Российские банки могут лишиться около 80 млрд рублей прибыли в 2023 году из-за ужесточения регулирования рынка ипотечного кредитования, пишет РБК со ссылкой на обзор рейтингового агентства «Эксперт РА». Такое влияние окажут меры ЦБ по сдерживанию ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам, а также новые требования к ипотечным страховкам, полагают аналитики.
Как ужесточат меры и чем это грозит
По оценке «Эксперт РА», давление на рынок окажут три регуляторные новации, две из которых касаются ипотеки от застройщиков.
- Основным ограничением станут надбавки по резервам: чем ниже ставка по ипотеке, тем выше должны быть отчисления в резервы. Мера вступает в силу 30 мая. По прогнозу «Эксперт РА», это приведет к снижению выдач и сокращению единовременных комиссий, получаемых банками от застройщиков. Как сообщал ЦБ, в таких программах комиссия банка и размер наценки, за счет которых ставка сдвигалась к околонулевой, могла составлять 20–30%.
- Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по кредитам с низким первоначальным взносом. Вводятся с 1 июня. Мера ослабит потенциал роста объема новых выдач, полагают в «Эксперт РА».
- Новые правила продажи страхового полиса при оформлении ипотеки. ЦБ лишил банки возможности навязывать покупку страхового полиса по завышенной цене, и теперь заемщик сам вправе выбирать страховую компанию, имеющую кредитный рейтинг. По оценке «Эксперт РА», эта мера может снизить стоимость страхового полиса и лишит банки существенной части комиссионного дохода.
По прогнозу «Эксперт РА», из-за новых ограничений и значительного подорожания жилья выдачи ипотечных кредитов по итогам года достигнут 4,9–5 трлн рублей, что ненамного больше результата кризисного 2022 года (4,8 трлн). Льготная программа с господдержкой обеспечит 44% выдач кредитов в 2023-м, но лишь удержит рынок от падения, а не даст ему толчок, считают аналитики. А если бы не новое регулирование, выдачи ипотеки были бы на 350–400 млрд рублей выше, отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева
В 2022 году прибыль банковского сектора составила 200 млрд рублей против 2,4 трлн рублей в 2021-м. Но 80 млрд рублей недополученных доходов в 2023 году — это лишь 5,3% от уровня ожидаемой прибыли сектора (по прогнозу ЦБ, банки могут заработать 1,2–1,5 трлн рублей в этом году), отмечают «Ведомости».
Исходя из этой оценки, потери можно назвать приемлемыми, поскольку в основном они коснутся «нескольких крупных ипотечных игроков, выдающих льготную ипотеку», сказала «Коммерсанту» Караваева. На долгосрочном горизонте эта упущенная выгода нивелируется за счет улучшения качества портфелей, на которое и направлено регулирование, говорится в обзоре.
Что говорят в банках
По словам источника «Коммерсанта» в крупном банке, наибольшее ограничение дадут повышенные резервы. Доля выдач, подпадающих под резерв, могла быть до 50% в первичном рынке, а это 150–200 млрд рублей выдачи в месяц, разъяснил собеседник.
«При этом крупнейшие застройщики по-прежнему разрабатывают схемы, которые позволяют делать клиентам нерыночные условия, что позволяет обходить ограничения ЦБ. Например, схемы с кэшбэком или рассрочкой и дорогой страховкой, при этом формально требование по минимальной ПСК (полной стоимости кредита. — Прим. ред.) соблюдается», — добавил банкир.
По его оценке, на первичный рынок мера не окажет сильного влияния, он просядет максимум на 10–15% от объема, «если ЦБ не подкорректирует указание». А новые макронадбавки и ограничения по страховкам в принципе не повлияют на продажи ипотеки, убежден он.
В Совкомбанке считают, что реальные потери банков от ужесточения контроля за ипотекой будут существенно ниже 80 млрд рублей. Но эти меры необходимы: более здоровый рынок без допинга нерыночных ставок выгоден всем участникам: девелоперам, банкам и покупателям, отметил первый зампред правления Совкомбанка Сергей Хотимский.
В Сбербанке ожидают стабилизации цен сначала на новостройки, затем на вторичное жилье, а также позитивно оценивают перспективы рынка, «учитывая наличие большого количества ипотечных госпрограмм, которые позволяют взять ипотеку по ставке 4–6% годовых».
