В среде инвесторов продолжают ломаться копья на тему того, какой инвестиционный актив считать предпочтительным: более доходным, надежным, ликвидным. В этом вопросе авторы обсуждаемых в пабликах, профессионалы-инвесторы и любители, одинаково бескомпромиссны в своих предпочтениях: кто-то ратует за фондовый рынок; другой отрицает все, кроме недвижимости; есть и такие, кто серьезно предлагает продать квартиру в которой живешь, съехать на съемное жилье, а деньги вложить в биткоин. К счастью, встречаются и вполне трезвые размышления, касающиеся того, что все активы хороши в руках разумного инвестора.
Не поддаваясь ажиотации указанных спорщиков, нам, тем не менее, тоже бы хотелось внести свою лепту в это обсуждение. При этом, чтобы не повторяться в аргументах спорящих сторон, уйти от абстракции к практике жизни, мы поделимся с вами результатами расчетов на конкретном примере квартиры, купленной в инвестиционных целях.
В этом месте хотим высказать свои опасения по поводу числа возможных будущий читателей нашей статьи. Издатели, хорошо понимающие читательские привычки и предпочтения, говорят о том, что каждая формула в книге на 10% сокращает число ее читателей. Если это правило распространяется и на расчеты, то уже сейчас можно сказать: до конца статью никто не дочитает! Расчетов в ней много. Понимая это, все же мы решили привести их здесь, отдавая предпочтение достоверности выводов нежели легкости чтения. Поэтому, дорогой читатель, просим тебя - ты уж соберись пожалуйста, постарайся дойти до конца наших размышлений.
О чем эта статья? Ранее (об этом в ТГ: https://t.me/+uGSoQHBjCexlNDQy), в инвестиционных целях, для создания пассивного дохода мной с партнером по бизнесу за 3 800 000 рублей куплена однокомнатная квартира в Тюмени. Первоначальный внос на ипотеку, организационные расходы (доверенности, страховки, разрешения), расходы на ремонт приняты в размере 2 370 000 рублей. Предполагается, что в процессе ремонта квартира будет разделена на две студии, студии будут сдаваться в посуточную аренду. Финансовая модель этого бизнеса показывает ежемесячную чистую прибыль в размере 33 000 рублей.
В статье мы хотим максимально непредвзято и достоверно сравнить выбранный нами вариант инвестирования с иными возможными вариантами вложений. Именно в этой статье речь пойдет о вкладах.
Исходной денежной суммой, наиболее разумное применение которому мы рассматриваем в этой статье и являются эти 2, 37 млн. руб. Это наши накопления, деньги, для которых у нас были разные варианты альтернативного использования: мы могли проинвестировать их на покупку доходной квартиры (как и сделали), могли положить на вклад в банке, могли купить на них акции, криптовалюту или иной инвестиционный актив. Сегодня, как было сказано выше, рассмотрим два первых варианта в качестве альтернативных (исключающих друг-друга) способов. Для точности выкладок при расчетах мы также будем учитывать горизонт инвестирования, то есть время от начала инвестпроекта до его завершения. Почему это нужно делать? Да потому что, эффективность проектов практически всегда зависит от того, в каком горизонте времени мы их рассматриваем. Например, доходность инвестиции в строительство нефтеперерабатывающего завода, на горизонте 5 лет будет отрицательной, так он строится и начинает приносит выгоду только через 7 лет! Этот же проект, на горизонте 15 лет может показать хорошую доходность, а через 25 лет просто отличную!
Это важно - инвестиция совершается во времени и фактор времени нужно учитывать!
Для цели нашей статьи мы возьмем несколько периодов разной продолжительности инвестирования, скажем 5, 10 и 12 лет.
Инвестирование на горизонте 5 лет (60 месяцев)
Вклад. На момент написания этой статьи наивысшая возможная доходность по вкладу, согласно данным портала "Банки.ру" составляла 10.5 % годовых. Согласно условий вклада, капитализация процентов отсутствует, начисление процентов происходит ежемесячно.
Если инвестор выберет в качестве инструмента инвестирования именно такой банковский вклад, то на первоначально вложенную сумму в размере 2 370 000 рублей через 5 лет он получит процентами 1 244 765 рублей. Доходность приличная, особенно если учитывать, что для его получения владельцу не надо было предпринимать никаких усилий: вклад - абсолютно пассивный источник дохода.
Недвижимость. Сумма денег в размере 2 370 000 рублей - это все наши расходы, связанные с подготовкой двух студий для сдачи в посуточную аренду. После запуска объекта, предполагается, что они будут ежемесячно приносить чистой прибыли в размере 33 тысяч рублей. Эти 33 000, по аналогии с расчетами для банковского вклада, мы будем реинвестировать на тех же условиях, то есть под 10,5%.
Для того, чтобы узнать, какой доход мы получим от сдачи студий в аренду за 5 лет, мы должны рассуждать приблизительно так (😃 на вопрос, сколько у него детей, премьер-министр В. Черномырдин когда-то ответил: у меня приблизительно два сына): 5 лет - это 60 месяцев, из которых 16 месяцев ушло на подготовку проекта (пока квартира строилась, пока в ней шел ремонт). Доход в 33 тысячи рублей студии начали генерировать с 17 месяца. Следовательно, на промежутке 5 лет (60 месяцев) доход со студий мы будем получать начиная с 43 месяца: 60 месяцев - 16 месяцев (стройка, ремонт) = 43. За 43 месяца, каждый месяц пополняя вклад на 33 000 рублей, мы, согласно расчетам) получим доход в сумме 1 721 239 рублей. * Кстати, в расчетах мы использовали онлайн-калькулятор с сайта fincalcularor.ru, удобный, советуем.
Сравнительный итог результатов инвестирования в конкурирующие активы. Друзья, как вы видите, на горизонте 5 лет победу в гонке доходности одержала недвижимость: доход от нее превысил доход от вклада на 476 474 рубля (1 721 239 - 1 244 765).
Инвестирование на горизонте 10 лет (120 месяцев)
Вклад суммы в размере 2 370 000 рублей на указанных выше условиях (10,5%) принесет владельцу банковского вклада через 10 лет доход 2 488 499 рублей. Доход неплохой, за этот период первоначальная сумма вклада более чем удвоилась.
Недвижимость (на аналогичных условиях) позволит получить к концу десятилетнего срока инвестирования 5 044 924 рублей. При расчете этой суммы мы предполагали, что из 10 лет (120 месяцев) первые 16 месяцев мы дохода не получали (ждали, пока построится квартира, делали в ней ремонт). Арендный доход мы получали 104 месяца (120-16).
Расчет этой суммы производился так: 33 000 рублей ежемесячного дохода умножить на число месяцев, в которых был доход (104).
Сравнительный итог результатов инвестирования в конкурирующие активы.
Рассчитанные выше ожидаемые доходности активов показывают следующее: сумма денег в размере 2370 000 рублей, вложенная в недвижимость под посуточную аренду на горизонте инвестирования в 10 лет, предпочтительнее самого выгодного на текущий день банковского вклада. Доход от недвижимости превысит банковский процент на 2 556 425 рублей (5 044 924 - 2 488 499).
Дисклеймер. В этом месте, чтобы у читателей не было искушения неправильного обобщения, важно заметить: полученный результат - это именно расчет по нашей финансовой модели, в рамках которого была куплена квартира с нужной планировкой, по выгодной цене начала старта продаж в ЖК, под выгодную ипотечную программу 6,5%. Не все объекты недвижимости будут выгоднее банковского вклада - если просто купить однокомнатную квартиру по средней рыночной цене, такой доходности можно и не достичь.
Инвестирование на горизонте 12 лет
Этот период нам интересно рассмотреть, так как по условиям, которые мы описали в своих первых постах, ипотека на квартиру, которую мы разделили на студии, была взята именно на 12 лет. То есть, после этого времени, в качестве дохода мы получим не только порождаемый посуточной арендой доход, но и собственно саму квартиру, купленную за 3 800 000 рублей - к этому времени обременение ипотеки на право собственности будет выплачено.
Вклад под 10,5 процентов годовых, через 12 лет принесет своему владельцу доход в размере 2 986 199 рублей. Еще он вернет первоначально вложенную сумму 2 370 000 рублей и получит на руки 5 356 199 рублей (2 986 199 + 2 370 000).
Недвижимость, в качестве арендного дохода принесет нам к окончанию сроки ипотеки(как мы надеемся) 7 799 182 рублей чистого дохода. Как уже было сказано выше, в нашу собственность также перейдет квартира ценой 3 800 000 рублей. Суммарная стоимость наших активов составит 11 599 182 рубля.
Сравнительный итог результатов инвестирования в конкурирующие активы.
Владелец банковского вклада, регулярно реинвестировавший сумму 2, 37 млн.руб. в течение 12 лет на условиях выплаты 10,5% по вкладу, к концу 12-го периода инвестирования будет владельцем 5 356 199 рублей. Его деньги за это время увеличились в 2,25 раза.
Счастливые обладатели недвижимости, вложившие ту же сумму в арендный бизнес, через 12 лет будут иметь активы номинальной стоимостью 11 599 182 рубля. За время инвестирования их первоначальные вложения возросли в 4,89 раза.
Сопоставляя доходность вклада и недвижимости на каждом из трех периодов инвестирования, мы видим доминирование аренды. Однако, надо учитывать, что большая доходность аренды во-многом, была определена правильным выбором инвестобъекта, ее разделением на две студии и стратегией посуточной аренды. Эти действия повысили ее доходность, но и привели к тому, что аренда стала видом бизнеса, который никак нельзя считать пассивным доходом. Нас пока такой вариант устраивает, этот объект мы делаем с прицелом создания в будущем управляющей компании по аренде. Для человека, ищущему полностью пассивный доход, это не подойдет.
Мой телеграмм канал: t.me/...ens