Программа реновации в Москве идет полным ходом: с момента ее старта в 2017 году уже построено и сдано 247 домов, 93 тысячи москвичей уже переехали в новое жилье. Многих интересует вопрос: как же купить квартиру в доме, включенном в программу реновации, чтобы затем получить новое жилье, и можно ли при этом воспользоваться ипотекой? Отвечаем в подробностях!
Но сначала о том, зачем покупать квартиру в доме под снос? Какой смысл?
В подавляющем большинстве случаев у покупателя такой недвижимости инвестиционный интерес, причем эта инвестиция может быть не только денежной, это своего рода вклад в будущее. Жилье в хрущевках по факту является наименее качественным в Москве. Эти дома построены давно, они устарели, там несовременные неудобные планировки, изношенные коммуникации, низкие потолки и т.д. И если за такое жилье собственник может получить квартиру в новостройке – конечно, это прекрасный шанс.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook: «Однако продавцы квартир в таких домах тоже прекрасно понимают, что взамен будет предоставлена хорошая квартира в хорошей новостройке, поэтому на дисконт рассчитывать не приходится. Более того, варианты в пятиэтажках, которые будут сноситься в ближайшие годы, уже практически все распроданы».
Итак, первая группа покупателей – те, которые хотят купить квартиру в старом доме и потом перепродать квартиру уже в новостройке. Часто такие квартиры потом попадают в аренду в недорогом сегменте, чтобы жилплощадь приносила какой-то доход, по крайней мере, окупала коммунальные платежи. Но эта стратегия принесет успех только в случае, если покупатель купил квартиру по цене старого жилья, без поправки на будущую новостройку.
Вторая группа – это инвесторы в собственное будущее. Они часто покупают квартиру для детей – тоже можно купить в пятиэтажке, также сдавать ее или жить самим, в зависимости от жизненных обстоятельств, а потом, когда уже построят новый дом и произойдет переселение, в эту новостройку въезжают уже дети или семья собственника.
Кроме того, у собственников жилья в домах под реновацию есть возможность приобрести дополнительные метры по льготной стоимости, ниже рынка. Это тоже привлекательная опция – вы покупаете, например, однокомнатную квартиру, а затем докупаете дополнительный метраж и в итоге становитесь обладателем более просторного жилья в новом доме.
Выдают ли банки ипотеку на покупку квартиры в доме под реновацию?
В целом да, более того, смена предмета залога защищена федеральным законодательством. То есть сначала в залог берется квартира в сносимом доме, а затем, когда «переселенец» получает новую квартиру, залог переводится уже на этот объект. Перечень доступных домов для покупки квартиры можно посмотреть на сайте Фонда реновации.
Государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение (заключение договора с ДГИ) при участии гражданина в программе реновации является основанием для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда. Для программы реновации действуют нормы ст. 41.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - «Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве».
Какой может быть конкретная выгода? При оплате покупки наличными выгода равна разнице между ценами. А если покупка в ипотеку?
Выгода при оплате всей суммы: например, вы купили двухкомнатную квартиру в 5-этажном доме за 11,9 млн рублей. В новом доме рядом по реновации 2-комнатная квартира предлагается за 18,2 млн рублей. Таким образом, прямая выгода – 6,3 млн рублей.
Предположим, вы покупаете ту же 2-комнатную квартиру за 11,9 млн рублей в ипотеку. В зависимости от банка, ставка может быть от 6,1 до 11,1%.
- При процентной ставке 6,1% и первоначальном взносе 20% сумма за кредит и проценты составит 16,501 млн рублей, то есть около 1,8 млн руб. можно считать выгодой.
- При ставке 7,4% сумма за кредит и % будет примерно равна стоимости новой квартиры – 18,2 млн.
- При более высоких ставках получается уже переплата. А на вторичку все же ставка выше, чем на новостройки.
Если вы берете в ипотеку сразу новостройку, то, бесспорно, процент по кредиту будет ниже. Но первоначальный взнос – выше (20% – это 3,64 млн рублей), и при ставке по кредиту в 7,4% сумма за кредит и проценты составит уже более 27 млн рублей.
Это очень грубый расчет, который не учитывает всевозможные субсидированные программы, госпрограмму и прочее. Кроме того, часто встречается схема, когда квартиру в пятиэтажке под реновацию сдают, и эти платежи идут на погашение платежа. Новостройку, пока она строится, конечно, сдавать не получится. То есть в каждом случае условия и расходы будут крайне индивидуальными. Люди смотрят на ежемесячный платеж, на возможность сэкономить. Еще очень важный момент – покупатели бывают привязаны к локации, а очень часто в нужной локации нет новостроек, кроме реновационных.
