Я думаю, что ни для кого из вас не будет секретом, что до апреля 2022 года инвестиции в новостройки Москвы, а особенно, Новой Москвы приносили инвесторам очень высокую доходность, иногда до 50% годовых.
У меня много знакомых построили на этом собственный бизнес, который имел определённые правила.
Ну, например, для инвестиций выбирался объект в интересной локации, которые требовал ремонта, за то время пока этот ремонт проводился, сами по себе цены росли, плюс невзрачная или только что сданная квартира превращалась в конфетку и продавалась за 1 -2 неделе по цене на 30% дороже изначальной цены покупки. Потом выбирался новый объект.
Благодаря этой тематике в наш обиход постепенно и вошло понятие флиппинга — популярной в США стратегии, подразумевающая покупку высоколиквидного актива с целью его быстрой перепродажи.
📍От скорости в данном бизнесе напрямую и зависит его годовая доходность,
И ранее в этом плане проблем не наблюдалось, так как огромное количество людей могли себе позволить, да даже если не могли, то всё равно брали ипотеку под довольно низкий процент, исходя из соображений, что цены на недвижимость продолжат и дальше расти.
Но после февральских событий 2022 года ситуация на рынке недвижимости начала стремительно меняться.
📍 В самом начале на внезапный финансовый кризис и первые санкции рынок недвижимости отреагировал бурным ростом, а потом замер.
Количество сделок снизилось в разы.
📍И если застройщиков и первичный рынок поддерживали всё это время гораздо более низкие ставки по ипотеке, то на вторичном рынке продаж практически не было.
📍Потому что, например, в этом году квартиры в ипотеку покупают более 90% людей.
Вчера как раз в телеграме публиковала свежие данные от застройщика. Они очень любопытны и явно говорят о том, что сейчас недвижимость покупается только благодаря ипотеке🔥.
📍А потому на вторичном рынке, учитывая, что ставки по ипотеке гораздо выше реализовать квартиру можно только с дисконтом от цены застройщика в районе 15-20%. И те инвесторы (флипперы), кто брали квартиры с целью после ремонта продать их дороже, сейчас не могут их реализовать так, чтобы выйти хотя в ноль по прибыли.
Я знаю это из личного общения, так как в качестве финансового консультанта периодически помогаю подобрать объекты недвижимости и даю консультации по всем инвестиционной тематике на этом рынке.
Прошлые стратегии оказались сейчас не рабочими. однако им на смену уже приходят новые варианты и возможности. Нужно просто уметь их рассмотреть.
📌1. Довольно большое количество квартир сейчас выставляется на продажу с серьёзным дисконтом, так как часть людей не справляется с кредитной нагрузкой и ипотечными платежами. Но брали ипотеку они по более низкой ставке, чем сейчас. Вообще, первыми эту идею предложили в Сбере: когда квартира не выводится из обременения при её продаже, а просто передаётся вместе с условиями по ипотеке другому заемщику.
Сегодня я сама общалась со специалистами Альфа-банка и задала им конкретный вопрос: могу ли я купить квартиру, которая находится у них в ипотеке, но так, чтобы ипотеку переоформили на меня на прежних условиях, а там ставка была ниже на несколько процентов. И в итоге после уточнений у начальства менеджер ответила, что да, банк готов провести сделку таким образом, но придётся подъехать в банк для этого. В этом случае полное оформление ипотеки онлайн невозможно. Но ради такой выгоды можно и подъехать.
Насколько я поняла ситуацию, что такие сделки проводятся теперь банками, но в частном порядке.
📌Чтобы на этом заработать, вам нужно найти квартиру, которая находится в ипотеке и продаётся с дисконтом к рынку, из-за того, что продавец больше не может исполнять кредитные обязательства перед банком. В данной сделке выигрывают все. И вы, в первую очередь, так как потом сможете спокойно уже без спешки выставить на продажу квартиру без дисконта и продавать её несколько месяцев. Тем более что рынок вторичного жилья в апреле начинает оживать, и к осени ситуация на нём может полностью нормализоваться. Осень всегда была хорошим временем для продажи квартир.
📌2. Особенно, если сделать акцент на квартиры, которые сейчас пользуются наибольшим спросом.
Больше всего покупают квартиры, благодаря семейной ипотеке и субсидии от государства в размере 450 тысяч рублей, многодетные семьи. Поэтому при покупке квартиры и стоит как раз ориентироваться на эту категорию и выбирать для инвестиций 2-х или 3-х комнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой в плане детских садов, развивающихся центров и школ.
3.📌Или же выбирать самые небольшие и дешёвые квартиры. Как бы это ужасно не звучало, но самым большим спросом сейчас пользуются студии 20 -27 метров из-за их невысокой цены. Реальный пример, сегодня как раз видела подходящий объект на Циане. Студия 26 метров с евроремонтом и мебелью в ЖК бизнес-класса выставлена срочно в продажу по цене 6 млн 900 рублей. При этом у застройщика цены выше на несколько млн., а срок сдачи новой очереди в этом же ЖК не ранее, чем через 2 года.
Безусловно, что любая инвестиция — особенно сейчас, это риск, но есть знать некоторые особенности и нюансы стратегии флиппинга, то даже в 2023 году, благодаря этим трём вариантам, есть хорошая возможность заработать около 20-30%.
Более подробно и ежедневно на тему личных финансов и инвестиций я пишу у себя в телеграм-канале.
И там же довольно оперативно стараюсь отвечать на все возникшие у подписчиков вопросы.
