есть как их устранить, также вам там подберут и подходящие ОКВЭДы.
После регистрации бизнеса у вас будет открыт расчетный счет в банке, через который вы зарегистрируете бизнес, он вам будет необходим, чтобы показывать ваши расходы, ведь для вашего бизнеса лучше всего подойдет система налога обложения УСН доходы-расходы 15% (для некоторых регионов РФ % может быть снижен до 5% туда входят Республика Калмыкия, Республика Дагестан, Ростовская область, Ленинградская область весь список можно уточнить на сайте налоговой или в банке.)
Давайте теперь все разберем на примере, вы приобрели недвижимость в 2023 году за 3 000 000 рублей сделали там ремонт, вложив 500 000 рублей и продали в этом же году за 4 000 000 рублей.
Давайте считать 4 000 000 – (3 000 000+ 500 000) Х 15% = 75 000 рублей
Теперь давайте представим, что вы находитесь в регионе, где % по УСН доходы-расходы равен 5%, давайте считать.
4 000 000 – (3 000 000+ 500 000) Х 5% = 25 000 рублей.
Очень заманчиво согласитесь? Но так мало вы заплатить не сможете. Есть ограничение сумма налога при УСН доходы-расходы должна быть больше, чем 1% от дохода, например от 4 000 000 рублей 1% это 40 000 рублей, его вы должны заплатить в любом случаи. Кстати, в расходы можно указывать все что имеет отношение к вашему бизнесу, оплата бухгалтерии (она вам на вашей системе налогообложения понадобится 100%) расчетный счет, командировка в Геленджик, Турцию или Таиланд, для осмотра недвижимости) и т.д.
Очень важно при системе налога обложения доходы-минус расходы не запутается в бухгалтерии, даже не пытайтесь вести ее самостоятельно! С этим не всегда справляются бухгалтера. Поэтому прямо сейчас можете перейти по ссылке моего партнера, по бухгалтерии Контур. Эльба, там вам помогут со всеми оставшимися вопросами.
ОБЯЗАТЕЛЬНО ПЕРЕД ПОКУКОЙ НЕДВИЖЕМОСТИ СВЯЖИТЕСЬ С СЕРВЕСОМ ОНЛАЙН БУХГАЛТЕРИИ, чтобы не наделать ошибок.
Господа, подписывайтесь, оставляйте комментарии и оформляйте расчетные счета по ссылкам. Поддержите начинающего блогера)
