На отмену программ околонулевой ипотеки московский рынок новостроек отреагировал резким падением спроса в начале текущего года. А вот в Петербурге и Ленобласти, всё не так плохо. Объясняем, почему, и чего ждать от цен в ближайшем будущем.
В Москве продажи новостроек в январе оказались худшими за последних 6 лет. В феврале ситуация выправилась, но ненамного. Объяснить это можно тем, что дорогая столичная недвижимость перестала пользоваться спросом у иногородних покупателей, например, из северных нефтеносных регионов. Подчеркнем – не столько инвесторов (их почти не осталось на рынке), а именно тех, кто покупает жилье для собственного проживания в будущем (как вариант – для детей). Или чтобы иметь дополнительный источник дохода на пенсии. Околонулевая ипотека для таких покупателей очень подходила, поскольку не вынуждала заемщиков форсировать выплату долга. Теперь ее на рынке нет – и вот результат.
В Петербурге квартиры в новостройке стоят дешевле, а предложение не столь велико, как в столице. Более того – оно продолжает сокращаться довольно быстрыми темпами. В январе и феврале на рынок не вышло ни одного нового проекта. И даже очередей в уже реализуемых – немного. В результате, по данным дом.рф, объем предложения за год снизился на 14%. Многие аналитики, например, Nikoliers, допускают, что по итогам текущего года объем ввода жилья уменьшится в той же пропорции – на 14-15%.
О чём это говорит? Прежде всего, о том, что на снижение стоимости жилья рассчитывать не приходится. Здесь работает один из фундаментальных принципов рыночной экономики: снижение предложения даже при падающем спросе не дает ценам упасть. А поскольку спрос упал относительно слабо, то весьма вероятно плавное повышение прайсов застройщиками в течение всего года.
В Ленобласти ситуация, с одной стороны, похожа, а с другой – отличается. Здесь цены тоже стоят на месте, но при этом увеличивается предложение. Но никакой метаморфозы нет: просто аналогично растет и спрос – за счёт тех покупателей, кому покупка квартиры в городе стала не по карману. Застройщики держат нос по ветру и чутко реагируют на изменения покупательских предпочтений, а потому не стесняются выводить новые проекты за КАД. В таких условиях цены тоже обречены на постепенный рост.
Теперь перейдем к теме ипотеки – главного драйвера первичного рынка на протяжении многих лет. В конце марта в федеральных СМИ появилась информация о скором запуске специальной ипотеки для госслужащих, но ее тут же опроверг Минстрой. Против дальнейшего удешевления жилищных займов сегодня играют два важных фактора: во-первых, государство не хочет тратить дополнительные средства на субсидирование ставки вне рамок льготной ипотеки. Поэтому появление новых программ маловероятно.
Во-вторых, Центробанк опасается наступления «ипотечного кризиса» и поэтому продолжает борьбу с наиболее привлекательными для покупателей программами. Околонулевую ипотеку регулятору уже удалось выдавить с рынка. Застройщики отреагировали, внедрив свои собственные программы, например, траншевую ипотеку, отсрочку первого платежа до ввода дома и т. д. Кроме того, в рамках договоренности с банками многие девелоперы предлагают различные варианты партнерских «субсидируемых» ипотек, ставка по которым в среднем составляет около 3%.
Однако полностью исключать того, что ЦБ постепенно доберется и до этих вариантов, нельзя. Причем, как мы видели на примере околонулевых программ, сделать это регулятор может очень быстро и практически без предупреждения.
Отсюда следует логичный вывод, что если вы все же раздумываете над улучшением жилищных условий, то лучше этот вопрос не откладывать. Потому что уже к концу года и цены могут вырасти, и ставки по ипотеке в 3% годовых вы можете и не увидеть. Да, льготная под 6% и семейная под 5% - это тоже неплохо, но всё же не так выгодно. При этом даже если наши выводы окажутся неправильными и государство все же запустит ещё какие-то субсидируемые ипотечные программы, то к чему это приведет, мы совсем недавно видели – к новому витку цен. Так что идеальный баланс стоимости и способов решения жилищного вопроса сложился именно сейчас.
Компания «Ленстройтрест» предлагает клиентам несколько видов собственных ипотечных программ для покупки квартир в своих областных («Янила», «IQГатчина») и городских («Юттери» и «Окла») кварталах. Подробнее о них можно узнать на сайте 6543210.ru .
