Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Очень важная тема для собственников многоквартирного дома - компетенция общего собрания собственников, то есть, что является исключительной компетенции общего собрания собственников, какие вопросы законодатель определил как требующие рассмотрения и принятия по ним решения только на собрании собственников многоквартирного дома, принятые кем-то самостоятельные решения, по вопросам, требующим решения собственников многоквартирного дома, не могут быть признаны легитимными. Забегая вперёд, скажу, что позже будет статья, в которой собственник без решения собрания собственников самостоятельно сделал ремонт, чем это закончилось, об этом отдельная статья, следите за публикациями.
В этой статье перечислены все события, по которым необходимо принимать решения только собственниками, оставьте эту статью как " шпаргалку" , к которой всегда можно обратиться за помощью.
Согласно ч. 1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом и проводится в целях управления путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Участники общего собрания собственников - это все, кто принял в нем участие (заполнил бюллетень). Другими словами, участниками общего собрания собственников являются и те, кто участвует в заочной части очно-заочного собрания, и голосующие на заочном общем собрании собственников.
Согласно части 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников помещений этого дома (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ). Соответственно, все действия, направленные на изменение внешнего вида фасада, цветовой композиции, размещение на нем каких-либо объектов (козырьков, кондиционеров, антенн, рекламы и т.п.), допустимы только на основании решения собственников помещений многоквартирного дома, принимаемом на общем собрании в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ ЖК РФ. В отсутствие такого решения суды, как правило, обязывают лиц, совершивших подобные действия, либо демонтировать самовольно размещенные объекты, либо привести фасад в исходное состояние
Исключительные полномочия общего собрания собственников многоквартирного дома по разным направлениям.
1.Реконструкция и строительство, ремонт помещений общего имущества.
А) о реконструкции МКД, в том числе с его расширением или надстройкой. Реконструкция объекта капстроительства - изменение параметров объекта либо его частей: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена/ восстановление несущих строительных конструкций;
Б) о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
В) о переустройстве / перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД;
Г) о лицах, которые от имени собственников уполномочены представлять документы на согласование переустройства / перепланировку помещения, входящего в состав общего имущества в МКД;
Д) о лицах, которые от имени собственников уполномоченного подавать заявления:
- о государственном кадастровом учете / госрегистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества,
- о государственном кадастровом учете МКД в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
Е) о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (так называемая "всероссийская реновация");
Ж) об исключении МКД из границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (так называемая "всероссийская реновация"), из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
2.Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
А) о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им, в том числе об установке шлагбаум. Одновременно необходимо определить порядок въезда на придомовую территорию транспортных средств собственников и иных лиц, а также размер и порядок внесения платы за обслуживание шлагбаума;
Б) о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу;
В) о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать и подписывать соглашения об установлении сервитута /публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу;
Г) о том, кто получает деньги по соглашениям о сервитутах, а также куда и каким образом их потратить;
Д) о благоустройстве земельного участка, который относится к общему имуществу собственников, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке;
3. Использование иного общего имущества многоквартирного дома.
А) о разрешении третьим лицам пользоваться общего имущества (например, для установки рекламных конструкций, установки вытяжек и кондиционеров, сотовых вышек и т.п.);
Б) о лицах, которые уполномочены от имени собственников заключать соглашения об использовании общего имущества, подписывать их;
В) о том, кто получает деньги, полученные от договоров о пользовании общего имущества, а также, куда и каким образом их потратить;
Г) об установке системы видеонаблюдения (видеокамер, сервера и т.п. оборудования) / принятии её в состав общего имущества многоквартирного дома.
4. Управление домом.
А) о выборе управляющей организации;
В) о выборе способа управления многоквартирным домом;
Г) о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Д) о сроках внесения ежемесячной платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
Е) об условиях договора управления многоквартирного дома, в том числе о повышении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором нет ТСЖ, ЖК;
Ж) о том, что домом продолжит управлять действующая управляющая компания, хотя и есть основания для исключения данного многоквартирного дома из реестра лицензий;
З) о переходе на прямые договоры, то есть заключении собственниками, действующими от своего имени, договора (договоров) холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором;
К) о том, что плата за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества многоквартирного дома в составе платы за содержание жилья рассчитывается исходя из фактического потребления - показаний общедомового прибора учета, а не по нормативам;
Л) о выборе совета многоквартирного дома, количестве его членов, сроке полномочий совета и сроке, через который совет многоквартирного дома будет переизбран;
М) о праве совета многоквартирного дома принимать решения о текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома;
Н) о выборе председателя совета многоквартирного дома;
О) о праве председателя совета многоквартирного дома без доверенностей от собственников помещений в многоквартирном доме заключить с управляющей компанией договор управления многоквартирного дома, условия которого одобрены общим собранием собственников;
П) о праве председателя совета многоквартирного дома без доверенностей от собственников помещений в многоквартирном доме подписывать акты приемки услуг/ работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг/ работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о некачественных коммунальных услугах или о их не предоставлении;
Р) о праве председателя совета многоквартирного дома принимать решения по вопросам сверх полномочий совета многоквартирного дома, кроме полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников;
С) о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного, об условиях, размере и порядке его выплаты;
Т) о выборе комиссий собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Вопросы капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
А) о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
Б) о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в кредитной организации, совершение операций с денежными средствами на специальном счете, и сроке, в течение которого он должен открыть специальном счет;
В) о владельце этого специального счета и кредитной организации, в которой он открыт;
Г) о размере взноса на капремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером;
Д) о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным региональным минимальным размером фонда капитального ремонта;
Е) о размещении на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете;
Ж) о дополнительном взносе на одобренный общим собранием собственников ранее капитальный ремонт, если в фонд капитального ремонта на счете регионального оператора денег на него недостаточно;
З) о получении управляющей компанией кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и о существенных условиях займа/кредита;
И) о получении управляющей компанией гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства;
К) о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, истраченного на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также об уплате процентов по кредиту, займу;
Л) об оплате за счет фонда капитального расходов на получение гарантии, поручительства;
М) о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в том числе:
- о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта, если на специальном счете достаточно денег или определен способ финансирования,
- о переносе срока капремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период либо о сокращении его объема,
- об утверждении перечня работ по капремонту, предельно допустимой стоимости и срокам проведения капремонта;
Н) об использовании фонда капитального ремонта, в том числе о финансировании конкретных работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме за счет той части фонда капитального ремонта, которая сформирована за счет повышенных взносов;
О) о приостановлении обязанности по уплате взносов на капремонт (кроме должников), если фонд капитального ремонта достиг минимального размера;
П) о порядке погашения задолженности по взносам на капремонт, если такая составляет половину и более от начисленных сумм;
Р) о выборе лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме участвует в приемке работ по капремонту и подписывает соответствующие акты в многоквартирном доме, которые нуждались в капремонте на дату первой приватизации;
6. Использование ГИС ЖКХ (иных информационных систем).
А) о том, что заочные общие собрания собственников проводятся в интерфейсе ГИС ЖКХ, региональных информационных системах (РИС) или иных информационных систем. Однако первое онлайн-голосование в ГИС или РИС можно провести и без принятия соответствующего решения на прошедших общих собрания собственников;
Б) о том, кто будет администратором заочного общего собрания собственников в ГИС ЖКХ или иной системе, то есть, кто будет использовать систему от имени собственников;
В) о продолжительности заочного общего собрания собственников в ГИС ЖКХ;
Г) о том, как администратор заочных общих собраниях собственников в ГИС ЖКХ будет принимать:
- сообщения о проведении общих собраний собственников,
- решения собственников по вопросам, поставленным на голосование;
Д) об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме.
7. Другие вопросы.
А) о порядке финансирования расходов, понесенных управляющей компанией в связи с организацией и проведением общего собрания собственников, если о созыве общего собрания собственников попросили собственники, обладающие 10%;
Б) о согласии на перевод жилого помещения в нежилое.
Внимание! Требуется специальный кворум:
- более 2/3 голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме, если дом одноподъездный, более 2/3 голосов всех помещений того подъезда, где находится переводимая квартира, а всего - более 50% голосов от общего числа голосов многоквартирного дома , если дом многоподъездный;
В) о назначении общедоступного (для собственников) помещения в многоквартирном доме тем местом, где инициатор общего собрания собственников должен будет разместить решения, принятые на общем собрании собственников, а также итоги голосования данного дома (например, холлы подъездов, входные группы, доски объявлений и т.п.);
Г) о специальном способе информирования собственников о том, что созывается общее собрание собственников (на будущее). Можно ввести сразу несколько способов, например, - на досках объявлений в холлах, во входных группах, на придомовой территории, на оборотной стороне платежных документов, через ГИС ЖКХ, по электронной почте и т.п. Если общее собрание собственников хочет ввести оповещение о собрании путем размещений объявлений, то необходимо, чтобы эти объявления размещались в общедоступных местах многоквартирного дома.
Итак,
- общее собрание собственников, является органом управления многоквартирным домом, решения, принятые на собрании собственников являются обязательными для всех собственников, если на собрании был кворум, и решение было принято тем количеством голосов, который необходим для данного решения. Решения обязательны также для тех собственников, которые голосовали против решения;
- компетенция общего собрания собственника изложена в Жилищном кодексе РФ и в статье. Вопросы, принимаемые на собрании собственников, придают любому совершенному действию легитимность, без принятия решения общего собрания по тем вопросам, которые предусмотрены законодательством, сделки, могут быть признаны недействительными.
Надеюсь, вам статья будет полезна, теперь у вас имеется перечень вопросов, которые требуют обязательного принятия решения общим собранием собственников, если вы не подписаны на канал, подпишитесь, ставьте лайки, обсуждайте любые вопросы на моем канале, это приветствуется и продвигает канал.
