Существуют различные способы приобретения квартир ниже ее рыночной стоимости:
1. срочный выкуп – когда людям необходимы деньги «вчера». Немало таких примеров можно найти в периоды нестабильности в нашей стране, в т.ч. сразу после мобилизации можно было найти квартиры с дисконтом 10-15% к рынку.
2 приобретение квартир в рамках исполнительного производства (арестованное имущество)
3 продажа непрофильных активов госкорпораций, банков
4 приобретение недвижимости с торгов по банкротству
Все эти способы работают, опробованы на собственном примере. На торгах мы участвуем уже более семи лет и насмотрелись разного. Некоторые наши объекты содержатся здесь: https://web.telegram.org/k/#@groupinvesting70
Сейчас многие инфобизнесмены рассказывают про то, как купить квартиры с дисконтом до 90 % от рынка. Скажу сразу – сейчас таких скидок нет! Очень хорошей скидкой считается снижение цены на 25-30 % в рамках любого способа покупки. В основном ликвидные квартиры разбирают при дисконте 10-20 %. Не буду останавливаться на сложных квартирах (большая квадратура – более 150 кв.м., совсем неудачные планировки, отдаленные населенные пункты), где дисконт может быть и значительно больше, но он обусловлен именно спецификой самого объекта.
Сразу оговорюсь – мы не рассматриваем приобретение квартиры для собственного проживания. Мы берем квартиры для их дальнейшей перепродажи. Мы умеем продавать по рынку либо даже чуть дороже, поэтому основная задача это подобрать хороший объект с дисконтом. Мы зарабатываем в момент покупки квартиры. Ее дальнейшая продажа – дело техники.
Остановимся поподробнее на каждом из способов покупки дешевле рынка
1. Насчет квартир по срочному выкупу – здесь я давно усвоил главное правило рынка – торгуйтесь всегда!!! Даже когда Вас и так устраивает цена, она очень хорошая и ниже рынка! ВСЕГДА!!! При цене квартиры в несколько миллионов что такое 10-20 т.р. – казалось бы мелочь… А теперь давайте соотнесем это с обычной жизнью – 10-20 т.р. это очень даже хорошие деньги. С учетом того, что в год мы можем купить и продать несколько десятков квартир получается очень неплохая экономия.
Причем торгуются не только физические лица – у нас получалось выторговать неплохие скидки у застройщиков и подрядчиков, которые предлагали квартиры дешевле чем застройщик. Раньше магически действовали слова «Я с наличкой!» Сейчас распространение ипотеки и сервисов электронной регистрации сделок (вся процедура регистрации длится, как правило 1-2 дня и деньги приходят на следующий день) сводит на нет это магическое заклинание ))).
Не надо стесняться – предлагайте свою цену! Максимум, что Вы услышите – это слово «нет!». Никто не будет Вас проклинать если Вы предложили низкую для продавца цену. Торговаться через риелтора иногда даже проще – ему, как правило, все равно, за сколько продавец продаст свою квартиру – риелтор все равно получит свою комиссию. Иногда риелтор даже может найти более убедительные доводы чем Вы, чтобы квартира была продана по Вашей цене, поскольку он больше знает о данной квартире. Например, квартира не продается несколько месяцев, риелтор устал ездить на показы, которые не заканчиваются сделкой из-за завышенной цены квартиры. Вы озвучиваете свою цену, которая сходится с оценкой стоимости такой квартиры от риелтора и он доводит Ваши и свои доводы до собственника. А другие покупатели побоялись даже предлагать цену, которая на из взгляд, адекватна для данной квартиры, но существенно ниже ожиданий покупателя.
Пока писал статью – всплыла тема скидок и торга – получилось очень много, поэтому решил вынести это в отдельную статью. Здесь не буду подробно на этом останавливаться.
2. приобретение квартир в рамках исполнительного производства (арестованное имущество).
Я приобретал немало автомобилей в рамках данной процедуры. С квартирами дела, на мой взгляд, обстоят не так радужно. Есть люди, которые специализируются только на этом виде торгов – они проводятся регулярно, в крупном населенном пункте их много и выставляются самые различные варианты квартир – и бюджетные и дорогие. Если постоянно следить – можно найти всё! В этом несомненный плюс и отличие от торгов по банкротству. В городе, где я живу – Томск, предложений квартир с торгов по банкротству очень мало, зато службой судебных приставов каждую неделю выставляются арестованные квартиры.
Минус таких торгов для меня:
- как правило, собственники – физические лица, которые продолжают проживать в таких квартирах и явно не хотят оттуда съезжать;
- отсутствие полной картины по документам на данный объект – у организации, которая организовывает торги, как правило нет никаких документов о самом объекте недвижимости – ни сведений о том, есть ли зарегистрированные лица, ни сведений о задолженности по капремонту (это единственный платеж, который переходит на нового собственника, все остальные задолженности по ЖКУ «обнуляются»), ни техпаспорта
- отсутствие возможности провести осмотр приобретаемого объекта – как правило, Вы покупаете «кота в мешке».
- возможное длительное решение вопроса с выселением людей (Вы попадаете в зависимость сначала от суда, затем от приставов, от адекватности бывшего сосбтвенника) – в итоге изначально хороший дисконт к цене квартиры может стать уже не таким интересным как на первый взгляд. Согласитесь, что заработать 20 % за 2 месяца и за год на вложенный капитал это абсолютно разные цифры!
Первый опыт покупки такой квартиры и принудительного выселения был у меня в 2017 году - вся процедура заняла около 5 (пяти) месяцев и стоила 40 т.р. (Это еще нормальный срок, поскольку в суде удалось договориться о некоторых вещах и решение не оспаривалось. В противном случае процедура могла затянуться месяцев на 9-10). Бывший собственник всячески уклонялся от общения, на контакт не выходил, двери не открывал, поэтому пришлось судиться.
Попав по итогу в квартиру, когда решение суда вступило в законную силу (удалось договориться с прошлым собственником хотя бы не прибегать к помощи судебных приставов), мы увидели абсолютно голые стены – прошлый собственник унес все – частично сбил старую плитку в ванной, вытащил пластиковое остекление балкона и забрал даже унитаз, оставив незакрытой канализационную трубу – из-за этого по всей квартире стоял неприятный запах… Конечно, он имеет на это право, но сомневаюсь, что ему еще где-то пригодится старый унитаз или пластиковая балконная рама, т.к. вряд ли она подойдет где-то еще по размерам. Мы готовы даже были заплатить бывшему собственнику для того, чтобы быстрее полюбовно решить вопрос с его переездом с квартиры, но найти с ним контакт не получилось от слова «совсем».
Жаль, что не сохранилось первоначальное фото этой квартиры, но поверьте, ничего красивого там не было… Зато фото отремонтированной квартиры остались, т.к. они были сделаны для дальнейшей продажи объекта:
На ремонт этой квартиры ушло около 2 месяцев. Зато продалась она с первого показа (может чуть продешевили с ценой). Итоговая доходность получилась около 20% на вложенный капитал за 9 месяцев. В целом неплохо, но интересны были совсем другие цифры. Это был один из первых опытов и остался негативный осадок от процедуры выселения.
Для себя сделал вывод – если решил инвестировать таким способом, то с бывшим собственником взаимодействовать только через представителя, не давая возможности эмоциям влиять на свои решения и экономические показатели.
Был и более позитивные опыт приобретения квартиры в «черновой» отделке через судебных приставов, когда должником была организация. У меня имелся выход на председателя ТСЖ и получилось не только посмотреть квартиру, но и узнать все подробности о ней, в т.ч. о том, что зарегистрированные лица отсутствуют, задолженности по капремонту тоже не было. Но такие случаи скорее исключения.
Таким видом приобретения недвижимости я пользуюсь, но нечасто.
3. Покупка у госкопрораций, банков
Сразу скажу – продажа жилой недвижимости встречается редко. Чаще нежилая. Считать ее сложнее.
Мы неоднократно покупали авто на таких торгах, квартиру – один раз. Брали у одного из предприятий, подконтрольных Ростеху. Участвовали в очных торгах по продаже квартиры в 2019 году – поднимали карточки ))) Сейчас почти все торги проходят на электронных торговых площадках. Ничего сложного – предварительно только нужно заполнить кучу документов. Чем серьезнее корпрорация – тем больше документов ты должен заполнить ))) Несколько раз участвовали в торгах по продаже коммерческой недвижимости.
Конкуренция есть как и везде. Наша планируема доходностьпо квартире была 25 % на вложенные средства, конкуренты видимо хотели еще больше, поэтому в торгах мы победили без особых проблем. Запланированную доходность достигли через 2 месяца – сделали простой ремонт и поставили квартиру государству в рамках 44-ФЗ.
Напрямую банки почти не продают – реализуют в основном либо с торгов через приставов (по судебным решениям об обращении взыскания на предмет залога), либо в рамках процедур банкротства, где они являются кредиторами. Проблемы, как правило, те же, что и в п. 2 – банки редко сами хотят заморачиваться выселением людей, возлагая эту обязанность на новых собственников.
Иногда банки реализовывают напрямую квартиры, которые достались им по отступному. Но сколько я ни анализировал цены на такие квартиры, супер интересных предложений напрямую от банков не находил.
