Уже почти три года реализуется так называемая программа «Жилье и городская среда», одной из целей которой было сделать жилье доступным. Делалось это в основном за счет низких ипотечных ставок, только при этом жилье становилось все более дорогим, а выигрывали преимущественно застройщики.
Когда появилась льготная ипотека в 2020 году, цены на первичное жилье стали расти бешеными темпами. И даже в 2022 году, когда вторичное жилье практически перестало продаваться, и когда появились не первые звоночки, застройщики продолжали накачивать цены воздухом. В итоге мы увидели интересный феномен – строящееся жилье стало дороже, чем готовое.
Но уже сегодня видно, что ловушка начинает схлопываться, и под раздачу попадают все. Благодаря действиям ЦБ околонулевых ставок больше нет, застройщики уже незначительно, но снижают цены. И те, кто хотел поживиться на росте цен и низких ставках продают квартиры с небольшим минусом, так же как и те, у кого могла просто измениться жизненная ситуация.
За примерами далеко ходить не надо. Последнее как раз про мою семью. Мы покупали квартиру с завышением цены с низкой ставкой для того, чтобы жить долго и счастливо, но переехать в ближайшее время в Санкт-Петербург не можем. Хотели продать эту квартиру, чтобы не заморачиваться со сдачей в аренду, и может быть, даже купить другое жилье. Однако цифры говорят сами за себя.
Наши затраты:
- Квартира – 4160000 рублей, из них ПВ – 420 000 рублей.
- Выплатили около 200000 рублей процентов.
- Страховки 25000 рублей за весь срок.
- Если будем продавать по переуступке, то комиссия застройщика/агентства – 5% (200000-250000 рублей).
Получается, чтобы продать хотя бы в ноль, надо продавать не меньше, чем за 4500000-4600000, там ведь еще расходы на поездку на сделку надо заложить. А это нереально, ведь в сданных домах точно такие же квартиры стоят сейчас 4100000-4300000 рублей.
Конечно, мы решили, что пока будем сдавать жилье, чтобы покрывать ипотечные платежи, а дальше посмотрим. Вполне вероятно, что эта квартира достанется через много лет нашему сыну в качестве старта. Инвесторам все же обиднее, мне кажется, в данном случае. Кто-то ведь не одну квартиру покупал, или покупали за бОльшие деньги.
Зато банки за счет завышения получили свою комиссию, теперь, как говорят эксперты, они отмалчиваются по поводу таких ипотек. И хотя они сейчас заработали, это вообще не значит, что их не «долбанет» лет через 5.
Ведь раньше как происходило, многие через 5-7 лет просто продавали ипотечное жилье, закрывали действующую ипотеку, брали новую на расширение, например. А теперь продать дороже может не получиться, да даже в ноль может не продадут. То есть круг у многих замкнется, и через время банки тоже не дополучат свою выгоду.
Что думаете по поводу всей этой ситуации? Что-то изменится на рынке недвижимости? В какую сторону?